经过48次延时、53轮竞买后,上海市长宁区古北中央花园的一套豪宅在2月9日11时19分落槌成交,成交价定格在3134.75万元,较2510.75万元的起拍价高出624万元,与一拍起拍价3138.43万元基本持平。
这是该小区出现在阿里法拍平台的第三套房源,距离上一次成交过去了约2个月时间。2022年12月27日,一套面积296.67平方米、配带车位的房源以3605万元的底价拍出,竞得人为宏润建设集团上海置业。
(资料图)
另一次则是在2015年。当年10月,古北中央花园11号1201室及地下一层171号车位在法拍平台上架,起拍价为1500万元,最终因无人报名而流拍。此后该套房源继续上架二拍,吸引了14人报名,竞价123轮后以1955万元成交,高出评估价145万元。
时隔8年,相似的剧情又重新上演。
此番成交的房源为古北中央花园14号802室及地下一层10号车位及室内物品(下称“标的”),今年1月4日,该标的因无人出价而流拍,继而重新上架二拍。
不同于1月份无人出价的冷清,二拍引来了6人报名,“猎杀时刻”在原定截止时间的最后二十分钟开始,诸位买家的竞拍意愿都颇为强烈。
首当其冲的是竞买人“W7015”与“J1537”,两人你追我赶了20多个回合后,“J1537”退出大战,而“W7015”越战越勇,继续与“O4288”、“T7581”等竞买人轮番交锋,直至“B3941”举牌将价格逼近一拍起拍价才罢手。
一拍时的起拍价大概率是“W7015”的底线,这一价格相当于市场评估价的八折。竞买记录显示,“B3941”最后一次出手的报价为3134.75万元,若“W7015”以12万元的加价幅度继续跟进,则标的价格将达到3146.75万元,超过一拍起拍价约8.3万元。
整体来看,竞买人虽然捡漏之心强烈,但理智依然在线。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析,于豪宅买家而言,古北中央花园整体优势并不明显,抛开房龄不谈,2023年上海一手豪宅供应大概率会增多,购房者选择面较广,且一手豪宅价格依然占据优势,“法拍房可能还有潜在风险,所以大家还是会比较克制”。
古北中央花园是古北二期板块中的一员,“老牌富人区”是外界对该区域的一贯认知。在上海的豪宅板块中,古北是一个较为特殊的存在,它虽然身处二环,但却有着内环的房价水平,业内评价其“不以环线定价格”。
由于开发较早、配套成熟、主打国际社区,古北板块内鲜少有新房供应,尤其是二期区域,御翠豪庭、古北瑞仕花园、古北国际花园、华丽家族古北花园、强生古北花园等业内排得上号的豪宅均扎根在此,不少富商名流亦在此安家,如2022年被偶遇做核酸的彭于晏、带领网友跳操的刘畊宏等。
客群雄厚的经济实力也导致该片区出房量极少。也是因此,有行业人士认为,竞争标的的买方可能更多是看中了古北中央花园的地理位置,“毕竟古北板块新房比较少,二手房流出来还是比较有吸引力的”。
以古北瑞仕花园为例,某中介平台数据显示,该小区目前仅有4套房源在售,单价在13万-16万元之间,2019年至今共成交了7套,平均每年不足两套;华丽家族古北花园则挂牌了2套房源,单价在14万-15万元之间,最近一次成交是在去年3月,这也是2022年卖出的唯一一套。
古北中央花园的历史成交量则更少,自2003年建成以来只成交了25套,其中2017年至今共有9套,相当于一年1.5套。今年1月,一套面积360.92平方米的房源以5660万元的价格卖出,单价约15.68万元,较挂牌价减少了340万元,成交周期为103天。
目前,该小区尚有一套面积291.41平方米、四室三厅的房源挂牌在售,报价3200万元,单价约10.98万元,略高于此番在法拍平台成交的房源。中介告诉记者,这套房源不带车位,但还有另一套面积296平方米、带车位的房源,报价3700万元,“业主没有提供身份证,所以没有在外网展示”。
以此来看,今日在法拍平台落槌成交的房源虽然较起拍价高了624万元,但依然称得上是捡漏价。
根据拍卖信息,标的802室的建筑面积为295.78平方米,折合单价约10.6万元,附带的车位建筑面积为30.14平方米。
据上述中介估算,古北中央花园的车位合理价格在70万-80万之间,但现下小区内没有车位可售,需要的话只能租,价格在每月1200元-1500元之间,“小区车位配比1∶0.9,业主卖车位的可能性也不大,都是跟房子一起交易的”。
另一方面,尽管标的因债权文书纠纷流入法拍市场,但其资质仍较为“干净”,目前处于空置状态无人占用,亦无租赁,欠有物业费约1.6万元、车位管理费1800元、电费55.8元。
标的在二拍中的抢手一定程度上为古北二期板块后续的法拍房“打了个样”。记者注意到,华丽家族古北花园有两套房源将在2月13日开始竞拍,届时谁又会是那个捡漏的幸运儿?
记者 吴典
编辑 左宇
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