“2022年第四季度，上海商业地产市场蓄势修复。”仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示，穿越疫情之后，上海正迎来强力反弹，为今年接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

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在零售物业领域，从2022年的全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“去年四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培品牌租赁需求也较为活跃。”

数据显示， 2022全年核心商圈共有4个项目入市，共计15.9万平方米。其中，去年四季度，核心商圈有2个项目入市。张园（西区）和MOHO共交付10万平方米的零售物业。

张园（西区）位于泰兴路以西、茂名北路以东片区,地上建筑面积共约2万平方米,约占整个张园地上体量的35%。经过四年的改造，这里于2022年11月底开业，其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。据悉，张园西区张园西区引入了国际顶尖品牌入驻，并注重“首店”“首秀”“首发”效应，沿泰兴路区域主选方向规划了顶奢品牌新业态，目前已跟法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团三大奢侈品集团旗下品牌达成合作关系；沿茂名北路区域，将主要以艺术、轻奢、高定及潮牌为方向。

位踞静安海派文化发源的核心地段，合生商业首个高端产品线项目MOHO也已于12月31日亮相。以源于生活美学的独家原创IP空间和超50家高能级品牌首店，重塑超凡生活形态，打造全新城市文化潮流聚集地。高品质潮奢商户形成了MOHO的强大品牌矩阵。IGFD时尚集团奢侈品自营百货LE TEMPLER LUXX、老佛爷百货精选限时店、日系中古奢侈品KOMEHYO米滨全国首家旗舰店，带来多元化的高端零售体验。TSUTAYA BOOKSTORE华东区首店、MUJI、佰映三克映画全国首店、竞硕沉浸式互动剧场全国首店、开心麻花，为城市核心群体提交一份高品质生活提案。拥有专业冲浪场地的ALOHA SURFHOUSE全国首店、青年文化品牌INNERSECT静安首店、滑板品牌AVENUE & SON静安首店、ADLV静安首店，引领全城潮流玩家开启年轻新势力社群。PARIS BAGUETTE BISTRO中国首店、恭廷醉上海首店、ALIMENTARI PIAZZ上海购物中心首店、锦楼浦西首店、鼎王无老锅上海购物中心首店等等，则以中西风味呈现一场味蕾盛宴。

位于非核心区的东虹桥中心于2022年四季度开业，为市场带来3万平方米新增供应。不过，非核心商圈空置率上升0.9个百分点至13.2%。2022全年非核心商圈有3个项目入市，共计15.3万平方米。

租金方面，第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%，较前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%，在空置持续上升的压力下，全年租金同比下跌8.0%。? 庄棓琪预计，市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复，在此之前品牌将持续采取观望态度。因此，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。由于非核心商圈大量供应推迟至2023年，空置率和租金将继续承压。展望2023年，随着疫情影响的逐渐消退，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。

办公楼市场方面，2022年第四季度市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。物流地产市场在疫情下保持韧性，租金增幅虽有放缓但租金水平仍保持上升态势。住宅市场方面，项目表现分化加剧；高端一手价格小幅上涨。长租公寓方面，租赁需求保持稳健，项目供应呈现规模化、社区化和品质化特点。投资市场方面，办公物业在成交资产类型中仍占主导位置，此外长租公寓受到追捧。

作者：徐晶卉

编辑：薄小波

责任编辑：戎兵

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