现在上海二手房,降多少才能卖掉
来源:地产人言 发布时间:2023-06-06 16:59:02

现在上海二手房,降多少才能卖掉

一直以来,上海在全国二手成交中排行第一

最多的时候一年有超20万套成交,即便去年楼市遇冷,上海也依然是全国二手成交量最高的

不过最近上海的二手行情开始有下跌的趋势


(相关资料图)

今年小阳春过后开始明显出现下滑,从3月高峰期2.4万套,减少到5月的1.53万套

如你所见,二手市场变的没那么好了

因为二手房成交难,我们也发现不少房东为了尽快卖房,一再降价

就拿中介的朋友圈来看,整个四月、五月晒出来的房源基本上都是这样的

据中介所说,着急卖的房东几乎都在清一色的降价,降价80万、甚至低于市场价100万+

抛开房东降价卖房的焦虑,我们更想关注的是,此时此刻上海二手市场的议价空间

换句话说,到底降价多少才能卖出去

基于整体数据维度,以及中介的反馈上来看,现在上海二手市场的议价空间在5%-10%

而在这之前,上海今年2-3月市场很好的时候,房东几乎不谈价就可以成交

为了获得一个相对真实的路径,我把二手房分不同品类,找链家中介一个小区一个小区地问,通过足够多样本的成交,以及市场调研的整理之后

最后还是有一些意外收获的,降多少才能卖掉,最多可以降几个点,降价模式又是怎样的

ps:文章开始之前,关于数据维度有几个点先交代一下

1.关于二手小区案例,都是2022年11月至今年挂牌的房源,并且从挂牌到成交都在半年就卖掉了

2.数据根据4-5月最新真实成交统计,统计时间:2023/5/31-2023/6/5

01

市中心老破小,基本要降价10-20万才能卖掉

对于上海市中心20年以上老破小,4-5月的降价率基本在3%-6%

在目前市场上,一套总价三百万左右的房子,挂牌价和成交价之间价差在10-20万左右

比如挂牌300万,最后卖出的价格可能在280万,以此类推

从成交周期来看,最快的只要1个月,最长的3个多月

据中介说,在上海楼市没有那么好的时候,相对来说,老破小可议价空间普遍都比较大

那些想要尽快卖掉房子的房东都在降价出售

很多时候客户看房,也都会参考本小区的历史成交价,挂牌价太高的房子就很少会考虑

所以,正在挂牌的房东也在调低价格,但并不是一次性降最低,而是分多次几万几万的降

这一套61平的两房,从2023年1月挂牌370万,近四个月调价5次

第一次降5万、第二次降6万...最近的一次降价16万,前前后后一共降价47万还没有卖掉

上海老破小在二手市场占比本就较高,一般都是卖掉后置换的客户比较多,业主诚意卖价格就好谈一点

虽然目前老破小杀价容易,但上海热点板块的次新房,相对来说价格不好谈了,降幅在3%-5%

我选了几个典型案例,浦东唐镇的绿城玉兰花园降价率5%,前滩板块的华唐名邸3%、大虹桥的万科天空之城(一期)3%...

一旦降价,大概只要1-2个月就能成交

对于这些热门板块的次新房,从居住品质来说还是可以满足的,适合长期居住

而且次新房在二手市场上也比较有竞争力,所以降价幅度并不是很夸张

02

挂牌量越高反而更需要降价

在上海典型的大型社区,如上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园、万科城市花园

一个小区有上万套房源,这个体量相当于10个普通小区那么大,少的也有四五千套

基于小区房源多,挂牌量也在走高,这几个小区目前都有100套左右在挂牌

在足量的挂牌面前,总有一些房东愿意出比想象中底线价格更低的价格

最高降幅达7%,成交周期最少的只有几天,最多的要近3个月才能成交

降价越狠,成交的越快

也正是因为出现这些个别成交案例,其他房东想要在这么多同户型房源中把房子卖掉,也要跟着降价

也有一些房东因为和客户面谈价格没谈拢,又不愿意降价出售而下架房源,更多的议价权其实掌握在客户手上

再看那些极少有挂牌出售的小区,包括联洋花园(三期)、嘉园、强生古北花园、上海滩花园,挂牌量只有10套左右

降价2%-6%,大约1-2个月成交周期

其实,小区挂出的房源少,也意味着大部分房东比较惜售,谈价空间也不会特别高

那些愿意降价的房东,成交也会快一点

在今年二手市场不太好的时候,议价空间跟挂牌量也有很大关系,随着挂牌房源的增加,房东如果想要卖掉房子往往更需要降价

03

上海老牌豪宅,最近降价百万才能卖掉

有别于普通小区,上海豪宅一降价就是几十万,上百万

我找了几个上海总价2000万以上豪宅样本,世茂滨江花园、财富海景花园、九庐、翠湖天地、翡丽云邸、中海建国里

根据4-5月的成交记录显示,它们的降价空间在68-400万

降价之后,最快的只要十几天,多则半年之内卖掉

长宁天山某豪宅,最近有一套挂牌的4房户型近两个月挂牌价一降再降

这是链家中介提供的调价记录

如果从时间线来看,3月份刚挂牌3200万,从3月19日开始降价,降50万、降19万、降31万、降70万、降50万,每一次降价内心都在滴血

近2个月降价5次,相比最开始的挂牌价已经降了220万,并不是一下降至最低,而是分多次小幅度降价

而在真实的成交案例里,九庐一套房子,7天内降价250万才卖掉

最新成交时间5月29日,最终以单价21万/平,总价3800万的价格卖出

当我去链家网上查找5月之前的历史成交记录,发现今年3月份九庐的真实成交单价在22万,而且从降价到成交只用了短短几天

中介在接待大量的二手交易,他们是最清楚不过现在的市场议价情况,房东愿意降多少,最后三方坐下来面谈的时候,降多少才能卖掉

以上这些数据的呈现,虽不说一定都对,但是也是通过一个个市场调查,以及中介透露的真实市场情况,多少是可以作为参考的

04

五大新城,最夸张的也要降10%才可以成交

上海郊区的五大新城也比较有代表性,大部分刚需客会选择这里

我重点选择了几个新城2015年左右的小区,除了临港新城最近没有什么成交之外

松江、嘉定、奉贤、青浦这几个区域的成交小区中,降价率最高达10%

大部分房源都是从2022年11月-今年5月挂牌的,挂牌价和成交价中间降了5-20万左右

以松江九亭板块的贝尚湾为例,2023年3月挂牌的一套房源,挂牌价600万,成交价577万,降价23万

再看看今年3月份的时候,贝尚湾同样面积的户型成交价596万,相当于5月份房东比之前要亏了20万左右

同样户型里这套已经是最低价了,所以从挂牌到成交只用了41天

五大新城也是成交周期最快的区域,最快的2天就卖掉了

原因可能是因为总价低,挂牌价低于小区市场价,很多客户愿意去看这种性价比高的房子,房东愿意降价就好成交

05

最后我们再来做一个小小的总结

1. 如果是市区老破小,降价空间在10-20万左右,如果没有学区溢价,老破小降5个点左右比较好卖一点

2.上海老牌豪宅,比如仁恒滨江园、世茂滨江花园等,可能降更多,一般在5%-10%,一降价就是几十万上百万

3.从挂牌量维度上来看,对于高挂牌率的大社区可能要降接近7%,而低挂牌率的小区则可以降少一点,1-2个月左右就可以成交

4.五大新城,降价幅度普遍集中在5%,最高10%

另外,降价多少也会影响成交周期。那种只要10天,一个月就能成交的,当下很多时候都是跟房东愿意降价出售有关

关于如果要降价出售,该怎么调价比较合适,我也帮各位打听了一下

从中介的口风来看,也分两种情况

一个是,如果是底楼、临街这种不太受欢迎的房源,建议一步到位直接挂底价

因为现在对于挂牌价高于市场价太多的房源,整体上没有什么客户愿意去看房

中介一般会建议先降到跟市场价差不多,价格合适可以吸引更多的客户关注,增加带看量的同时,也能进一步加快成交周期

二个是,如果不着急卖还在观望,建议选择一点点降,刚挂牌时价格高一点,然后再几万几万的降

在看房的时候,中介往往都推荐诚意卖的房东,因为他们可以更多的争取向房东砍价,来促成交易

现在的市场是客户市场,对于房东的要求则是,谁能够有更多的议价空间

以上为正文,来自微笑向暖,转载自真叫卢俊

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