自从房万发布各区域板块天梯图文章后，不少小伙伴经常会在后台留言，有关板块的各种消息。

(资料图片)

今天开启第一波——宝山！

宝山一个距市区的直线距离较近，在同维度下，称之为上海房价洼地都不为过！

并且，在轨交上，宝山也相当出色，十分对得起这个价，相比外环外拥有11号线+嘉闵线的嘉定，2+17号线的徐泾。

宝山已坐拥5条轨交线路，1/3/7/15/18号线，且均可直达市区，根据最新规划在2025年前，还将新建19/21/22/24号线，很明显明年的宝山轨交能级有望进一步提升。

对于刚需来说，四五百万的宝山的确很香！

这不禁让笔者想到了疫情封控期间，大帮人因为物资吐槽“再不选择宝山”？

“逃离”，“落后”，“破旧不堪”，“有钱一定要置换出去”...

那疫情放开后的2023年，真的确定能遵守当时的“嘴快嘛”！

其实，去年上海楼市的情况，相信大家都清楚，宝山的总供应量位列区域第四名。

供应量10032套，成交9331套！对于当下的楼市成绩还算理想。

展开细则各板块可以发现：

1.供应名列前茅：顾村、罗店

2.供需相对平衡：上大、顾村、杨行

3.大华板块去年0供应

恰巧，今天笔者要提到的板块均在名单中，一起来看看吧！

一、上大板块，规划利好不断，未来潜力无限！

其实，翻看宝山板块住宅密度来看的话，上大板块就是其中整体素质最高的！

总量不多，且次新房占比高！

作为宝山外环内板块，跟闵行古美、浦东三林同纬度的区域，但这里新房的均价还在5字头！

打开地图一看，上大板块还紧邻普陀桃浦，想想桃浦联动价8万+，这里就是更便宜了。

对于上大板块，笔者咨询周边朋友对其看法，主要集中在以下几个方面：

1.交通便利，到市区快！

2.商业配套有待提升！

3.城市界面破旧！

客观来讲，在过去几年时间里，这个板块的发展速度确实看上去略微勉强。

首先，是城市界面，上大板块做为上海发展较早的区域和拆迁安置大区，不管是房子的造型、外立面和小区、街道、乃至整个板块的形态，其实都带有一点“陈旧感”。

其次，是商业和道路，虽然上大目前已经有经纬汇、上海大学旁的弘基商业广场等这样一些大型的商业配套，日常生活已经足够，但体量、丰富度甚至商业格调都仅够服务周边小区。

而道路上，整个小板块几乎是一个封闭空间，仅有的外环路和沪太路交通压力大，自驾舒适度也并不高。

但上大有个天然优势，就是与市区的距离，这里比绝大部分同总价段的板块都要近。

况且，板块内更大潜力！南大智慧城规划！

根据规划，南大智慧城未来将打造成一个集公园、商业、办公、住宅为一体的宜居宜业的高品质社区。其发展建设势必会带动所在的上大板块以及周边的大场、大华等板块的崛起。

30%住宅用地，30％商业办公，40%绿化配套，有望跃升北上海未来十年的价值高地，确实潜力无穷。

当下如果实地走过南大智慧城会发现，目前拆迁户已办理，南大宣传围栏已挡起，虽仍然是在起步阶段，但未来值得期待！

而且，这里的新房太过稀少，2022年就1300多套，主要集中在和泰苑、大华朗香公园映、经纬学府阳光、大华悦庭（这些项目一切尽在不言中...）

能选中一款！成功上车都不容易！

新房选择困难，二手房市场也不是很容易优质置业，除了动迁房就是老破小，好一点的次新二手房，挂牌均价已经高达7w左右！

个人认为，这里更适合自住客群，且在短时间对改善需求没这么大的客户。

目前板块内仅有经纬最后一期楼王位置将有新房推出，建面约138-172平大平层，参考前期均价约5.72万！感兴趣的小伙伴可以关注！

二、大华，宝山唯一中环内，最接近市中心板块！

说到大华板块，就不得不提下大华集团，从1990年建的大华一村到大华碧云天，大华整个板块的房子貌似都是大华建的。

虽然对于这个开发商，大家褒贬不一，但人家年年出的新盘，热度依旧，无论是杨行的大华公园荟还是去年的大华朗香公园里，实力摆在那！

而且，板块直线距离人广约7公里左右，占据着中环线内距市中心较近的有利区位，中环线内5万+的新房价格，想想同环线新房价格，这里的确真香！

交通上7号线途经普陀、徐汇、静安等区，15号线还会经过长宁区，双轨加持。

配套上既有依附老小区的生活化配套，也有为新社区而建设的商业中心，如大华虎城、巴黎春天。无论是生活消费还是休闲娱乐，都能满足居民的多元化需求。

教育上，大华也可圈可点，从幼儿园到中学基本全覆盖，有行知实验幼儿园、行知小学、大华中学等，师资配备较强。

不足之处在于医疗资源较弱，自驾道路较为拥堵。

作为普陀、静安、宝山的交界板块，也许可供建设的空地确实不多了，2022年新房更是0供应！翻开2023年待入市名单大华也属于无房可买！

三、努力转型，杨行转眼成为刚需必争之地

杨行板块属于上海主城区一部分，这也是TA愈发崛起的一部分，作为未来整个上海的发展重点，地段上也孕育了更多潜力。

但实际体感上不可否认，这里一直被大家吐槽钢铁、集卡、厂房多。但即便如此，板块内新盘热度一直是区域内偏高的，比如地铁盘四季都会盘盘触发积分，次次开盘日光。

而且，板块内已建了大量住宅小区，万科、绿地、中粮等开发商先后进入。

如今，根据规划，杨行将成为上海轨道交通北枢纽，通车的1号线穿板块而过，未来的19号线将连通闵行春申与宝山杨行，21号线起自杨行枢纽，终至沪东铁路东站枢纽，连通上海自贸区的各重要片区。

未来上升空间很大的上海北部轨交枢纽，杨行的板块价值还在飞速提升。

现有配套上，能级算不上相当齐全，满足日常需求足以

不仅有宝山花园城、北上海商业广场、亿博商业广场，更有标志性大盘“四季都会”将建成建面近3万平米的盘古路杨泰路商业综合体，商业能级不断提升。

包括，杨行体育中心已经开建，规划设有游泳馆、乒乓球馆、网球馆、健身长廊等，建成后，将是杨行地区首个集体育、休闲、娱乐为一体的创意运动公园。

杨行体育中心效果图

生态环境方面的白沙公园、杨泰绿地都是适合散心好去处。

大家吐槽集卡、灰尘多，的确是，但抛开蕰川公路不谈，仔细瞧瞧东面整个片区的城市界面可以，次新房体量多，居住氛围也相当不错。

重点是，杨行板块的新房价格在4万+，300多万即可上车性价比到位。

再看看板块近10年的走势，除了18年成交量不多，但价格均处于平稳上涨趋势。

另外，二手房市场，板块内近10年建成的房源占比高，实际城市界面没有想象的糟糕。

并且，类似于远洋香奈的二手挂牌目前均在5.7万+，还是存在了一二手倒挂的趋势！

包括，2023年杨行板块也将迎来2盘：

看到这里大家是否觉得宝山今年供应少了？

关键词：