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近日，“上海一小区前物业被业委会起诉，法院判决物业返还小区全体业主4000万元”一事引发网友关注。

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上海普陀区“中远两湾城”的业委会堪称“上海最牛业委会”：他们不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去20年账目，向法院申请调查令，倒查20年的公共水电及停车费，最终获得有利证据，法院判决前物业公司返还全体业主4000余万元。

假设仅简单按户分配，则每户都能分得3300多元。

网友们纷纷评论：希望此事能推动全中国的物业公司依法办事。

“中远两湾城”是个怎样的小区

中远两湾城地处上海普陀区，坐落于苏州河畔，毗邻上海火车站、天安千树等地标，是上海内环以内最大小区。该小区分为东西两区，一共有96幢超过30层的高楼密集排列，整个小区约容纳5万多居民，光停车位就有7000多个。

来源：上海普陀公众号

据了解，该小区一直被誉为魔都“最魔幻”小区，其建筑面积超过160万平方米，相当于224个标准足球场。小区内部自成一套体系，有许多餐厅、便利店、生鲜店、按摩房、健身房，各种品牌的房产中介门店更是应有尽有。这里生活便利，出了小区就是上海市中心，目前在某中介网站上有99套房在售，均价达到10万元/平方米。

一方面，它地理位置极佳，内环板块，三轨交汇，出行便利，稀缺资源——苏州河更是从小区贯穿而过，优质河景一览无遗。另一方面，由于体量大人员多，加之早期投资客的涌入，人员结构复杂，中远两湾城曾是上海群租现象最严重的小区。

这样的碰撞与撕扯，也影响了中远两湾城的房价。虽位置佳配套资源好，但其一直作为内环价格洼地存在，房价、涨幅远不及竞品。

2001小区开始交付，同年9月开发商自持物业——中远物业进驻开始提供物业服务。天眼查显示，该公司成立于2000年6月，注册资本1000万元，是一家以从事房地产业为主的企业，涉及司法风险969条。

小区的变化让业主与物业的矛盾逐渐滋生。在业主们看来，早期物业的不作为让这个近20年房龄的小区逐渐呈现出衰老的疲态。

2017年7月中旬，物业公开的部分楼栋上半年公共收益竟然只有2分钱，账目收支表让人大跌眼镜。一笔笔“糊涂账”掰扯不清，让小区业主们决心换掉物业公司。

“最牛业委会”

由于该小区业主人数十分庞大，经过一番复杂而不懈地运作，该小区新上任业委会终于成功炒掉原物业公司，于2021年2月换成了万科物业。

上任后，小区第三届业委会倒查了过去20年的小区账目，发现物业费结算后结余、停车管理费结余、公共收益业主分成结余等均有问题，于是将中远物业起诉至法庭。

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近日，上海普陀区人民法院对该案宣判，釆纳了小区业主的合理诉求，判决中远物业公司应返还全体业主共计人民币4000万元，具体金额如下：

1. 2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1500万元；

2. 2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库停车管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元；

3. 2008年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元；

4. 2001年9月1日至2021年2月1日期间地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元；

5. 案件受理费人民币352165元，由原告负担150000元，被告负担202165元。

根据中远两湾城业委会公告，他们于2020年10月获授权，开始对小区各项账目进行全面审计，并委托了一个5人律师团队负责法律服务，于2021年2月向上海普陀区人民法院递交了诉状，两年的诉讼过程复杂、艰辛，面对对方不配合的情况，律师团队甚至向法院申请调查令，到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年有关电费和水费数据，获取和分析20年相关数据，工作量非常大，此外还到某数字科技公司调查有关停车数据，才获得了有力支持业主诉求的证据。

据该小区业委会主任韩先生所言，业主对第二届业委会对原物业公司的监督不满，召开了临时业主大会上，罢免了第二届业委会。新的业委会（第三届）成立后，准备选聘新的物业并对上海中远物业发展有限公司进行审计。由于物业公司不配合才进入了诉讼程序。后经新业委会举证，法院一审判决物业公司应该返还4000万元。

有业主表示，在小区按照全体业主想法换了物业公司后，小区管理逐步走入正轨，小区变得更整洁，维修更及时，换电梯工作也已在进行中，过去高龄电梯频发故障的问题正在得到解决。

业主告赢物业并非首例

早在2021年，哈尔滨市群力寰宇天下小区居民就把小区物业起诉了。

当时，业主起诉物业要求公开公共收益案件在哈尔滨市尚属首例。据了解，业主起诉物业的原因是物业没有按时公示电梯广告费用的收支明细。经过道里区人民法院裁定，要求物业公司20日内公示公共收益账目及收支明细。

此外，昆山蝶湖湾小区业主也曾状告自家小区物业。法院判定业主胜诉，要求物业公司在公告栏内公布2018年-2020年5月的公共收益情况。

北京一小区业主也告赢知名物业中海物业，法院判定业主胜诉，要求物业公司降低物业管理费。

长沙湖湘奥林匹克花园的业主同样告赢小区物业，法院判决物业公司向业主出具同意安装充电桩的材料，并配合安装充电桩。

而此次“中远两湾城”事件之所以广受关注，是因为其涉及到4000万的巨款。

网友也纷纷发言支持“中远两湾城”业委会。有网友称：“判得好，对只想收钱不想管理，对只想成为业主主人的所有物业公司是一个警示”、“太脏了！这个业委会好给力啊！”、“希望这样的业委会多起来”......

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矛盾原因何在？

业主与物业产生矛盾并不奇怪，业主起诉物业也不是孤例，其中原因何在呢？

对于此次中远两湾城事件，某上市物企的员工表示，业主和物业是一个标准社区最基本的配置。业主占用自己专有空间，然后把楼道、电梯、停车场、绿地等业主共有财产或共有物业，交给物业公司打理。双方相互协作，和平共处。然而现实情况却是诸多小区的业主和物业处于不和谐状态。归根结底，矛盾的焦点是双方都没有明确自身定位，缺乏平等、有效、透明的对话和沟通平台，没有找到解决矛盾和纠纷渠道。

实际上，今年随着业主对好物业、好服务的意识觉醒，“服务不到位”“服务态度差”“资金使用不透明”等问题成为更换物业的直接引爆点，进而导致维权事件频现，使得物业合同不再是物业公司的保护伞。

某头部物企的物业经理表示，此前国内物业行业基本处于原始粗放阶段，物业公司多为开发商自持，服务范围有限服务能力和服务意识较弱，不少还停留在保安保洁阶段。其强调，近年来随着行业发展和上市潮，物企得到更多重视，万科、绿城等行业龙头也试图用刀刃向内的方式拔高行业标准，去年底万物云牵头长城物业、绿城服务、中海物业联合签署《倡议书》，表态要聚焦专业服务，提出服务品质要专业、规范，财务管理要阳光、透明。

维权应注意哪些事项？

“中远两湾城”案件一方面让物业行业认真审视自己的经营方式，提醒他们需要尽快做好合规；另一方面提振了很多业委会参与者的信心，让人们意识到业主大会、业主委员会存在的意义。

不过，业委会一方的代理律师，上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰提醒，当下不少小区希望通过法律手段为小区维权，但其中有很多需要注意的事项。

首先是授权一定要明确。中远两湾城业委会在召开业主大会，提请全体业主授权业委会进行审计时，一并授权业委会通过司法途径来解决相关事宜。在诉讼过程中，有关部门认为小区业委会得到授权时未标明费用，要求业委会再单独组织一次业主大会，这对于有着近1.2万户业主的中远两湾城而言是一个大工程。“后来经过我们律师团队沟通，并提交多份法律意见，业委会的诉讼主体资格才得到相关部门认可。”

其次是平时要注重保留证据，方便明确诉请金额。在中远两湾城这起案件中，因为相隔时间较长、前任业委会履职效果不佳、物业公司不愿配合审计等原因，许多证据都已遗失，第三届业委会原本起诉的6200万元诉请相当一部分系推算得出，所以法院判决时将返还金额酌定为4000万。

“我们除了主动搜集、汇总第三届业委会手中为数不多的证据外，还向法院申请多份调查令，到电力公司和城投水务公司去调查历年的电费和水费数据，到小区停车数据存储单位去调查有关停车数据。”朱海峰说，通过众多间接证据，结合中远物业在诉讼中提交的历年单方审计报告中的破绽和矛盾，这才推算出中远物业应该返还的金额，并据此提交了增加、变更诉讼请求的申请书。判决书显示，对于变更后的诉讼请求，中远物业未作出答辩。

这起案件的诉讼历时近两年，耗费了业委会和代理律师大量时间精力。朱海峰坦言，工作量超出了律师团队的想象。他认为，不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过诉讼方式解决。

来源：微信公众号“财智头条”综合自：每日经济新闻、第一财经、正观新闻、上游新闻等

责编：袁凯

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审核：龚紫陌

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