2022年最受关注的改善项目，分别是位于闽北CBD定位第四代住宅的国贸天琴湾，以及位于晋安湖北侧的建发朗云。

两个项目相比于前几年的改善盘，在门槛度上，更进一层，开盘都做到热销，短时间就清盘。

2023年，随着去年上海西旧改的推出，两大厦门国企分别拿地，上海西的第四代住宅，也成了今年改善较为关注的项目。

【资料图】

近期，有位热心网友分享一手资料，仅作娱乐，借此分享给大家。（感谢热心网友的资料提供，具体以项目实际发布为主）

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土拍情况

2022年12月，福州最后一场土拍，上海西旧改推出，分成三幅地块，分别被榕发，建发，国贸拿下，情况如下：

厦门国贸（天琴和苑）：底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，限高100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

厦门建发（云栖白马公馆）：底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，限高100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26829元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

福州榕发（望熙雅筑）：底价26.21亿拿下宗地2022-55号上海西新村出让地块一，面积108.8亩，容积率4.35，限高100米，楼面价8307元/㎡，住宅全部建设安置型商品房，对接销售均价为19000元/㎡。

目前三个项目备案名都已经公布，其中榕发的安商房望熙雅筑，规划建设21幢21层-34层安商房和1幢幼儿园。

建发的云栖白马公馆，推广名为建发璞云，国贸的天琴和苑，推广名天琴樾。

两幅纯商地块，目前资料并不多，在当时土拍的时候，网友就提前分享了意向拿地的强排图，从这次的分享对比来看，差异不算大，下面具体聊聊。

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国贸天琴樾

对于项目而言，容积率3.2高于建发的3.05，地块面积也更大，从分享的效果图来看，第四代住宅的即视感。

接着看看详细的资料，网友的分享数据如下，项目规划9栋住宅，户型面积：143、167、189、204。

从楼栋布局来看，社区中央保留一定的空间，相比于容积率3.2的定位，整体的布局并没有给人压迫感很强。

这一点相比于容积率2.8的国贸天琴湖，容积率3.0的建发玺云，从直观的布局来看，接受度更高点。

从项目体量来看，9栋住宅，32F-6栋，28F-1栋，27F-1栋，25F-1栋，全部都有架空。

套数合计526套，车位784个。

为了大家更好的对比，把图抠出来，可以发现2#、3#、6#、7#、8#的东端头，基本一致，与上面的总平图有一定差异，按图片规则做划分：

从明细表格来看，项目住宅计容面积93457，套数526，平均面积是177平。

对于这种改善盘，有一个指标就是层高，项目数据资料显示是层高3米，从图片数据计算是3.05米。

虽然比普通刚需盘的2.9-2.95米，会略高，但是如果作为更进阶的项目来说，与3.15米左右的对比来说，差点意思。

当然这里面的原因也很简单，由于项目限高100米，容积率3.2，从分享的资料来看，房企很明显目标就是尽量减少楼栋数，从而提高社区空间感。

所以在9栋住宅里面，6栋都是32层，按常规计算，32层的设计，配合架空层挑高，也难做到更好的层高数据。

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建发璞云

对于项目而言，网友分享了项目的楼栋户型分布情况，大体如下：

项目规划8栋住宅，布局与国贸类似，三纵的布局，在楼王的南面保留了一定社区空间，虽然没有效果图，不过基本的空间可以参考国贸。

从户型分布来看：147、175，两个面积段还分AB类型，一种是南向客厅，一种是东西侧的客厅布局。

从户数计算来看，虽然没有更详细的数据，不过按常规计算，扣除架空层，合计436套，平均面积是160平。

147：232套

175：204套

从项目的定位来看，面积段的设计，低于建发朗云，甚至还低于目前金山的建发玺云。

从楼栋来看，4栋32F，配合限高100米，项目的层高基本跟国贸类似。

从社区效果图来看，建发继续沿用新中式园林设计，对比国贸的平面图，看上去社区空间会更饱满一点。

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盘点总结

对于网友分享的资料图，虽然无法保真，不过大体预计偏差不大，从两个项目的面积段和楼栋分布来看。

大体感受是楼栋布局，并没有如同土拍时高容积率数据给人来得惊人。

两大房企给出的楼栋布局基本一致，在定位上，大部分楼栋都的顶着限高做，从而减少楼栋数，降低高容积率带来视觉影响。

虽然地块指导价4.5W，位于二环内台江，拿地房企去年都有顶级改善项目热销。

不过从面积段来看，门槛都低于预期，其中建发平均160平，国贸177平，国贸门槛稍高。

从两个项目的定位来看，虽然有一定差异，不过170左右的客源，预计还是有一定重叠。

从目前房企给出的定位，建发对于上海西的看法，可能更偏向金山的客源情况，主打以地缘客为主。

国贸的产品，更容易联想到的东区的天琴湖，从对比来看，上海西是面积段升了一级的天琴湖。

从两个项目体量来看，合计17栋高层住宅，962套房源。

如果再搭配榕发安商房，21栋高层住宅。

上海西200亩的旧改，翻新后建设出38栋高层住宅，很明显这里会是又一个钢铁森林。

从门槛和产品段分布来看，两个项目都远低于去年的天琴湾、朗云。

可以说房企面对这个区位，配合这样的容积率和房源数量，市场的看法并没有太高。

假如最终两个项目的产品就如同上面分享的一样。

此时对于购房者而言，特别是东区的客源，目前板块刚改产品较多，届时是否考虑上海西的项目，会是一个话题。

目前东区偏改善的项目，桂语映月：155-175，端礼著：149、187、212，天琴湖、誉湖郡：143左右。

除了东区还有目前在售的建发玺云，149进入尾声，在售的178，211，整体单价高于149。

这些项目里面，如果仅从目前单价来看，天琴湖、誉湖郡，虽然面积能触及最低门槛，但是如果按指导价4.5W来看，总价门槛还是有一定差异。

玺云和映月，要想触及门槛，就是压低自身的面积段，比如玺云的175，可能只够去上海西买147左右。

目前看总价最有抗性的应该是被首开接盘位于二环内的端礼著。

当然上海西的两大纯商，是否会按指导价4.5W，再加上精装的溢价上市，目前看比当初的预期低不少。

如果两个项目最终上市定价，低于指导价，或者低于市场预期，届时带来的一场冲击，也是值得关注。

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