#01 唯一住房执行

“如果拍卖了唯一住房，我岂不是要睡大马路？”

(资料图)

在案件执行过程中，被执行人往往以拍卖标的是“唯一住房”向法院提出执行异议，试图阻挠法院的处置行为。那么，被执行人名下唯一一套住房，是否能被执行呢？答案是肯定的。在满足规定的条件下，哪怕被执行人名下仅有一套住房，人民法院也可强制执行。如果被执行人在房屋处置过程中抗拒执法的话，法院将对其采取相应的强制执行措施。

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案例

AN LI

王某与张某买卖合同纠纷一案，经法院审理，判决被告张某返还李某货款340万，支付违约金20万。因张某限期内未履行生效法律文书确定的义务，王某向法院申请强制执行。

法院立案执行后，除查封被执行人张某名下唯一一套住房外，未发现有其他可供执行的财产。在法院启动该房屋的处置程序后，张某将老家八十多岁的远房亲戚安置在自己房屋里，为拍卖设置障碍。承办法官多次约谈，张某仍油盐不进、一意孤行。

为了树立法律尊严，推进案件办理进程，执行法官决定对张某司法拘留15天。张某没料到法官对其“动真格”，拘留期满后，表示愿意配合法院处置其名下唯一住房。同时，申请执行人王某也愿意为张某提供过渡期为5年的住房，被执行人张某接受上述方案。至此，法院顺利完成房屋拍卖程序，该案得以执行完毕结案。

本案中，承办法官通过运用司法拘留的手段，彰显法律的威慑力，让被执行人敬畏法律、配合执行。

“唯一住房”不是被执行人逃避执行的“挡箭牌”，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不能强制执行。

2005年1月颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条、第七条规定，人民法院可以查封对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，在保障被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋后，可予以执行。

2005年12月施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》

明确了在保障被执行人及其所扶养家属基本居住权利的条件下，可强制执行唯一住房。

2015年5月施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

明确了唯一住房可以执行。

从立法沿革上看，法律越加注重债权人与被执行人之间的平衡，对被执行人唯一住房的豁免执行之限制也趋于严格，“唯一住房”不能作为被执行人逃避执行的理由。

而且，法院之所以要执行被执行人名下唯一住房，是因为被执行人在期限内未履行生效法律文书确定的义务，经执行部门开展财产调查后，也未发现被执行人名下有其他可供执行财产的情况下，为维护债权人合法权益，需要依法对被执行人名下唯一房产采取处置措施。

解读《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，在下列三种情况下，被执行人名下唯一住房均可被法院强制执行：

1.

如果对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，则法院可以强制执行该唯一住房。举个例子，张甲系某案被执行人，名下仅有一套住房，但只要张甲的任何一位亲属有住房，那么法院就可以强制执行张甲的唯一住房。

2.

执行依据生效后，被执行人为躲避债务转让其名下其他房屋，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房，因被执行人主观恶意，法院可以强制执行该唯一住房。

3.

申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。简言之，被执行人及其扶养家属的居住权利有所保障，处置被执行人名下唯一房产不存在障碍。

如果被法院处置了被执行人名下唯一住房，被执行人只能“流浪街头”吗？

当然不会！

被执行人名下唯一住房被执行后，法院会落实对被执行人及所扶养家属的安置，保障其在合理期限的居住权。司法实践中，主要采取以下两种方式：

01

参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用以解决其居住问题；

02

为其提供一定期限的租赁用房。

案例

AN LI

申请执行人陈某某与被执行人浙江某公司、蔡某、蔡某某居间合同纠纷一案，因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陈某某向法院申请执行。

法院在执行过程中依法查封了被执行人蔡某、蔡某某所有的唯一住房，并依法通过网络平台拍卖了该房屋。买受人沙某某以9,115,000元的最高价竞得。买受人缴纳了全部拍卖价款后，法院办理完毕上述房屋的过户手续，并将房屋交付给了买受人。

嗣后，被执行人蔡某、蔡某某向法院书面申请要求按照最高法院关于“一套房”拍卖的司法解释，给予8年的安置费，同时提供了其户籍所在地即上海市不动产登记中心出具的信息查询结果，以证实其户籍地没有房屋，经法院执行部门查询，在本市范围内上述被拍卖房屋确属于被执行人唯一一套房屋。

经审查，被执行人的申请符合给予安置费的条件，应根据法律规定给予5-8年的一次性安置费，现被执行人提出8年的安置费，在法律规定的范围内，按照上海某区实际以及之前的操作实例，以房租3,000元/月计算，8年计算为28.8万元，向被执行人蔡某、蔡某某发还一套房安置费288,000元。剩余房价款，因被执行人涉案众多，承办法官根据债权性质，按照比例分配，发放至各债权人手中。本案中，被执行人的居住权得到保障的同时，也最大限度地保障了债权人的债权。

强制执行唯一住房以不侵犯基本居住权为底线，基本居住权属于基本人权，但基本居住权的核心在于住有所居，而非居有其屋。若被执行人及其扶养家属的基本居住权已有其他保障，或者保障基本居住权的成本低于唯一住房大致的拍卖、变卖所得款时，理应准许继续执行唯一住房。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》

第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条  金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

来源 | 上海松江法院

编辑 | 王菁

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