观点网挤进上海主城区域不久的闵行吴泾，在沪上楼市溅起了不少火花。

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近日，位于上海闵行区吴泾镇紫竹科学园区的刚需类住宅项目象屿招商·公园1872北区取得了预售许可证，目前线上登记认购已经结束，从该项目北区推盘情况来看，首批144套房源收获超过800组的认购，认购率达到555%。

值得注意的是，此前于3月初刷新上海认购率纪录的华发半岛华庭认购率为491%，略低于象屿招商·公园1872项目。

换言之，这宗项目的加推，刷新了上海新房当前的最高认购率纪录，其背后的主开发商---招商蛇口，在喊出“重返上海”口号6年之后，再度回归市场视线。

沪上狂飙

从去年年底开始，象屿招商·公园1872项目前后经历5次推盘，其中前四次均为出售项目南区房源。最早一次的推盘于2022年12月8日开始，同年12月29日，该项目南区继续加推；2023年1月19日，项目再放出192房源，认筹率为344.3%；2月26日再次加推364套房源，认筹率升至395.3%。

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截至3月13日，项目南区已售住宅套数1221套，几近清盘，去化速度较快，北区的1079套房源则将于3月底上线。在其5次推盘过程中，其房源的备案价均价在5.2万元/平方米，与拿地时的房地联动价相差无几。

2022年6月，上海一批次拍地现场，招商蛇口联合象屿集团以40.43亿元的总价竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块，楼面价2.97万元/平方米，溢价率5.07%，出让公告显示，地块拟建设16幢18层高层住宅。

这宗地块的易手，意味着闵行又一宗新项目即将诞生。

拿地一个月后，招商蛇口与象屿再次补仓，以底价32.23亿元落子上述地块隔壁的吴泾镇紫竹科学园区MHP0-08A-03Ab地块。至此，两宗地块被招商蛇口及象屿纳入囊中，象屿招商·公园1872项目得以初步成型。

连续两个月接连拿地露脸，彼时招商蛇口的一举一动都在搅动市场的好奇心，但细究其在2022年于上海的整体拿地情况，两宗地块的成交仅仅是招商蛇口持续重仓沪上的一步棋。

回到2022年6月初上海首场土拍第一日，拿下吴泾地块的招商蛇口没有闲着，又联合香港置地、徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块，溢价率超过9%；

土拍第五日，招商蛇口又打败保利、华发，以封顶价格摘得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，成交总价19.19亿元，这笔交易的结束作为节点，开启了招商蛇口后日在上海滩周边的扫货模式。

7月盛夏，土拍市场的热度也随气温狂飙而蠢蠢欲动，第二批土拍中，招商蛇口再次出手，连下五城，但这一轮供地中，其选择了全以联合体形式进行拿地，以分摊交易压力。

其中，招商蛇口与初入上海的南昌市政形成联合体，揽下嘉定区嘉定新城远香湖中央活动区和青浦区徐泾镇2宗涉宅地块，溢价率均超过9%。两宗地块分别成为璀璨湖畔、虹桥公馆三期项目，并已赶在去年底入市。

而后，招商蛇口又与保利发展、新世界中国一同拿下普陀区中山北社区地块，即拟在今年3月下旬进行认购的天汇玺住宅项目。

值得注意的是，招商蛇口还不忘拉上老伙伴象屿集团，再次搭档以38.6亿元的价格竞得了上海青浦西虹桥商住地，并在该地块基础上合体建设蟠龙府二期项目。

仅于2022年内，招商蛇口与象屿之间的合作地块已达3宗，虽然均为2022年中旬拿地，但截至目前，象屿招商·公园1872南区及蟠龙府二期均完成入市。

华东隐患

加上与象屿联合拿下的3宗地块，招商蛇口于2022年内合计揽下上海城区内的10宗涉宅地块，而在2020-2022年这三年间，其总共在上海落子也有16次之多。

另从区域范围观察，招商蛇口于华东区域的营收数据也在接连上涨，这从侧面说明，该公司企图通过重仓上海策略入手，从而带动华东区域内整体营收规模的上升。

数据来源：观点指数、企业公告

另一方面，招商蛇口近年得以顺利深入上海市场也不仅仅与自身发展需求挂钩，还包括诸多外因，而最为市场所津津乐道的要数2020年其与龙光的一次夺地之争，以及那场著名的围标事件。

2020年7月，招商蛇口在与龙光经过超80轮竞价后，以28.4%溢价率、44.04亿元夺得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。当时一批此前拿地凶猛的企业逐渐淡出，市场震动在无形之中为招商蛇口加码上海市场免去不少烦恼，也带给其更多摘地机会。

不过，就近年来于华东区域营收毛利率来看，重仓成色还有待观察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于华东的毛利率数据均有所下跌分别同比下跌4.65个百分点及3.98个百分点。

值得注意的是，华东区域的金额于近两年内均排在招商蛇口营收比重首位，若华东区域内毛利率继续呈下降趋势，或会埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隐患。

观点新媒体还注意到，此前被围标事件缠身的万科、华润近期于上海动作不断，应有回归之势：2023年1月，万科披露公告表示，将开发上海静安的雅宾利四期项目，权益比例占到70%，该项目所在地块正位于万科翡翠雅宾利三期旁，而万科此次则依托上海北万置业有限公司实现曲线复出。

此外，前段时间华润以35.26亿元拿下上海地产集团子公司上海德泽置业则完成了90%股权及相关债权，而上海德泽置业的主要资产土地位于浦东三林滨江片区，这笔交易的完成，意味着华润正式回归上海土地市场。

老将们即将返回战场，此时的招商蛇口是否能够持续应战沪上，有待2023年土地市场进一步检验。

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