这几天楼市里面各种消息又多了起来。

感觉每天都是看空房价，和看跌房价的人，在各种表态。

如果说，这是放在2020年、2021年的时候，或者说，经历过棚改拆迁后的楼市，几乎就是看涨房价的人，一面倒。

(资料图片)

彭叔是从2019年开始做房产博主的，一眼看着大家对房价的观点，从原来的房价永远涨，到一二线城市房价永远涨，再到现在的一二线核心城市房价永远涨。

这些都是从2020年之后，慢慢形成的新共识。

在2021年下半年之前，全国楼市看空房价的人，真的不多。那个时候，看空房价的人，十个里面，能有一个，都算不错了。

等到现在，看空房价的人数，终于勉强能和看涨房价的人，掰一下腕子了。当下看空房价的人，和看涨房价的人，差不多是达到了37开。

3成看跌，7成看涨。

虽然看涨房价的人要比看跌房价的人多的多，但也比过去要强的多了。

彭叔对于房价，既不看涨，也不看跌。

彭叔对房价就一个核心观点，跟着政策来，跟着大家的收入来。

如果说，没有什么政策，能让大家的收入上涨，那么房价上涨，就是在做梦。

不管是通货膨胀，还是货币贬值，房价上涨的前提，都是大家的收入上涨。

如果说收入不涨，房价上涨，就是个空谈。

虽然2015年那波，全国不是所有人的收入都上涨了，但是大家想想，2015年到2018年，四年时间，全国拆迁了2400多万户，这意味着全国多出来了2400万个拆迁暴发户。想想这是多大的一股能量。在2015年到2018年里面，商品房一共也才卖出去6000万套左右，而拆迁户的数量就有2400多万个，而且还都是无房，手上又有钱的刚需。

你说这种人为制造的刚需出来，房价能不涨吗？都直接发钱了。

大家也不要担心国内的通货膨胀。

很多房产专家认为房价永远涨的一个根本逻辑，就是货币永远是增加的，只要货币增加了，就会通货膨胀，接着房价就大涨了。

但实际上，只有货币增发的速度，大于了社会上产品的供给速度，才能产生通货膨胀。

也就是假设有100万资金，今年产出了100个摩托车，那么这100个摩托车对应的价格，就是1万1个。

如果说第二年，社会上资金成了110万，产量还是只有100个，那么摩托车对应的价格，就是1万1，这个时候就是通货膨胀。

如果说第二年，社会上资金成了90万，产量还是只有100个，那么这个时候，摩托车对应的价格，就是9000了，这个时候就成了通货紧缩。

如果说第二年，社会上资金成了110万，产量也增加到了110个，那么摩托车对应的价格，还是1万，这个时候就没有通胀，也没有通缩。

想想我们国内现在是什么情况，如果说外贸没开，东西卖不出去，都要靠我们自己消化，想想要增加多少购买力才能买完那些东西。

不是什么情况下，都能有通货膨胀的。

那得是要我们的生产力，跟不上我们的发钱速度。

彭叔一直认为，国内是希望房价能维持一个不涨不跌，或者小涨小跌的一个状态。

只是说，房地产这个行业，已经是加入了太多的金融属性。

当大家买房的时候开始，就已经是自带三倍杠杆了。

就算房价不跌，光是不涨的话，持有下去，也是一个亏损的事情。就不算本金的收益，光是银行的贷款利息，房租就覆盖不了。

彭叔举个很现实的例子。

一套600万的房子，首付180万，这180万就是本金。

贷款420万，这420万每年就算按照5%的利息来算，一年利息的支出，都达到了21万。

那么这套房子，600万，一年的租金，在北京，一般就是个8万左右。

就算房价不跌，每年21万的利息，都要比8万的租金，多的多。而且本金还有180万，这180万的本金哪怕是买大额存单，就算按照现在的3%，一年也有5万4呢。

这还是假设的房价不跌的情况下，只是房价不涨，大家想想贷款买房，持有房子，是不是就是亏损的。

在这种情况下，国内想要房价平稳着路，几乎就是一个不可能的事情。在我们之前，全球也没有哪个能让房价平稳着路的，大部分都是脸着地。

现在很多大佬，都在说房地产要保持一个健康，平稳的状态，那么大家想想。

如果说现在的房地产状态，是健康平稳的话，那么还需要那么多维护吗？

国内的房价和收入比，悬殊那么大。国外一线城市，像是纽约、东京之类的，一般都是10年不吃不喝就能买套房，国内北京、上海、深圳都是30年不吃不喝。

过去的时候，那些房产专家说这是因为国外有房地产税，持有的成本高，所以房价收入比低，我们国内没有房地产税，持有成本低，所以房价收入比就高。

那么如果说以后，有了房地产税呢？

到时候房价收入比怎么办？

是提高大家的收入，还是降低房价，这两条路总要选一个嘛。

其实彭叔觉得当下楼市里面最惨的人，还是在这几年本身收入就不高，甚至是连首付都是和人借的，然后贷款买房的人。

因为就算以后房价有机会上涨，这些人，估计也是熬不到那一天了。

因为这些人的压力太大了。

现在楼市里面最轻松的一批人，就是那些之前买房比较早的人，也就是在2015年之前就已经把房子给买的人。

大家想想，2015年之前，那个时候的全国房价，才是多少钱一平。

当时北京、上海、深圳，房价也就3万左右。现在都是6万了。

当时南京房价才1.6万左右，现在南京房价的都3万多了。

当时武汉、成都、西安房价都在7000左右，现在这几个城市房价都在17000左右了。

你说房价再跌，能跌回2015年吗？

如果说在2015年之前买房的这些人，他们在2015年之后，没有再强行的买二套房，或者贷款太多的话，他们的压力，是非常小的。

就像彭叔刚才说的。

北京现在一套600万的房子，一年房租8万，你感觉租金回报率太低了，但是如果说是在2015年之前买房，当时房子才300万，一年房租8万，租金回报率也还可以了。

这还是在北京，如果说是在成都、武汉、西安等城市，要以2015年的房价来算房租比，都能在3%以上的收益了，比大额存单都要强。

所以现在楼市里面，最轻松的，也就是那些2015年之前买房的人。

如果说没有房地产税的话，能熬过这个楼市寒冬的人，大概率都是那些买房早的人，至于说那些买房晚的人，而且负债还高的人，他们大概率是看不到房价上涨的那一天。

因为这里面还有个原因，就是人在走背运的时候，是真的越来越惨的。

这个人在走顺风的时候，那些负债，他感受的并不大，但是当这个人走逆风的时候，今天要还房贷了，明天要还车贷了，家里孩子补习班又要交费了，而他收入却下降了，或者被裁员了，那个时候他的心理素质，和精神压力，是完全不同的两种状态。

彭叔就再说的直白点，每天人的时间都是有限的，你一天光接催债电话，就用了1个小时，然后还是脑袋嗡嗡的，你拿什么去翻身呢？

所以就算房价以后有机会上涨，那些负债太高的人，收入不稳定的人，大概率是看不到了。

最后：

都说楼市的利空影响是短期的，长期上涨的趋势不会改变，但问题是，这个短期，是多短？

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