房价，往往代表着城市和板块的综合实力，也往往能从中窥见不同城市和板块之间的真实购买力。

(资料图片)

此前，我们以二手房为参照物，发布了

「上海134个板块房价地图」

、

「上海134个板块次新房价格」

以及

「5年板块价格涨跌幅」

，让大家看到上海二手房市场全新的板块房价格局。

随后，后台很多朋友表示想看新房市场的房价地图；今天，TA来了！

我们以2021年以来上海供应的全部公寓类新房为参照物，制作了这一份2021年至今全市各板块的新房房价地图

PS：2021年至今，上海134个板块中，共82个板块有新房供应（供应总套数大于100套）

从价格表现上来看，这两年的上海新房供应，在限价政策的影响下，整体价格还算是比较平稳。不过，分环线来看，可以看出价格梯队有巨大差别。

我们可以很明显看到，颜色深浅不一的红色，从中心城区由深变浅向外扩散，哪里是高地、哪里是洼地，一目了然。

聚焦到外环内时，可以看到，象征着房价最顶端的深红色区域，浦西要明显多于浦东。

浦西既有黄浦、老静安、徐汇等纯正的市中心，也有徐汇滨江、虹口北外滩等新兴的滨江板块；相比之下，浦东只有陆家嘴、前滩等板块，处在全市的顶端。

灰色的色块代表没有供应量，我们可以看到，中心城区有很多板块是0供应的，新房非常稀缺。

不过，在中低层价位段，浦东和浦西都有相当大的供应量。下面，一房一万为大家制作了不同价格段之间的板块房价分布地图：

12万/㎡以上

金字塔尖，绝大部分位于内环内，也是上海传统市中心所在地。

至于内中环的徐汇滨江等新兴板块，顶层规划、高强度开发、强力资源导入，成为了这个上海城市中心地段的房价支撑。

市中心+沿江区域，占据了上海新房价格的绝对制高点。

原因也不外乎中心城区的地段价值更高，配套更加完善，占据着更加优越的城市资源。

由于内环以内的豪宅产品，近两年处在限价状态，和周边二手房普遍存在价差，导致市中心高价项目的打新现象，一度无法消除。

而从产品打造和买房人心态来看，市中心项目自住和扛跌性表现更好一度成为信仰，这也是为何豪宅成为了近年市场的一抹亮色。

10-12万/㎡

外环内，集中在内环和内中环。中环整体站上了10万/㎡。

总价1000万左右的三房，可选择的面还是非常大的。

值得注意的两个现象：首先是这个价位段一些新兴热点区域，普遍存在高积分现象。

其次，在全市整体房价表现平稳的背景下，内中环间却增长较高，近两年涨幅较大。

主要原因，是随着上海城市开发范围逐步扩大，内中环间临近中心城区的优势被放大，可以分流内环内的豪宅需求，区域价值愈发明显。

8-10万/㎡

金虹桥，万里，金桥，一定程度上都可以看做内中环间中心置业区域的延伸，800-1000万左右级别买三房，可以在这些区域选择。

还有吴泾，此前本是房价洼地，但因为拥有较强的产业和高校资源，可以为板块快速导入人口。

再加上双轨交、商业体等配套逐渐完善，城市界面正在更新，也让吴泾的置业优先级向前一跃。

不过，吴泾新房价格的形成，和特殊的供应结构有很大关系，环湖而建、依江而居的兰香湖湖滨景观大平层住宅兰香湖壹号，推高了板块的新房均价。

6-8万/㎡

竞争最为激烈的一个价格区间。上海新房竞争最激烈的红海。

红盘、顶流的板块、触发积分比较多的地段，基本上能囊括。

总价600-800万，在这些地段都可以买。

徐泾分数中等，60-65分比较稳，最高到了75分左右；周康分数偏低，分数差不多的还有颛桥和梅陇春申。如果分数偏高，70分左右打底，唐镇、曹路、高行可以选择。

从性价比的角度来讲，北区整体价格还是比较便宜，比如宝山淞南，地处外环内，性价比较高。

外环外板块开始集中出现。浦东的唐镇，背靠张江；闵行的前湾（华漕），依靠虹桥商务区；一东一西，两者都能承载强势产业片区的外溢人口，同时也能满足本片区内老旧小区的改善置换需求。

5-6万/㎡

刚需客群重点关注的价位段。基本上买不到外环以内。主要的选择在外郊环间。

宝山的优势凸显出来了。

外环内，有宝山的上大、共康，还有浦东的外高桥可供选择。

相似的单价，你会选择外环内的地段，还是去外环外，去选择嘉定的南翔和江桥，这两个可以被虹桥辐射的板块？

赵巷是大虹桥二梯队；在大虹桥选房，600万级有徐泾和华漕，500万级可选赵巷。

浦江有个小板块是个例外，就是浦锦，在大浦江的整体均价中，属于价格被低估的。

赵巷、上大、共康、浦江、江桥等板块，会对分数有一定要求。同样的预算，不同的分数，可以找到适合自己的方向和板块。

4-5万/㎡

五大新城开始成为主力，区域也拓展到了郊环外。

这个档次的板块，有地铁线，且站点靠近项目的周边，是至关重要的价值点。

值得一提的是泗泾、九亭，地处外郊环，独立于松江新城的核心地段。

随着城市的扩张，泗泾、九亭因为更靠近市区，从此前“边角料”地带，成为吸引市区外溢客群进驻的价格洼地。不过，泗泾需要更多的规划落地。

浦东可选择面比较小，围绕着地铁站点的有效供应不多。

3-4万/㎡

300万总价上车之选。朱家角、南桥、罗泾、安亭汽车城等，都是不错的选择。

临港新城姗姗来迟。笑傲全市的重量级规划加身，临港新城趁着政策东风出让了大片土地，成为这个价位段供应量和成交量的一大主角。

3万/㎡以下

在我们统计的所有82个板块当中，3万/㎡以下的有11个。基本处在郊环外。

如果你是总价200多万级的新上海人和刚需客群，这些区域可以成为你的选择。

当然了，如果你真的要在这些区域买房，一定要考虑自己的生活和工作半径，两者之间要有合适的通勤距离。

总结

和二手房的房价地图相比，今天我们统计的新房房价地图，有一个很大的不同，就是极少出现“跳跃”。

也就是说，基本是从市中心向外围递减，极少有房价大幅波动差别很大的情况，房价，成为了所在板块现状、规划能级和未来前景的直观体现。

对于购房者来讲，了解不同板块的房价梯度，能够更好地确定板块和置业策略。

希望对大家有所助益！

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