2022年三季度，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升。“我们观察上海零售物业租赁市场发现，一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划，如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等。”仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示。

日前，仲量联行发布三季度上海房地产市场回顾与展望。在零售物业板块，此前受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显，在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。

数据显示，三季度核心商圈与非核心商圈各有2个项目入市，核心商圈新增商业面积6万平方米，非核心商圈新增12.3万平方米。其中位于南京西路的改造项目锦沧文华广场引入多家国际时尚品牌的全国首店，进一步提升了上海奢侈品零售市场格局。在非核心区，标杆性的区域型购物中心由于区域内居民消费群体稳定，疫情后表现仍保持韧性。非核心商圈空置率小幅上升2.3个百分点至12.3%。

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不过，从租金上来看，三季度核心商圈首层租金环比下降3.7%，非核心商圈首层租金环比下降3.9%。业主为留住现有租户，对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度，租户则倾向于签订更短的租期以保持灵活性。

从整体面上看，2022年第三季度，随着经济活动从疫情影响中逐渐恢复，上海各物业市场的活动回归正轨。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静告诉记者，但三季度随着项目施工恢复正常，多个物业市场迎来新项目竣工入市，市场租赁需求也有所提升。

在办公楼市场，传统行业以及战略性新兴产业带动租赁需求逐步复苏，三季度上海市场整体净吸纳量上升至10.4万平方米。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示，在中央商务区，多元化的租户需求助力市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。非中央商务区净吸纳量录得12.9万平方米，大量的问询量仍集中在前滩、徐汇滨江等热门板块，从行业来看，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。

在物流地产市场方面，虽有新项目竣工交付，租赁活动的恢复使市场空置率小幅下降。记者获悉，在略显平静的二季度后，三季度迎来三个项目竣工交付。万纬金山漕泾园区为金山子市场带来4.2万平方米高标仓储面积，并在交付时已达到良好预租水平。除此之外，松江及奉贤子市场各有一个项目竣工交付。2022年预计还有两个项目共计40.9万平方米竣工交付，其中易商青浦雨润物流园体量达34.5万平方米。届时青浦子市场物流地产体量增长将超过30%，空置率在短期内或将上升。

在投资市场方面，产业园区资产受到投资者追捧，三季度录得6宗产业园区成交，且均涉及生命科学产业。由于生命科学企业租赁最活跃的张江板块存量资产稀缺，生命科学产业园区投资出现外溢趋势至金桥、宝山等板块。预计国家宏观政策的扶持将持续利好生命科学产业发展。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示， “目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及中央货币政策和信贷政策的放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”

作者：徐晶卉

编辑：薄小波

责任编辑：戎兵

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关键词： 购物中心 物流地产 战略性新兴产业 仲量联行