几百万的刚需卖不动，几千万甚至上亿的豪宅越涨越抢着买，只能说贫穷还是限制了打工人的想象力，豪宅早已脱离了住宅的属性，变成了富豪、中产们击鼓传花的金融游戏。

文 | 金融八卦女作者：月月

(资料图)

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最近上海的楼市可太魔幻了，为了抢着买豪宅，据说整个上海的富豪、中产都拼了！

大家来随意感受一下网传的购房群里的各种魔幻消息：

亿万富翁烈日下排队认筹

不知道另一半叫什么名字

认筹者现挂着氧气罐的老人

疑似黄牛出没

……

这个引发上海中产、富豪疯抢的小区叫云锦东方，如果你和八妹一样是第一次听说，那咱们得检讨一下自己，是不是还没够到豪宅的门槛，得加倍努力“搬砖赚钱”了。

1.

/ 拼了！亿万富翁烈日排队抢豪宅，

都影响到了金融圈…… /

上海抢豪宅的热潮，第一波就影响到了金融圈。

5月15日，私募大V吴悦风老师在微博吐槽：本来一个上海的朋友约好了来北京小聚，突然说来不了了，我以为有什么情况多问一句。他说：他在忙着认筹云锦东方。

据说，这个楼盘甚至影响到了最近的股市。有分析师是这么说的，“上海云锦东方房屋打新，直接把上证指数都带回调了。”

但也有人说，5月15日沪指出现了不明原因的1%超跌，背后原因可能是楼盘“冻资”。

由于开盘前没有任何通知，据说5月12日刚开始认筹那天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

但随着开盘消息在富人圈子里流传，很快就有更多的人闻风而动，开盘当天下午认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

上海云锦东方开盘这两天，正好赶上了今年夏天的第一波高温，最高气温直达35度，但这些根本阻挡不了上海富豪、中产疯抢的劲头，徐汇区芒果广场A栋前人山人海。

有自媒体是这么形容的：

在云锦东方发放的大红包面前，上海的产业领袖、金融巨头、行业精英们，都屈服了。

据说，在现场随便丢个矿泉水瓶，砸到的几乎都是上海的高净值人群，最低也算得上是身家千万的中产。

据现场购房者的描述，现场进行认购的是云锦东方第三期的楼盘，由于开盘前没有任何通知，在刚开始认筹的5月12日当天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

不过，随着云锦东方开盘的消息在富人圈子里传出，有更多的人闻风而动，5月12日下午，云锦东方的认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

证券时报记者实探云锦东方认筹现场，拍下了排队壮观。尽管是认筹截止的最后半天，人气依然“异常火热”。5月16日上午8时50分，认筹入口已排起约100米的队伍。

据云锦东方工作人员预估，在后两天半，认筹总人数就预估千人，认购率超过900%，远远超过2:0的入围比。

有说法称，根据此次的认购火爆程度，预计该批次的云锦东方会成为上海积分制以来第一个真正的满分盘。

由于上海楼市调控规定，当项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）时，就会触发积分制。在2021年底，云锦东方三期推出95套房源的时候，只有298组认购，有196组客户达到了入围积分89.52分。

而这次云锦东方的豪宅，现场中介表示，社保基本上要交满20年才有可能入围。

因此，认购现场除了等候的同行者，还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等，当然也少不了想要捡漏的豪宅中介和投机的黄牛。有结婚黄牛，有代持黄牛，有资金黄牛……

八妹看完了这两天各大媒体的报道，发现黄牛的套路虽然深，但主要还是分为两种：结婚和代持。

“结婚”主要针对积分不够的购房者，找满分者结婚，以家庭为单位得以高分入围。

据说现场非常魔幻，有黄牛直接大声嚷嚷：

我有5个满分号埋伏在这里，随时结婚，随时认筹。

据说有人问现场工作人员60+190个月社保有没有戏，得到的回复是：

没希望了，不要抱有希望了，要怪也别怪我们，怪黄牛去吧，今天进来太多黄牛了。有的人昨天刚离婚成功，今天就结婚来了（所谓一日夫妻），甚至老公连老婆叫什么都不知道，现场问起来还要看身份证的，非常离谱。

就算被工作人员认出是黄牛，他们也能理不直气也壮的回怼：

我结婚，合理合情合法，你凭什么不让我认筹！

有人在微信群爆料，他在现场观察到有领着结婚证来认购，却连对方叫什么名字都不知道的“新婚夫妇”；被拉来做一日夫妻的“满分户”，一次假结婚就能获得20万-50万元的酬劳。

“代持”则是先以别人的名义购房，以后通过交易等方式将产证进行变更。

“有很多黄牛，中介找了一堆人代持。”该购房者透露，“排在我前面的是位老人，中介全程陪同，银行验资时，他卡上就一笔验资钱，没有其他任何流水，银行问钱从哪里来，他回答不上来，这显然不属于适格的购房者。”

该购房者还提到：

“等我认筹出来，楼下一堆黄牛，说积分不够，可提供满分者；缺资金，可以垫资，可以说是完整的产业链。”

据每日经济新闻报道，在参与云锦东方认购的黄牛中，多数是房产中介人员，有的不乏来自品牌门店。黄牛党的收费也不低，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。

此外，除了上海本地的富豪、中产们，据说长三角的小老板们也都倾巢出动了。

2.

/ 上海顶级豪宅火热：谁在抢？谁能抢？ /

看完上海疯抢豪宅的劲头，总给人一种豪宅好像市场里的大白菜，可以随意买买买的感觉。

但事实并非如此，来感受一下云锦东方的冻资要求。

500万认购金

首套900万、二套2900万的冻资

冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单

上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

有人总结，想要认购云锦东方，得交60多份纸质材料，堪称“史上最严”认购。

在这样的要求下，上海的富豪、中产们依然扎堆围猎云锦东方，原因只有一个：价格倒挂，云锦东方的利润太高了！

公开信息显示，位列上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，面积在176平米到467平米不等，备案均价高达16.49万元/平方米，即使是最便宜的一户，总价也超过了2457万元。

而相比周边的二手房价格，云锦东方的售价确实是“白菜价”。根据链家的成交记录，云锦二期去年至今的成交均价在20万-26万之间。

新房和二手房的价差，大致在6万-10万/平方米，换句话说，买到就是赚到！

有购房指南分析了打新云锦东方的套利空间：以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价，用最保守的倒挂：每平米6万元来计算，355平*6万/平 = 2130万元！

当然，如果要是能买到400多平的大户型，转手一卖就能赚个五六千万。换个角度想想，有的上市公司一年的净利润都没有5000万。

这么一总结，是不是觉得上千万的豪宅也不算多贵，格局一下子就打开了。

由于利润实在太高，据说这几天上海的富豪、中产们集体出动，全都把现金调过来打新。

此外，云锦东方在上海的豪宅圈虽然没有汤臣一品、翠湖天地那么出名，但绝对算得上是后起之秀。

观察者网采访了上海中原地产首席分析师卢文曦，他表示，“市区、滨江、豪宅、大平层，构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难，但云锦东方全做到了。”

在云锦东方的官方宣传语里，也突出了自己的优势：位于徐汇滨江，毗邻美术馆和演艺中心：

“一个有纽约上东区区位，比弗利山庄居住品质，戛纳生活氛围的东方国际住区”。

或许正是因为兼具了稀缺性地段和大户型属性，所以云锦东方成了上海豪宅圈的新宠，这两年，很多明星富豪都选择了这个楼盘。

据媒体报道，唐嫣、胡歌都是云锦东方的业主。2020年初，有微博上的房产博主爆料，李佳琦豪掷1.3亿，买下了上海云锦东方二期的一套顶楼复式豪宅。去年上海疫情期间，他给小区捐赠物资的消息也证实了这一点。

3.

/ 上海魔幻楼市：

全球最大豪宅市场，豪宅涨价刚需跌 /

如果用一个词来形容上海楼市，非“魔幻”莫属。而“魔幻”的一面是豪宅市场，一面则是刚需房市场。

早在2016年上半年，就曾有媒体报道称，上海已经荣升为全球最大的豪宅市场。

经过几年的时间，上海的豪宅市场的热度不仅没有降温，反而经历了一轮持续性疯涨，有些豪宅项目价格较两年前接近翻倍。

2022年中旬，上海豪宅就丝毫没有受到疫情的影响，反而出现了一波跳涨，价格不断创新高。

去年，浦东的森兰壹公馆入市，认购率也达到了惊人的617%。

今年，云顶东方的入市，又给上海的豪宅市场扔下了一枚重磅炸弹，炸出了上海大大小小的富豪、中产，只要能想办法凑够钱的，都想通过豪宅套利，于是就出现了超过900%认购率的盛况。

但如果你以为富豪们疯抢豪宅是为了住，那你就大错特错了。事实上，买豪宅的人多，卖豪宅的人也不少，从去年到今年，上海的豪宅一边涨价一边卖，简直就是富豪们的理财利器。

毕竟相比股票、基金之类的金融理财产品，买卖豪宅简直就是稳赚不赔的理财新方式。

去年，翠湖天地隽荟二手房4个多月时间的涨幅超过了31%。今年3月以来，上海的知名豪宅们，比如翠湖天地、徐汇滨江的6个豪宅项目、内环北外滩的豪宅项目，都出现了不少挂牌出售的豪宅。

多位豪宅中介向经济观察报表示，目前的业主挂牌有多种原因。除了“老换新”、“小换大”的改善置换需求，还有一部分打新业主在现有豪宅价格“滞涨”的情况下，准备卖房打新一手豪宅，这也是一种更高效的资金安置方式。

据外滩板块一名连锁豪宅中介透露，原本外滩“次新”豪宅业主十分惜售，但今年开始，外滩壹号院、海珀外滩的挂牌量从一两套攀升到了四五套。

“这些豪宅的总价较买入新房时几乎翻倍，一些业主觉得最快的一波钱拿到了，准备离场。”

而上海魔幻楼市的B面，则是刚需二手房市场的萎靡。

从总体来看，据上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的数据，自2019年7月起至今，上海二手房价格同比最高涨幅一度达到10.3%，随后逐步回落。与此同时，上海二手房交易量已经出现下滑。据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，环比下降26%。

有自媒体采访豪宅中介称，由于今年上海市中心入市的新盘较多，不少房龄较老的楼盘业主都开始出售老房，希望能够置换“打新”。一些房龄超过20年的楼盘比如瑞虹新城一期，挂牌价已经跌破了10万元/平米。不少业主就是通过置换掉这些老牌豪宅，用资金去购买新豪宅。

但相比豪宅，刚需房想出手就没那么容易了。微博上中介写道：上海的刚需房正在悄悄的降价，并且还很难卖。

几百万的刚需卖不动，几千万甚至上亿的豪宅越涨越抢着买卖，只能说贫穷还是限制了打工人的想象力，豪宅早已脱离了住宅的属性，变成了富豪、中产们击鼓传花的金融游戏。

参考资料：

《水泥开始凝固》，包邮区

《当一日夫妻冲垮了云锦东方》，清风说新房

《谁在“抛售”上海豪宅？》，经济观察报

《上海太疯狂！亿万富翁排队买房，打中稳赚2000万！更有“抓人结婚”！》，中国基金报

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