上海买房，必须要有所取舍。

因为房子很贵，预算又是有限的。

(资料图)

不同总价预算的人群，需求也是大不一样，对应的买房思路亦要因人而异。

比如刚需几乎不会考虑价值认同，而有钱人买豪宅基本都在核心区域，这个时候就别说什么地铁交通了。

在特定的总价预算内买房，哪些方面需要重点关注，哪些方面则不要在意？

今天我就把上海买房，从300w-3000w以上，分为5个总价段，逐个跟大家讲下对应的买房思路。

300-500万

300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶级，在市区范围内是买不到什么像样的房子的，所以在房产功能性方面需要作出比较大的取舍。

十几年前，我自己就是一路从刚需走过来。

作为过来人，我觉得自己还是挺懂刚需想要什么，大概有以下三种方案适合他们：

1）自住+潜力置换

这类购房人通常刚落户上海、家庭收入的增长比较明朗，总资产少、现金流强，先买个上车盘，未来置换的概率极大。

在买房的时候多考虑房产的增值属性是比较明智的，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度，自住起来也不会那么憋屈。

此类购房人，需要关注的房产功能性为增值保值、交通、居住体验。其他方面不宜过多奢求。

适合的板块有松江的九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东周浦等，板块的单价较低，未来区域内有大发展。

2）长久居所

此类购房人一般为上了年纪的上海本地家庭，供小孩上学的任务已经完成，买房时完全注重自身的自住体验。

不过，300-500万的总价段买一个配套、交通都很优秀的房子，需要在社区的品质上作出很大的牺牲，核心区域范围内只能够得着八九十年代公房。

因此我们建议在购房的时候多关注交通、配套和居住体验这三项。

不一定非得买在核心区域，一些中外环板块，不仅配套成熟，交通也是比较便捷的，适合板块有浦东三林、浦东金杨、宝山顾村、闵行浦江等。

3）区域自住

区域自住类的购房人通常是上海本地家庭，上有老下有小，因为工作关系或者不能住得离老人太远，方便照顾，也要考虑到小孩的上学问题。

我们建议买房人综合考虑学校、配套和居住体验这三项因素，最大化自己的实际需求。

300-500万的总价段，学校与配套尚可，社区界面良好的板块基本都在外环线附近，适合板块有浦东周浦、浦东高行、宝山上大等板块。

500-800万

500-800万的总价段属于刚需改善阶段的购房预算，可选择的地理位置相比刚需住房广阔了不少，对应的资源也更为优质。

我们收集了该总价段的客户信息，也总结出了以下三种普适性的推荐方案。

1）学qu自住

500-800万的总价段可以买到一些对口学校相当不错、社区环境良好的学q房了，但没办法买在靠中心的位置，所以，交通的便捷程度也是需要重点考虑的。

另外，重视后代教育的家庭，收入情况都不会差，未来还有进一步置换的可能性，房产的增值保值属性也是建议考虑进去的。

综上，我们建议学q自住的家庭重点考虑学qu、交通、增值保值和自住体验四项因素。

代表性的优质板块有莘庄、春申、唐镇等。

2）非学qu高功能性自住

这类需求通常来自于对地段有执念的上海本地购房人，或者是确定孩子走海外路线的高收入群体，对板块自身的交通、配套要求高，不愿意为了学qu牺牲太多居住体验。

对于这类的需求，我们建议把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素，徐泾、华漕、三林、康桥等板块都是合适的选项。

800-1500万

800-1500万在上海属于改善型的购房需求，相比800万以下的住房是一个全面性的跨越，可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了，买到一套心仪的房子可以作为长期的居所。

我们收集了800-1500万总价段的客户需求，总结出2种推荐方案。

1）学校+高功能性自住

这类需求来自于高收入、对后代教育期望值也比较高的家庭，追求最好的教育资源。

800-1500万的总价段，可以够得上一些对口一梯队双学qu的学qu房，社区的环境整体也不错。

除了学qu和自住体验，我们建议购房人也要考虑交通和配套的因素，进一步完善自住的体验。

代表性的板块有大宁、张江、碧云、森兰、古美。

②优质自住

这类需求来自于孩子走海外路线或者已经完成义务教育阶段的家庭。

由于总价段比较高，我们建议在交通和配套两项资源上设定较高的标准，对应的是市级商圈、强能级地铁线路之上的配置。

具有代表性的是天山、长风和杨东板块。

1500-3000万

1500-3000万的总价段在上海就属于终极改善了，所需要的资源——地段、学qu、配套、交通，都可以悉数满足，在社区品质的选择上，也能购买得起一些入门级的豪宅。

对于这个总价段的买房人，我们依然是按照追求学校与否，设计了两种推荐方案。

①学qu+优质自住

此类需求来自于认可中式义务教育路线、准备让后代接受顶级公办教育的家庭。

除了房子对口小学+初中双一梯队的学区，为了与总价段匹配，还应该配备卓越的社区环境与配套。

所以该方案的重点关注项目是学区、自住体验与配套，具有代表性的是江宁路、世博滨江、源深、花木、联洋、碧云、新江湾城和徐家汇板块等。

2）稀缺地段自住

上升到1500万以上的购房预算，对于地段要求苛刻的买房人也多了起来。

对于这部分对学区没有那么重视的用户，我们建议只考虑社区的自住体验与地段的价值认同两项就可以了。

南京西路、北外滩、黄浦滨江、陆家嘴都是可选项。

3000万以上

3000万以上的预算，在上海买的都是货真价实的豪宅了，购房人的诉求比较单一，就是升级版的稀缺地段自住需求。

我们建议购房人多关注板块的价值认同与自住体验，黄浦滨江、徐汇滨江，”上只角“的次新、新房豪宅是上佳的选择。

再简单一点的建议，就是买豪宅最好要进caz。

豪宅买的是稀缺，买的是圈层。

地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，配套稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。

而所谓caz，就是中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。

在上海的2035规划《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）也是定位最高的区域。

总的来说，一次成功的买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。

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