刚过去的春节假期充满了烟火气，今年春节假期全国国内旅游出游3亿人次。然而通常情况下，在春节期间买房的数量较少，但跟去年春节相比，今年二手房看房和买房数量有了明显提升。据贝壳研究院数据显示，50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%。为避免发生房屋买卖合同纠纷，上海奉贤法院发布了相关提醒。

没办产权的二手房能买吗？

如果别人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给你，你能否直接请求开发商协助办理权属登记？对此，上海奉贤法院介绍，应起诉这个买家确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人，要求开发商配合将房屋产权变更登记至这个买家名下，再要求他将房屋产权变更登记至你自己名下。

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法院还表示，买房人可以以开发商未取得商品房预售许可证为由，要求确认双方签订的商品房预售合同无效。但以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

商品房买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，可以要求解除商品房担保贷款合同。

“阴阳合同”可能构成犯罪

如果房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，如何认定效力？法院解释，房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。

遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。

需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

产权人将房屋一房数卖怎么处理？

法院解释，如果发生一房多卖的情况，首先考虑购房人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，先买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买房人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他人取得该房屋的所有权，其他人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买房人优先取得房屋的所有权。

其次，若买房人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。

其他情况下，若买房人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买房人清偿债务。

若房屋存在质量问题怎么办？

对于房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，法院介绍，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房人亦可主张解除合同和赔偿损失。

违法建筑物的买卖合同无效

此外，法院还提醒，要注意房屋买卖的特殊情形。比如动迁安置房的买卖，出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买房人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买房人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。

另外，违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买房人的补偿数额。

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文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟

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