11月，中央连续出台信贷、债券、股权融资等支持政策，稳定房地产市场，“三箭齐发”保交楼、保民生，那么11月地产销售数据怎样呢，我们先来看一下。

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根据克尔瑞数据，11月30个重点城市成交面积为1331万平方米，环比下降14%，同比下降30%，1-11月累计同比跌幅达39%，行情依然很惨淡。去年下半年的销售数据已经比较低了，今年是在低基数基础上继续下降。

从不同能级城市看，一线城市全靠上海撑着，11月总成交为206万平方米，环比下降16%，同比下降36%。看单月数据，广州同比下降67%，这是膝盖斩了，深圳刚好腰斩，同比下降50%，北京同样下降34%，上海则是同比上涨了49%，主要原因是上海六批次集中入市，迎来了供应高峰。累计数据看，上海表现依然是最好的，北京、广州、深圳都下降30%左右，上海仅仅下降5%。

再来看看二三线城市， 11月整体总成交1108万平方米，同比下降30%，前11月累计同比下降41%。分城市看，先单看11月数据，表现比较好的是成都、杭州、无锡、东莞，这四个城市同比都实现了正增长，武汉、海口、徐州、重庆、福州、郑州单月同比降幅都超过了50%，其中受疫情影响较大的重庆、郑州降幅更是超过了80%。再看前11月累计数据，所有城市都在下降，相对较好的是成都、西安，累计降幅在20%以内，杭州、武汉、无锡、宁波、常州、徐州、厦门、重庆、福州跌幅都超过了50%。

这里不得不提下上海，虽然经历了超过两个月的封城，表现依然是中国最稳定的城市。

从数据看，似乎一点起色都没有，那是不是所有的城市所有的楼盘都是一潭死水呢？当然也不是，在全国地产萧条的大背景下，仍有部分楼盘取得不俗成绩。

以杭州为例，11月27日开盘的伟星·星瓒颂锦府，加推高层房源共294套，共有2887户家庭进行了购房意向登记，中签率10.18%，开盘当天去化率100%。此外，瑞安•武汉天地云廷三期、成都锦江金茂府、上海四季都会绿龙北等项目，都实现了开盘100%去化。这些楼盘有一个共同点，区位都比较好，主要针对改善客群，此外有的与周边二手房价格存在明显倒挂。比如伟星·星瓒颂锦府项目，新房高层均价46200元/㎡，而周边二手房价格基本在65000-86000元/m²之间。

可以看出，在刚需退场的情况下，热门板块的改善型楼盘维持了一定热度。中指研究院对华东地区部分典型楼盘11月开盘情况进行了统计，改善型楼盘市场表现普遍好于刚需盘。

那么问题来了，刚需盘未来还有市场吗？

当下的楼市低迷，一方面是前几年过于火爆，透支了部分需求，另一方面是大量民营地产公司暴雷，伤害了市场信心，再加上经济不振等多因素叠加。上个月出台的救助政策主要是在房企的融资端进行救助，帮助房企稳定现金流，同时保交楼、保民生。但借债只能缓解一时，只有房企恢复自身的造血能力，才能实现可持续的发展。目前销售市场仍处于筑底阶段，政策的传导需要时间，只有购房者的信心修复，才能看到更多的人入场。

但从长远看，当下的市场或许只是在回归新常态。根据国家统计局出版的《中国统计年鉴2022》，2021年我国初婚人数为1157．8万人，比上一年减少70．8万人，这是多年来首次跌破1200万人，也是自1985年以来的新低。再看今年前三季度的数据，结婚人数还在持续下滑。民政部发布的数据显示，前三季度我国结婚登记人数为544．5万对，比2021年同期下滑7．5％。结婚人数减少，刚需群体自然相应减少了。

结婚人数的持续下降也将造成出生人口的减少，进而更加深远的影响房地产市场。并且，随着市场上的存量二手房不断累积，刚需购房者的态度将更加谨慎，或许将更多转向二手房。

同时，随着大家收入的提升，对居住品质也会提出更高的要求，区位好、品质高的改善型楼盘，则由于其稀缺性，大概率仍然会受到购房者的青睐。刚需盘、改善盘的分化将成为常态。

这种分化将不仅体现在不同能级的城市之间，同一城市的不同板块也是如此。

从土拍市场也能看出一些端倪，以苏州为例，12月5日，苏州第五批次集中供地结束，这次供地10宗，其中位于苏州工业园区的3宗地，吸引了近20家房企参与竞拍，最终2宗触顶摇号，1宗溢价成交，而其余7宗地则全部是底价成交。同样在北京，11月29日进行的第四批次集中供地结束，总共6宗地块，位于朝阳区的3宗地块溢价率全部触顶，而相对偏僻的门头沟区地块则是底价成交。

苏州第五批次土拍

北京第四轮土拍

这对房企也提出了新的要求，过去高周转、高负债、高杠杆，产品能力差的房企将注定被淘汰，以规模论英雄的时代已经结束，未来只有经营稳健，能提供更好居住品质以及差异化服务的房企才能得到消费者的认可，成为这轮地产周期的赢家。

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