上海春节后首个“红盘”来了,入围积分破百、单套最贵8500万
来源:界面新闻 发布时间:2023-01-30 10:51:38

记者 | 王婷婷


(资料图片)

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上海新房市场在春节后迎来开门红。

在兔年首个工作日,位于前滩板块的海德壹号入围线出炉,最低分数线达100.85分,距离满分只差2年社保,成为2023年上海首个入围分数线破百的新房项目。

若按基础分60分来计算,社保系数为0.19,需要215个月(17.9年)社保,成为上海新房实行积分制以来,入围难度第七的项目。上海入围难度前十的新盘分别分布于黄浦、前滩、北外滩、徐泾等热点板块。

目前,海德壹号已认购结束,共657组参与认购,实际认购639组,认购率392%,触发5年限售和计分排序,项目将于2月3日摇号,2月8日开盘选房。

海德壹号此次共推出163套房源,均价12.98万/平方米,最贵的一套房源总价达到8500万元。项目包含毛坯和装修交付,是前滩"九宫格"内最后一个待入市住宅项目,位于瞰江第一排,毗邻三湘印象名邸,直线距离黄浦江315米。

界面新闻了解到,该项目户型跨度较大,建筑面积覆盖约75-554平方米,另外由于围合式设计,大多为不规则户型。

具体来看,建筑面积约85-92平方米的房源64套;约130平方米的房源24套;约198-212平方米的房源36套;约167-181平方米的房源18套;顶复户型5套,面积约223-554平方米;另外75-78平方米的房源有8套,其它面积户型8套。

该项目从拿地到正式入市已有8年之久,期间经历了诸多波折。

2014年12月24日,珠海国企格力地产(600185.SH)首次进沪,经124轮竞争,以16.14亿元竞得前滩地区Z000801编制单元32-01地块,溢价率高达127%,楼面价65832元/平方米,刷新了当时上海浦东的楼面单价纪录。

夺下32-01地块后,格力地产再以14.5亿元竞得前滩相邻的38-01地块,溢价也高达92.5%,楼板价53905元/平方米。两块地分别命名为浦江壹号和浦江海德。

几年之后,因为开发周期过长,项目迟迟未入市,一度被市场认为项目面临“难产”。直到2020年9月,浦江海德项目才终于入市,销售均价为11.28万/平方米,开盘当日实现“日光”,认筹率高达641%。

虽历经波折,但格力地产在前滩这两个项目之所以能实现快速销售,与板块内整体倒挂现象明显相关。

根据链家网数据显示,浦江海德项目在2020年8月入市均价为11.28万元/平方米,该项目次新二手于2022年6月成交,价格已达到约18.2万元/平方米。因此,作为前滩九宫格最后一子,海德壹号如今触发积分也在意料之中。

继格力海德壹号之后,前滩板块仅剩下21-02&21-03地块,由陆家嘴集团开发,项目紧贴前滩太古里,将打造4栋超高层住宅,建面约108-346平方米,规划可售住宅642套。

不过,打响2023年上海满分盘第一枪的格力地产,在房地产深度调整周期中也遭遇了16年以来的首次亏损。

据其2022年三季度报告,去年1—9月,格力地产累计实现总营收27.55亿元,同比下滑55.35%;归母净利润由盈转亏6087万元,同比下滑109.5%。

目前格力地产也并非是一家传统意义上的房企,在2015年就提出了“去地产化”战略,想要布局口岸经济、海洋经济、现代服务业、医药大健康等多元化业务。

去年12月8日,格力地产重启了搁置两年的免税业务收购案,计划收购珠海免税100%股权,这使得公司股价在短短一周内大涨77.23%,再次成为资本市场热门标的。

但目前看来,其整体成效甚微,房地产仍为格力地产营收主力。数据显示,2020年、2021年、2022年1-9月,房地产业务收入分别为53.00亿元、63.81亿元、21.48 亿元,占当期主营业务收入的83.21%、89.95%、78.92%。

主业大幅下滑、新业未起,是格力地产当下面临的艰难挑战。而仅靠上海这个红盘项目,也难以扭转这家公司面临的颓势。

从海德壹号此次的入围分情况来看,上海新房市场依然维持了热度。自去年第八批次新盘官宣以来,累计已有8盘触发积分,其中董家渡板块的绿城外滩兰庭作为2023年开年首个高分盘,入围分97分,也提高了新房市场热度。

虽然如此,但春节期间的上海楼市却遇冷。根据佑威数据数显示,1月21日-27日,上海新建商品房网签18套,较2022年同期下降98.2%;成交面积共2105平方米,同期下降98%。

中指研究院数据显示,春节期间,上海在售的楼盘以续销为主,除部分市区楼盘和热点板块项目,多数售楼处的看房客流并不多,且成交项目以刚需和刚改项目为主。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,春节假期成交下坠的主要原因在于八批次房源在去年12月推出,不少项目赶抢收,大部分工作已在假期前完成,未认筹项目所剩不多。

另外,上海新房市场供应充分,产品间竞争激烈,买家对于市场预期回归稳定,尤其是大部分项目入围分数较友善,其他备选项目充足,供需矛盾得到缓解。

卢文曦认为,从以往惯例来看,春节后市场会酝酿小阳春行情,供应陆续增多,预计2月份将推出2023年第一批集中供应新房名单。而且,政策在继续刮暖风,从经济活动来看有明显好转迹象。

1月29日,上海发布了《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》,提出十个方面的稳经济新政策。在房地产领域,明确要支持刚性和改善性住房需求,落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策,满足房地产企业合理融资需求,保持土地平稳供应并优化结构,确保房地产市场平稳健康发展。

“虽然过年期间市场成交不理想,但不妨碍未来市场反弹。眼下的交易空档期也可用来积蓄消费力,预计今年上海楼市小阳春行情会来得更早。”卢文曦说道。

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