3月重点城市房产经纪行业景气度:80%城市继续上行但趋势放缓 世界热讯
来源:安居客X博士 发布时间:2023-04-19 08:53:38

​3月,重点40城中32个城市房产经纪行业景气度继续上行,其中昆明受二手房市场活跃影响,房产经纪行业景气度最高,四个一线城市景气度略降。武汉、佛山房地产市场量价齐升,带动行业景气度明显提升,紧随昆明之后。三亚新房和二手房热度回落明显,合肥新房市场热度降温,渠道业务占比大幅降低,常州二手房市场降温,使得三个城市行业景气度下滑。

行业背景:两会定调,稳字当头


【资料图】

3月5日,两会召开,政府工作报告指出,今年房地产行业的工作方向是要有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。强调了行业的平稳发展,从供给端的房企和需求端的居民两方面都做了部署。

住建部部长倪虹表示,对2023年房地产市场企稳回升充满信心,同时强调,期望中企稳回升有4个原则,即坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展。

住建部部长倪虹也指出,2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫:一是稳支柱,二是防风险,三是惠民生。稳支柱是要稳定住房和城乡建设领域的建筑业和房地产业两个支柱;防风险一是要防城镇老化的风险,另一类是防范化解房地产“灰犀牛”风险;惠民生是牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点,以让人民群众住上更好的房子为目标。

整体来看,房地产政策的核心诉求是“稳”,无论是防范化解风险、加强住房保障体系建设还是惠民生的主旨,出发点和落脚点都是促进行业平稳健康发展。政策引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。

各地政策中,限制性政策的放松、带押过户、公积金放宽等政策仍以支持住房需求的释放为主要类型,主要目的是降低购房门槛,简化交易流程,减少交易的显性和隐性成本,刺激需求。

一、经纪公司:扩充规模的速度放缓

3月,延续2月招工热度,40个重点城市经纪门店和经纪人数全面增加,房产经纪行业综合开工指数仍在提升。一方面,作为传统的招聘季节,房产中介进入常规招聘期。同时随着毕业季的来临,不少头部公司开放了应届生招聘计划,带动人才流入行业。另一方面,受2月房地产市场回暖影响,40城中多数城市新房新增供应环比提升,二手房挂牌量也上涨,购房者积极入市,也增强了经纪公司、门店经营者的从业信心,中介从业者短期预期提升,推动行业流入人员增加。

从线上作业的情况来看,40个重点城市线上作业门店平均增加超过5%,线上作业经纪人平均增加超过17%,二者增幅均较2月份有所回落,也显示经纪公司扩规模的步伐开始放缓,对于市场的预期逐渐趋于平稳。

二、新房:热度普降,经纪业务随之降温

经过2月份需求热度的集中释放,40个重点城市新房找房热度在3月份全部回落,从3%到31%不等,平均降低约22%。其中31个城市新房热度环比减少幅度超过20%,三亚、兰州、乌鲁木齐热度降幅最多,约为30%。上海新房热度表现最佳,环比约降3%,在40个重点城市中表现最好。除上海外,宁波、深圳、福州、成都、杭州等城市新房降幅在20%以内。

成都、杭州等属于前期热点城市,受益于需求量大,市场仍能保持一定温度;长沙、武汉、西安等城市虽然热度回落比较明显,但对比来看总热度量仍40城中处于高位。三亚、呼和浩特、中山、大连等城市热度前期大涨,除部分城市的季节性因素外,需求也可能集中释放,比如呼市住建局数据显示,2、3两个月新房成交套数同比大增均超过200%。

此外,基于58安居客研究院统计,3月份虽然三房关注度占比仍是最高,但各梯队城市对于4房及以上户型的关注热度明显提升,其中一线城市200㎡以上产品热度上升最多,二线城市120-200㎡和200㎡以上产品热度占比提升相似,这都显示不同层次的改善型需求逐步释放,刚需和改善需求相继释放,后续若增量需求补充不足,市场热度或将逐步趋于平静,新房经纪的经营业务的热度也将随之降温。

3月份,12城新房项目开通渠道的比例有所上升,15城市渠道比例保持不变,13城渠道比例下降。部分城市受前期热度高涨影响,项目渠道依赖比例有所下降,如上海、广州、合肥等城市;但是也有城市随着供应量的增加,渠道比例也有所增加。整体来看,重点40城新房市场开渠比例略降,新房经纪业务经营进入平稳期。

三、二手房:城市逐渐出现分化

3月份40个重点城市二手房看房热度出现分化,据58安居客研究院统计,23个城市二手房看房热度延续2月上升趋势,17个城市热度环比下降。就涨幅来看,本月热度上涨的23个城市热度涨幅明显回落,从二月超过30%的平均涨幅减少到约10%的涨幅。其中,南昌、佛山、青岛三个城市涨幅最高,环比超过20%。

具体来看会发现,南昌、青岛等城市主要是由于二手房新增挂牌量环比涨幅显著,带来部分新增热度,这类热度并不能说明市场持续向好,对应的可能是房东的置换需求或借势套现需求,反映居民对于中长期复苏的预期还不够稳固、不够一致。相对的,佛山3月二手房市场延续2月热度,置业需求持续释放,带动成交量环比实现约65%的上涨,这种基于市场需求的热度上涨是比较健康合理的。

40个重点城市中,合肥受挂牌量大、成交积极性不高影响,二手房在架时长有所延长。另外39个城市在架时长均缩短,究其原因,一是各城市新增房源量环比增加,拉低平均在架时长;二是不少城市二手房成交延续二月上涨趋势,缩短在架时间。

比如在架时长缩短最多的无锡在年后楼市回升中,市场回暖信号也比较明显,2、3月份二手房成交环比均实现大比例上涨。一方面2月份首套房房贷利率调整至3.8%起,市场反应积极,带动需求热度提升,成交周期缩短。另一方面3月19日,无锡市房地产调控领导小组办公室发布“锡十条”,涉及放松部分人群、部分地区的限购政策、降低首套房贷利率、优化预售资金提取等具体内容,从供需两端继续支持房地产市场发展,对城市房地产市场具有更加积极的作用。对于当前仍存在一定回升压力的房地产市场而言,无锡新政的出台,有助于提升购房者信心,加速住房需求释放,持续促进住房消费。

目前,多数城市二手房市场挂牌量大增,或将逐渐形成供过于求的局面,若是二手房挂牌量增加、需求不足带来热度虚高,将不利于经纪业务的开展。只有供需两旺,结合成交周期周期缩短,才能反映市场处于成交活跃状态,利好经纪业务的发展。

四、典型城市分析

1.一线城市:3月景气度全部下滑

一线城市3月经纪行业景气度回落明显,主要由于新房和二手房市场热度环比较大比例的下降。上海在四个城市中表现相对较好。

新房方面,3月上海商品住宅市场供应节奏恢复,供应面积环比大增,整体新房热度有所降温,但仍保持前期高位。但受渠道比降低影响,新房经纪业务景气度有所下滑。

上海房地产市场由二手房占据主导地位,但是新房的供应会直接影响二手房市场。由于上海新房实行房地联动价,推盘价格多于二手房价格形成倒挂,这造成了新房打新受追捧,不少房东选择出售二手房去打新,新房的上市也会影响二手房市场热度。

比较而言,上海的二手房热度降幅明显,尽管3月份上海二手房成交量突破2万套,但是受网签滞后影响,更多反映2月份的市场热度。从访问量来看,本月二手房找房热度环比降幅超过30%。2月份的行情带动了短期成交量的上涨,也带动了房东的挂牌热情,随着需求的快速释放,性价比高的“笋盘”逐渐减少,部分房东预期提升,出现跳价行为,由此又引发购房者观望,导致二手房挂牌量虽在上升,热度却明显下行,二手经纪业务开展的活跃度也明显降低。

除上海外,新房热度指数从高到低依次是深圳>北京>广州。三个城市新房供应量增量比均大于上海,深圳经历了1-2月的低谷后,3月新房市场成交有所好转,随着改善盘的入市,中高端购买力开始逐步释放,为楼市保留了一部分热度。北京和广州由于外围供应较多,大部分新盘流量下降明显,总体看房热度环比分别下降约20%。另外,由于2月热度高涨,部分楼盘收回折扣和优惠,也在一定程度上影响了3月的市场热度。

其他三城二手房热度指数从高到低依次为广州>深圳>北京。三个城市二手房挂牌量均呈上涨趋势。3月份各城市客户和业主双方仍然抱有一定的入市意愿,但随着前期积压需求的快速释放,部分改善和学区房的需求也已经析出,市场需要一定时间培育新增需求,修复势头或将在4月放缓。尤其是因为前期热度较高,房东短期议价意愿不强,议价空间也不大,不少购房者持观望态度,市场后续或将进入博弈阶段。

总体来看,虽然楼市出现积极变化,但3月份市场修复速度较2月有所放缓,一线城市无论是新房经纪业务,还是二手房经纪业务,开展的热度都有所降低。

2.昆明:二手房经纪业务景气度提升

昆明经纪行业景气度的提升主要表现为经纪门店和经纪人的增长,二手房市场热度的提升。昆明目前已有多家银行可办理“带押过户”业务,一定程度上保证了二手房业务便利度。

3月受新房市场整体热度下降影响,昆明新房经纪业务景气度不高。主要是前期房企暴雷,新房尤其是期房消费的信心受挫,更多购房者追求置业安全转向二手房,这在客观上为二手房价格的稳定和环比上升带来了支撑,买卖双方入市意愿增强,进一步提升了二手房市场的热度和二手经纪业务的景气的。另一方面,由于面临开学季,目前市场购买二手房的主力是教育需求,具有季节性特点,后续若新增需求未形成,则市场“阳春”的趋势将不具备长期持续性,经纪业务的持续复苏也将面临考验。

3.常州:二手房市场拖累经纪行业景气度

3月常州房地产市场受市场热度稳步回升、前期整体基数高等多方因素影响,新房、二手房热度出现大幅下跌,尤其是二手房热度腰斩,市场整体热度有待继续观察。同时,根据常州住房一体化平台数据,3月,常州新房、二手房的成交环比增幅有所收窄,直接影响房产中介的作业状况。

小结:

3月仍处于需求持续释放期,这一结果主要归结于四方面原因:其一,疫情防控调整后,前期积压需求的集中释放;其二是各地楼市刺激政策集中发力,限购限售有所松绑,购房门槛降低,激发了居民的购房意愿;其三是部分城市经过较长时间的调整后呈现的周期性复苏;其四是部分城市项目以价换量,房东主动降价等方式刺激成交。值得关注的是伴随着积压需求的大规模释放,部分城市市场活跃度边际已有所转弱,新房和二手房的访问量均出现结构性下滑,购房需求已显现阶段性瓶颈。

较之上月40个重点城市经纪行业景气度全面上扬,本月各城市新房经纪业务景气度下滑较为普遍。其中32个重点城市行业景气度上扬,主要受二手房市场热度提升,成交活跃影响。这也说明行业整体的复苏动能也有所减弱,市场复苏还不具备普遍性。城市之间呈现分化格局,城市的新房市场和二手房市场也出现不一致的表现。其中一线城市和部分需求旺盛的二三线城市出现量价齐升的态势,单大多数城市并未延续这一趋势。后市如何表现,还要继续看需求能否持续。

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