上半年楼市犹如过山车一般跌宕起伏。年后随着传统销售季的到来，新房市场表现出一波凌厉上行，此后就陷入震荡下行，6月在供应的推动下成交又有所反弹。市场情绪也和成交走势一样，由年初的快速升温然后再不断消磨殆尽。

供应平稳 云锦东方受关注

(资料图)

截止到6月29日，上海新房市场上半年新增供应458.92万平方米。从供应节奏来看，1、2月份受农历新年因素影响，低位起步。3月马上进入状态，供应面积接近90万平方米。二季度供应虽然比3月高峰有回落，能维持在75万平方米/月，但6月在第五批集中供应推动下突破了百万方，成为上半年的高点。

供应看点

01

首次改善产品继续占主导地位

供应均价在3-6万元/平方米的首次改善产品上半年供应225.27万平方米，占供应总面积49.09%，市场主导地位不变。供应均价在6-9万元/平方米的中高端改善产品上半年供应123.26万平方米，占供应总面积26.86%。上海已经进入改善时代，新房在产品上也已进入品质时期，这类产品不但市场契合度高，成交转化快，并且能稳定总体均价。

表1：供应面积前十

数据来源：网上房地产、上海中原地产

02

供应小幅快走，认筹保持热度

上半年一共有5批次集中供应房源，虽然频次高，但平均下来单次供应量并不高，只有第五批供应套数超过7千套，其余基本在6900套以内。前4批次大约4成左右项目触发“积分制”，但到了第五批仅2个楼盘触发积分，侧面反映出到了二季度市场热情有所降温。但总体来看，大约有7、8成楼盘都能开盘“日光”，市场消费力还不错。

03

热点区一、二手倒挂严重，“云锦东方”成典型

一、二手房价倒挂是新房保持热度的原因之一，虽然随着二手房市场变冷，倒挂的价差会有缩小，但热门板块依然保持较高的“无风险套利”，徐汇滨江、前滩等都是典型。倒挂严重的楼盘热度高，云锦东方成为今年的典型代表，引发“资金黄牛”“婚配黄牛”等乱象。受此影响，第五批集中供应楼盘中没有10万+项目出现。

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市场分化

全国楼市分化不是新鲜事，并且分化已经传递到城市内部，不同楼盘之间冷热不均。中心区域楼盘总体能维持热度，积分都不低，但外围楼盘去化动力开始下降，比如青浦出现首付10%的楼盘，青浦重固某新盘认筹数量特别低等。

成交彰显韧性 中高端成交活跃

截止到6月29日，上半年上海成交新建商品住宅509.87万平方米。从以往经验来看，年度成交能冲击1000万平方米说明市场保持活跃，至少目前来看，成交维持得不错。从交易节奏来看，1月受去年12月高供应推动影响实现高开，成交面积超过百万平方米。2月成交快速缩水，3月受传统销售季影响，成交突破百万方，此后成交开始“阴跌”。6月在冲刺半年的背景下，实现翘尾收官，成交面积超过90万平方米。

成交看点

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大浦东绝对中坚力量

大浦东成交108.15万平方米领跑全市，并且成交占全市约2成的份额。排名第二的青浦成交68.50万平方米，排名第三的嘉定成交58.28万平方米。可见大浦东对其他地区的领先优势相当显著。

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交易重心上移，均价6万元/平方米以上的项目成交较为活跃

从成交前十榜单中发现，3-6万元/平方米首次改善产品不多，整个榜单中有6个楼盘成交均价超过6万元/平方米。上海已经进入改善时代，越是单价高的项目越是要求大户型，毕竟现在置换成本太高，都寻求一步到位。榜单中只有排名3、4和10的项目成交套均面积在100平方米以内，其他均在100平方米以上，金鼎阅府成交套均面积在116平方米，也是榜单中套均面积最大的楼盘。

表2：新建商品住宅成交TOP10

数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

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豪宅上半年成交2527套，热点聚焦滨江

豪宅成交略有减少，还是和市场供应有关，尤其是第五批次，直接暂停10万+项目入市。但是这类产品的认筹并没有降温，可见只要倒挂现象存在，依然是推动这类产品交易的因素之一。从这类产品成交来看，前滩、徐汇滨江、三林滨江都是交易热点，传统内环内也有一定占比。除了地段因素外，板块未来发展潜力和想象空间以及价格倒挂程度都是决定项目是否能成为网红盘的因素。

市场研判

成交节奏尚能维系 下半年10万+产品依然精彩

国家统计局数据显示，全国楼市成交都有下行压力，因此二线及以下城市出台不少稳楼市举措。6月LPR迎来下降，也是新机制以来利率最低值，降低置业总支出，提振市场信心。当然，这些举措并没有达到市场预期，市场各方对政策的期待持续提升。但上海和其他城市相比有一定特殊性，毕竟一线城市韧性更大些。因此，在一城一策的调控思路下，下半年仍以地方为主导，出台相关稳楼市举措。上海政策依然会保持稳定，不排除会有微调举动，但限购等重量级调控不会有大的变动。目前来看，市场信心还在底部，核心区域配置核心资产的思路不变。因此，预计下半年交易还是以热点推动为主，尤其是10万+等高端改善项目继续是众多买家角逐的方向。

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