最近朋友圈炸锅了，

新年伊始央妈就推出了重磅利好，首套房利率开始不设下限了！

(资料图)

理论上只要符合条件的城市可以把房贷利率降到3%、2%甚至是1字头！

我看很多中介都在乐此不疲的转这条新闻，

但我看到这条消息的第一反应是，只要是“符合条件”那八成就没魔都什么事了！

各位老铁先别急着关掉文章哈，这次降息到底会不会对上海的楼市产生影响，以及怎么影响，我一步步说给你听。

首先我们来看看通知的原文，

原文说的是：

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

看不懂？没事，我掰开来，揉碎了给你看，我就喜欢干这种体力活。

这段话的意思是，你要是想不要脸没尺度的下调房贷利率必须要符合“一定条件”，

“新建商品房价格”、“环比”、“同比”、“连降3个月”四个条件，缺一不可，

俗话说，“赤脚的不怕穿鞋的”你的房价都跌成这样了，与其让你躺着摆烂，央妈还是要扶一把让你体面一点，

这些需要体面的城市包括哪些呢？来来来，都来看看：

看似楼市的重大利好，实则是房价的耻辱柱，这样的城市你敢碰吗？

所以我的观点是，最好魔都永远也别迎来这样的利好，咱们的楼市一直健健康康，体体面面的他不香吗？

好了，咱说回来，央妈在过节前就要这么迫不及待的要推出新政到底是为什么？

你以为咱妈想啊，别人都收拾东西下班过节了，就她还要加班写材料，那是真的没办法！

我觉得主要有三点原因，

第一，形成政策的衔接，

其实在2022年9月底的时候，央妈就推出了放宽首套房利率下限的政策，那个时候的要求是：

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

看到了吗，也是要求新房价格连续环比、同比均下降就可以下调首套房的房贷利率，

但是那个时候放松的时间只给到去年年底。

这就造成了市场上一度传言所有的利率优惠都要取消，指的就是这个政策，

这一度造成了市场的恐慌，比如真的想买房卖房的人就会想趁着政策取消前急着出手，打乱了自己的节奏，很容易在交易中心产生纠纷，

同时如果政策没有连续性，银行也没法安排自己的业务办理，比如都是12月30号提交给银行的借款材料，结果一个是12月31日放款享受到优惠了，一个是1月1日放款没享受到优惠，那没有享受到优惠的一方真的要去银行堵门了。

所以我觉得之所以要赶在2022年最后一个工作日公布就是为了应对前期政策到期的衔接。

第二，继续对部分城市进行救助，

既然降息的政策在去年9月份的时候就推出了，那效果到底怎么样呢？

我们来一起看看哈，

当时全国一共是有23个城市符合新房住宅连续同比、环比三个月下降的，

但是最后因为政策的利好产生房价止跌效果的有几个城市？大家猜一猜！

只有5个！分别是昆明、安庆、泉州、泸州、大理，

你没看错，就是5个！产生效果的城市刚刚超过救市总数的零头！

大家想象从九月到十二月，一共救了4个月的楼市，才5个城市出现了企稳止跌的苗头，如果这个时候政策一撤，

那后果就是可能连刚救活的这5个活宝又得抬进ICU了！央妈是绝对不会允许这种事情出现的！

第三，继续引导市场预期，

12月，30大中城市商品房成交套数和面积月均同比分别为-26.3%和-20.7%，环比为9.2%和18.2%，

2022年1-12月，百强房企销售总额同比下降41.3%，

这说明什么？市场的信心仍在筑底阶段！

越是这个时候就越需要更多利好的政策来引导预期，让大家都觉得从长期来看，买房是安全的，而不是一入市就被“关门打狗”！

好了，我们来总结一下，为啥央妈要急着在年底之前继续祭出降息的大杀器？

一方面是要继续救那些岌岌可危的城市，不能放任他们继续摆烂，影响全国的士气，

另一方面要稳定市场预期，要让大家打心眼里觉得买房至少不会亏钱，现在买房不是为国接盘！

那看来降息对全国楼市肯定是利好了，对上海到底是不是利好？

我觉得既不是利好，也是利好！

等等等等！各位老铁别急着喷我，这个绝对不是脱裤子放屁！

我的意思是，从短期来看，这次降息并没有惠及上海甚至是整个一线城市，那肯定不算是利好，

但是从长期来看，我觉得对上海楼市肯定是有利的，绝对不是降了个寂寞这么简单，我认为利好主要有三方面。

第一，信贷资源会进一步导向上海，利好买房人，

大家要明白这样一个市场的规律，虽然政策是央妈定的，但是具体的操作却是各家银行来执行的，

那么神奇的事情来了，央妈要求对这些摆烂的城市进行定向救助，让银行大幅降低贷款利率，

但是存款利率又是全国统一的，没有这么大幅度的降低，

银行是怎么赚钱的？是赚取存贷款利差，结果在这些城市最后贷款利率可能还要低于存款利率，亏本做买卖！

好吧，这一轮降息，央妈得了个好名声，买房人得了实惠，结果只有银行是大冤种！

你要是银行行长你会怎么做？那就在这些城市完全没有做生意的动力！

反正我正常给你办贷款，但是可能你一来，不好意思，这个月没有信贷规模了，下个月请早！

但是在咱上海就不一样了，我们现在反而成了银行的金主爸爸了！

贷款办理时间再快点！贷款的时间再拉长一点！贷款的额度再给高点！贷款材料别要求的那么复杂了！还不都是咱说了算！从来没这么扬眉吐气过！

第二，你以为全国都在降息，上海的首套房利率还会居高不下？不可能的！

大家看下上面这两张图，

左边是一二三四线城市的平均首套房和二套房的利率，右边是这些城市本年的降息幅度，

大家看到了吗，

一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，今年的降幅仅仅有69个基点，而三四线的降幅已经达到了164个基点！

这就说明，一线城市和其他城市的利率“倒挂”越来越严重！

最后的结果就是我前面说的，在其他城市信贷资源越来越紧张，而一线城市的信贷资源反而更充裕，长期来看这是不可能的！一线城市的首套房利率一定也会跟着全国市场一起下降！

第三，只要上海一手房房贷利率降低，二手房贷利率也会跟着下降，

大家来看下近年来一二手房贷利率的走势，

大家看到了吗，

从历史的利率走势来看，一二手房贷利率几乎是同步变动的，

12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别回落155基点和100基点。

好了，看到这里大家应该彻底明白了，

这次降息从明面上来看似乎对上海来说降了个寂寞，

但是我们也看到了央妈在今年救市的决心！

市场不好，那我就降息！买房花钱你不来，买房给你送钱你再不来就是傻！

关键词： 房贷利率