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全国经济承压的特殊阶段，楼市房价低迷的普遍行情之下，2023年5月，上海豪宅项目云锦东方的火爆表现大大超出了市场预期。

(资料图片仅供参考)

5月12日，上海徐汇区楼盘云锦东方开启认购。15日下午，其认购组数突破700组，认购率约为667%。

而截至16日中午云锦东方三期认购结束，其总认筹达到800组以上，热度火爆，打破了今年上海新房认购率的纪录。

认筹市场的火热也吸引了大量“黄牛”，“围猎”购房者。

上海楼市这魔幻一幕，冲上热搜：

单价逼近16.5万元/平方米、2500万元起的总价、500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资……

上海豪宅云锦东方项目开盘摇号的消息因为豪破天际的背景和热度，迅速成为了各大媒体的热搜焦点，在如此严苛的购房条件下，购房者还是“前赴后继”——105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。

甚至有消息称，为了获取购房资格，一些购房人采取了“假结婚”方式，专门办理假结婚的“黄牛”也已经入场。

现实又一次证明了，中国人为了赚钱可以拼到什么度。

亿万富豪在上海街头顶着32度高温，排队争取一个摇号资格。

不都说各地鼓励买房降利率嘛，怎么还能有富豪排队认筹买房？啥楼盘？啥盘面？

魔幻之下，必有故事，事出反常，必有原因。热度背后，值得挖掘。

1

事件复盘：亿万富翁们排队买房的魔幻一幕，究竟是怎么一回事？

见过黄牛排队抢几百块的迪士尼玩偶，见过代购排队抢上万块钱的限量款球鞋，但排队抢上千万的豪宅，可真是不常见。

是什么样的豪宅，让亿万富豪甘愿顶着上海30多度的烈日，在户外大排长队？

5月12日，上海徐汇滨江知名豪宅云锦东方三期二批次105套房源开启认购，3天内认购客户已突破700组，认购率接近600%，一举成为截至目前上海今年认购率最高的楼盘。

值得注意的是，云锦东方新盘均价约16.5万元/平米，但二手房成交价在20—26万元/平米，巨大的“倒挂”空间令一些“有心人”趋之若鹜。有消息称，认购现场存在较大比例的“代持”情况，有“黄牛”叫嚣“随时结婚，随时认筹”。

很多媒体的现场记者获悉，上述情况属实。

一名购房者还告诉记者：“还有当天上午结完婚就来的，有中介在门口当场拉人去结婚。”

上海抢豪宅的热潮，第一波就影响到了金融圈。

5月15日，私募大V吴悦风老师在微博吐槽：本来一个上海的朋友约好了来北京小聚，突然说来不了了，我以为有什么情况多问一句。他说：他在忙着认筹云锦东方。

据说，这个楼盘甚至影响到了最近的股市。有分析师是这么说的，“上海云锦东方房屋打新，直接把上证指数都带回调了。”

但也有人说，5月15日沪指出现了不明原因的1%超跌，背后原因可能是楼盘“冻资”。

由于开盘前没有任何通知，据说5月12日刚开始认筹那天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

但随着开盘消息在富人圈子里流传，很快就有更多的人闻风而动，开盘当天下午认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

上海云锦东方开盘这两天，正好赶上了今年夏天的第一波高温，最高气温直达35度，但这些根本阻挡不了上海富豪、中产疯抢的劲头，徐汇区芒果广场A栋前人山人海。

有自媒体是这么形容的：

在云锦东方发放的大红包面前，上海的产业领袖、金融巨头、行业精英们，都屈服了。

据说，在现场随便丢个矿泉水瓶，砸到的几乎都是上海的高净值人群，最低也算得上是身家千万的中产。

据现场购房者的描述，现场进行认购的是云锦东方第三期的楼盘，由于开盘前没有任何通知，在刚开始认筹的5月12日当天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

不过，随着云锦东方开盘的消息在富人圈子里传出，有更多的人闻风而动，5月12日下午，云锦东方的认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

证券时报记者实探云锦东方认筹现场，拍下了排队壮观。尽管是认筹截止的最后半天，人气依然“异常火热”。5月16日上午8时50分，认筹入口已排起约100米的队伍。

据云锦东方工作人员预估，在后两天半，认筹总人数就预估千人，认购率超过900%，远远超过2:0的入围比。

有说法称，根据此次的认购火爆程度，预计该批次的云锦东方会成为上海积分制以来第一个真正的满分盘。

由于上海楼市调控规定，当项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）时，就会触发积分制。在2021年底，云锦东方三期推出95套房源的时候，只有298组认购，有196组客户达到了入围积分89.52分。

而这次云锦东方的豪宅，现场中介表示，社保基本上要交满20年才有可能入围。

因此，认购现场除了等候的同行者，还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等，当然也少不了想要捡漏的豪宅中介和投机的黄牛。有结婚黄牛，有代持黄牛，有资金黄牛……

看完上海疯抢豪宅的劲头，总给人一种豪宅好像市场里的大白菜，可以随意买买买的感觉。

但事实并非如此，来感受一下云锦东方的冻资要求。

500万认购金

首套900万、二套2900万的冻资

冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单

上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

有人总结，想要认购云锦东方，得交60多份纸质材料，堪称“史上最严”认购。

在这样的要求下，上海的富豪、中产们依然扎堆围猎云锦东方，明面上的原因只有一个：

价格倒挂，云锦东方的利润太高了！

公开信息显示，位列上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，面积在176平米到467平米不等，备案均价高达16.49万元/平方米，即使是最便宜的一户，总价也超过了2457万元。

而相比周边的二手房价格，云锦东方的售价确实是“白菜价”。根据链家的成交记录，云锦二期去年至今的成交均价在20万-26万之间。

新房和二手房的价差，大致在6万-10万/平方米，换句话说，买到就是赚到！

有购房指南分析了打新云锦东方的套利空间：以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价，用最保守的倒挂：每平米6万元来计算，355平*6万/平 = 2130万元！

当然，如果要是能买到400多平的大户型，转手一卖就能赚个五六千万。换个角度想想，有的上市公司一年的净利润都没有5000万。

这么一总结，是不是觉得上千万的豪宅也不算多贵，格局一下子就打开了。

据每日经济新闻报道，在参与云锦东方认购的黄牛中，多数是房产中介人员，有的不乏来自品牌门店。

黄牛党的收费也不低，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。

此外，除了上海本地的富豪、中产们，据说长三角的小老板们也都倾巢出动了。

事情，就是这么一个事情，前因后果，一目了然。

魔都上海，名不虚传。

2

现象分析：反常的上海豪宅被抢购动向，套利，或许并不是最大的驱动力？

魔都上海，果然魔幻，经过几年的时间，上海的豪宅市场的热度不仅没有降温，反而经历了一轮持续性疯涨，有些豪宅项目价格较两年前接近翻倍。

2022年中旬，上海豪宅就丝毫没有受到疫情的影响，反而出现了一波跳涨，价格不断创新高。

2023年，就在全国楼市脉冲式小阳春熄火的当下，上海楼市这一幕，又再一次证明了魔都之名，是真的名不虚传。

几百万的刚需卖不动，几千万甚至上亿的豪宅越涨越抢着买卖，只能说贫穷还是限制了打工人的想象力，豪宅早已脱离了住宅的属性，变成了富豪、中产们击鼓传花的金融游戏。

超过900%的认购率，让云锦东方毫无悬念地成为今年迄今（甚至近几年）上海豪宅市场最为火爆的项目。

纵观2022年全年，位于浦东的森兰壹公馆是认购率最高的一个项目，但它的认购率也不过617%。

上海新房市场认购率超过400%已经见怪不怪，毕竟相对于普通住宅，“顶豪”市场本身就比较小，可供选择的不多，需求却一直比较旺盛。

当然了，真正买得起这类豪宅的人也不缺这一套房子。认购豪宅，等待升值，卖掉套现，不过是有钱人的游戏罢了。

但是，基于经济现实和全国楼市的表现，在2023年当下的这一波在上海出现的豪宅抢购，新房倒挂的利差之外，或许还有更多的理由促成这样的动向。

能让各路有钱人想方设法筹集资金，甚至不惜承担股市浮亏都要筹钱去做的事，恐怕不是谁都能看得见的利差能驱动的。

豪宅火热和低端消费火热，对于经济现实而言，都不是好现象，因为这两种现象，其实反应了经济环境中，确定性盈利机会的缺乏，中间消费的断层。

有钱人扎堆买豪宅，很大程度上，是对货币购买力的通胀预期，还有经济环境中投资渠道的信心不足，共同决定的。

利差只是表面，追求安全和稳定才是关键。

3

趋势研判：这一轮豪宅抢购，将收获怎样的未来？

当然，基于当下的经济现实和价值语境，大可以去质疑有钱群体和富豪的人品和手段门道，但是对于这些真正掌握大量社会财富群体的眼光和敏感，没有任何否定的意义。

没眼光，没手段，没有风向观察和做对事的能力，凭什么发财？

躺着等天上掉钱下来？天大的笑话！

是不是这个理儿？

那么，回到这次上海豪宅销售火热的动向来看，5年交易限制以后，当下这些抢购豪宅的群体和资金，是否能够收获他们想要的，追求的结果呢？

这是一个值得深入讨论的好问题。

首先，交易产生利润，流动性保障价值，豪宅是富人群体和资本的财富载体，豪宅的流通是有钱人的金融游戏。

而这样的游戏要能玩的下去，有一个很重要的前提，就是要有新的有钱人拿真金白银进场来玩。

从这个角度出发，5年以后，谁也说不准。

其次，当下有钱人选择扎堆豪宅，对豪宅未来价值的信心，真正的来源，是中国货币的持续宽松，也就是M2高位运行。

从他们的选择，能够得到他们的共识，那就是中国的货币宽松会得到持续。

一旦货币紧缩，资产价格，特别是豪宅这样的资产，必然承压。

纸面财富的涨跌，本质上就是货币现象。货币趋势，有钱群体，看的更准。

最后，是全球和中国，不能出现系统性风险爆发和大面积衰退和萧条。

本质上，任何富裕群体的财富，都是来自于经济环境和市场的馈赠，富人买豪宅，本质上就是经济的一个循环过程，以及对未来经济稳定的一种押注。

经济萧条，富人财富必然缩水，那买豪宅，特别是加杠杆买豪宅，就是亏本生意了。

精明如斯的富豪群体，会做亏本生意？

基于以上三点的逻辑分析，很现实的来看，上海豪宅被富豪抢购动向的背后，实际上是富人群体规避当下经济风险，追求财富和资产确定性的理性选择。

真正的富人不像普通投资客那么脆弱，底盘还是很稳的，即便遇到行情遇冷，大不了拿在手里不卖，所以价格不会大涨大跌。

毫无疑问，豪宅就是硬通货，尤其是限价的一线豪宅，就是目前中国最好的投资品，稳赚不赔的那种。

但是因为价格和资格的门槛，就注定了，这种选择，只属于极少部分的有钱群体，不具备普适性。

当然，这也折射了当下中国贫富分化，两极分化的现实。

结合现实来看，2023年5月上海富豪抢购豪宅的热点动向，有哪些信号值得关注？

上海富豪抢购豪宅只是孤立事件，是魔幻表现，是单一事件，当下中国经济的另一面，同样值得关注：

1，上海魔幻楼市的另一面，则是刚需二手房市场的萎靡。

从总体来看，据上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的数据，自2019年7月起至今，上海二手房价格同比最高涨幅一度达到10.3%，随后逐步回落。与此同时，上海二手房交易量已经出现下滑。据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，环比下降26%。

有自媒体采访豪宅中介称，由于今年上海市中心入市的新盘较多，不少房龄较老的楼盘业主都开始出售老房，希望能够置换“打新”。一些房龄超过20年的楼盘比如瑞虹新城一期，挂牌价已经跌破了10万元/平米。不少业主就是通过置换掉这些老牌豪宅，用资金去购买新豪宅。

但相比豪宅，刚需房想出手就没那么容易了。

微博上中介写道：上海的刚需房正在悄悄的降价，并且还很难卖。

2，饱和的网约车司机，爆满的外卖员和街头排队抢房的上海富豪，折射出了当下这一轮中国经济复苏的极致分化。

这种撕裂和分化，是值得国家层面去认真对待和加以协调管理的。

3，上海豪宅的火热，并不能掩盖当下中国楼市整体的低迷现实。

4，富豪买豪宅，追求确定性，那么对于普通民众和老百姓，该怎么做？

很现实，个人的观点，就是现金为王，这个在最近本号关于经济和楼市的分析文章种已经反复说明了，这里就不多展开。

当富人用豪宅抵押套钱去搞投资，搞生意，去扩大规模的时候，才是普通人行动的好时机。

而当下富人将现金固化到豪宅里面的时候，普通人最好的策略，就是按兵不动。

要知道，富人扎堆买豪宅，跟着富人去加杠杆，是个什么结果？

别人是避险求安全，盲目跟随的就是豪赌了。

其实一个很重要的本质：如果连真正的富人群体，都在追求看得见的收益和安全这样的确定性，那么只能说明经济环境中，真正具备想象力和确定性的盈利空间，实在是太少了。

简单来说，当下中国的经济环境里面，赚钱和谋求增量，不容易。

这或许，是透过这个动向，能够给出，最有意义的信号和结论了吧？

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