1月10日，房地产咨询机构仲量联行发布2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告。按照仲量联行的监测数据，住宅市场方面，全年一手商品住宅成交量同比下降4%，项目表现分化加剧，高端一手商品住宅项目价格小幅上涨。办公楼市场方面，2022年第四季度市场整体的租赁需求仍显谨慎，全年租金同比持平。长租公寓方面，租赁需求保持稳健，同时长租公寓受到投资者追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓。

去年一手商品住宅成交量同比下降4%

住宅市场方面，受疫情等因素影响，四季度住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅录得266万平方米，环比下降27.5%。

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综合全年成交来看，仲量联行监测的数据显示，2022年全年上海一手商品住宅共计成交1027万平方米，较2021年全年总成交量下降4.0%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀指出，高端市场方面，不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛，但其他项目则出现了认购率下降和去化速度放缓的情况。2022年四季度共录得1050套一手高端商品住宅成交，环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4090套，同比增长26.0%。

2022年10月份住宅新项目入市节奏放缓，但此后两个月里新盘加速入市，使得四季度整体市场新增供应录得414万平方米，环比上涨15.1%。2022年整体市场新增供应充足，全年新增供应量达1154万平方米，同比增长41.6%。在高端住宅市场，去年第四季度共有5个新项目合计1067套住宅入市，环比增长35.9%，新项目平均售价在12.5万-14.5万元/平方米区间内。

按照仲量联行的数据，一手住宅限价松动之下，去年四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至129700元/平方米。高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，使得二手市场整体需求转淡。受此影响，高端二手市场价环比下跌1.6%至107000元/平方米。租赁市场方面，受传统租赁淡季叠加疫情因素，导致四季度租客数量明显减少，高端租赁活动呈放缓态势。因此，去年四季度高端住宅录得平均租金环比下降1.1%至173.2元/平方米每月。

盛秀秀表示，“我们预计未来几个月住宅市场活动将放缓，随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。”一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。

去年四季度甲级办公楼净吸纳量录得9.5万平方米，全年共计录得52.4万平方米

仲量联行披露的数据显示，在疫情影响下，上海办公楼市场放缓，去年四季度甲级办公楼净吸纳量录得9.5万平方米，2022年全年共计录得52.4万平方米。

仲量联行报告显示，疫情导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。

仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻表示：“大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。”

在中央商务区，位于静安区的两个项目于去年四季度交付，共计新增9.7万平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升2.3个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付，体量为6.4万平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降0.5个百分点至24.5%。

仲量联行报告显示，受到疫情影响，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度中央商务区租金环比下降0.9%。2022年全年来看，一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动，而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度，非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺。

展望2023年，仲量联行认为，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

全年近15笔大宗交易涉及长租公寓

长租公寓市场方面，2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的黏性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”

按照仲量联行监测数据，2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

同时，2022年，4支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

关键词： 商品住宅 二手住宅 长租公寓