网传得物创始人杨冰溢价近三成买下1.58亿的豪宅。在房地产市场整体不景气的当下，豪宅市场却是一枝独秀，大佬们为了买下越来越稀缺的极品房源，不惜重金。然而，在豪宅新盘不断涌现之下，豪宅还能一直保值下去吗？

2023年到底适不适合买房？对于一些视豪宅为门面的商业大佬来说，这是个难得的捡漏机会。

(资料图片仅供参考)

7月1日，京东拍卖网数据显示，上海知名豪宅绿城黄浦湾的一套住宅，以1.58亿元的价格成交，较起拍价1.25亿元溢价26.4%，算下来单价34.4万元/平方米，刷新了绿城黄浦湾的成交纪录。

整个拍卖过程，引来上万人围观。房源本身够稀缺，而最终的买家，更是让这宗知名豪宅，有了更多话题性。

根据网络竞价确认书，代码为“182398717”的竞拍人名为杨冰。业内猜测，其或为虎扑体育联合创始人、得物创始人兼CEO杨冰。

目前，得物方面对此并未有官方回应。但吃瓜群众们已经在财富榜上，看到了杨冰敢于溢价买房的财力。

在今年3月23日胡润研究院发布的《2023胡润全球富豪榜》上，杨冰以100亿元人民币排在第2191位。4月，杨冰入选2023胡润全球白手起家U40富豪榜。

▲（图源/视觉中国）

在豪宅云集的上海，很多大佬都想有一个把家安在黄浦江边的梦。每天望着黄浦江的美景，享受大都会“心脏”跳动的快感。

因此，即使豪宅沦落到了法拍的命运，可这一点不妨碍它们的受追捧度。在楼市萎靡不振的当下，这些豪宅的实力买家们，相继把豪宅法拍房市场，拍出了天价。

01、顶豪产品“以稀为贵”

什么级别才是上海的顶级豪宅？

大多数人对于顶豪概念并不陌生，许多千万级入市的豪宅房源，都会被贴上顶豪的标签。但在上海，真正顶级奢华的豪宅，总是离不开“江景资源”。

在顶豪买家们看来，顶豪的好首先要是好位置，而不是好价格。因此，众多集中在浦西外滩等区域的豪宅，被打上了“江景房”。住在这里的人，会在临黄浦江百米距离，享受到一种身临其境的幸福感。

而在上海，绿城黄浦湾，早已是人尽皆知的顶豪产品了。这个曾因号称“上海第一贵”而轰动一时的顶豪产品，也有着得天独厚的临江条件。从地图上，它距离黄浦江只有约300米。

很多明星公众人物，很早就提前入住了进去。据公开报道，知名艺人杨洋、足球运动员颜骏凌、薛之谦、李小璐等文体界人士，均在这里居住或持有物业，很快他们都将成为杨冰的社区邻居。

但一线的江景资源，毕竟十分稀缺。顶豪产品始终遵循着“以稀为贵”的朴素道理，能不能买到，不光得看财力，还得看时机。但随着不少大佬相继变卖豪宅还债，越来越多的稀缺顶豪，出现在了“拍卖平台”。

譬如，2021年8月，受债务拖累，资本大佬叶简明旗下的20套上海豪宅，面临拍卖命运，拍卖价值约13亿元。2022年，位于上海陆家嘴的超级豪宅中粮海景壹号一套近600平米顶层复式住宅，也同样摆在了拍卖席，卖家则是曾经身家百亿的上海滩房地产大佬——陈建铭。

对于站在家门口就能看到黄浦江江景这样的诱惑，很少有大佬能抵抗。但毕竟，这样的江景豪宅少之又少。想要买此等豪宅，一个路径就是去法拍市场看看，有没有漏可以捡。

因此，虽然沦落到被摆到拍卖席，但顶豪价格在法拍市场却表现出了坚挺的一面。总价高昂的顶豪法拍房，常常会出现多人竞价的场面，还颇受欢迎。

譬如，2022年3月，陈建铭的豪宅在阿里法拍正式开拍，当天经过141次竞拍后，以超过30万元/平方米的单价成交，总价高达1.779亿元，刷新了豪宅所在小区的单价纪录。

而在今年5月初，中粮海景壹号的一套法拍房，又以42.57万一平的成交单价，突破陆家嘴房价的天花板，令不少人咋舌。

▲（拍卖房源室内图）

这也是顶豪法拍市场的一道独特风景。在许多实力派买家眼里，这些面临拍卖命运的豪宅，可遇不可求，买下就是物超所值。因此，只要有“捡漏”的好机会，豪宅的业主便不会轻易错过。

当然，对于真正爱豪宅的业主而言，这方面更是不差钱了。能被叫做上海豪宅，溢价肯定不会低。对于一些商业大佬来说，即使后面多加个零，也并不影响他们对于豪宅的喜爱。

因此，即使没有法拍房能“捡漏”，只要是真正稀缺的豪宅产品，大佬们下单可是从来不“怯场”。

不久前便有市场传闻，有基金经理出手豪购上海翠湖四期390平米大平层豪宅，该豪宅单价接近44万一平，总价值1.7亿，比起市场均价25万高了近一倍。

▲（上海北外滩，朝向陆家嘴视角。图源/视觉中国）

对此，「市界」联系上海豪宅二手市场的一位经纪人了解到，“上述豪宅的确是以44万一平的价格成交了，但买家究竟是不是基金经理，并没有实际的证据。”

02、最强理财产品

对于价格过亿的上海顶豪产品而言，它的价值早已脱离了单纯的居住属性。和普通房子相比，豪宅真正具备的是两种价值：一方面是奢侈品，另一方面是投资标的。

作为奢侈品的一面，大佬们除了计算它的价格是否合理，心情也重要。比如马云、马化腾偏好香港宝地；李嘉诚买房更看重风水。

而作为投资属性，买顶级豪宅的好处在于不仅风险小，回报率也很高。一位上海主做豪宅的中介对「市界」表示，“目前，上海整体的房源市场从卖房转变为买方。但对于8000万以上的豪宅产品，影响很小。”

而和顶豪产品的极度稀缺不同，价格区间在2500万-7000万元左右的豪宅市场更加热闹。不仅成交热度不断创新高，上海豪宅一上市就被抢光的消息，更是层出不穷。

据上海中原地产统计，今年5月，新房总价2500万元以上房源共成交187套，环比上涨16%；成交均价130925元/平方米，均价环比涨幅约2%。

而可能颠覆普通人认知的是，这些豪宅受欢迎的一个原因在于：便宜。听起来，这颇有些魔幻现实主义。但在“倒挂”的价格机制下，买豪宅成为“买到即赚到”的典型。

所谓“价格倒挂”，是因为新房预售都需要政府颁发的预售许可证，新房出售的价格是受限的。按照市场规律，新房房价要比周边二手房价格更高。

不久前，在全国楼市萎靡的当下，众多实力买家掀起了抢房潮，抢的房子还是豪宅云锦东方。

为了成功抢到房子，众多买家，甘愿顶着上海30多度的烈日排队，只为能够顺利递交上“云锦东方”的认筹资料。不过，开发商对这些人并不是那么欢迎。

为了拦住更多买房人，开发商列了一系列苛刻的买房条件。比如，必须在开发商指定的银行里缴存千万资金并冻结，缴纳500万元的认购金，同时还需要提供12个月的银行流水等等。

但即使如此，上海的实力买家们还是把云锦东方的认筹率，冲到了905%。原因很简单， 只要抢到这里的一套房子，就躺赚2000万。

一二手倒挂如此严重的楼盘，不仅仅是云锦东方，还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门等多个豪宅项目。

据了解，上海浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域的豪宅，都存在“抢房”热潮，其中最重要的原因在于，这些楼盘都存在一二手房倒挂现象。

▲（图源/视觉中国）

而通过这种方式，上海也成了豪宅生意做得最好的城市。总价两千万级的豪宅项目，频现排长队抢筹、甚至秒光。

但对于购房者而言， 即使抢到了又能否真正稳享豪宅红利呢？

03、未来还会是“硬通货”么？

其实，从2021年至今，上海豪宅的这股成交“热火”就一直在持续燃烧。

在刚刚过去的2022年，上海2000万以上豪宅产品的成交套数是1328套，几乎是2019年的两倍。

而如果把时间拉长来看，从2015年到2023年，这8年时间，上海的豪宅价格有些已经翻了接近一倍。

比如，像汤臣一品这样级别的豪宅，有众多聚集在上海内环内。2015年，内环内均价还只是7万出头。而到了2023年初，上海内环内均价已经过了12万/平米。

但在最近两年，豪宅市场的形势正在发生更微妙的变化。由于新上市的高端房源节奏加快，这些大量的新房供给，正在对豪宅市场形成新的冲击。

根据中原地产研究院数据，2023年4月，上海2500万元及以上高端房源供应新增238套，主要来自徐汇滨江百汇园三期和三林前滩百合园项目，供应环比翻了5倍。

大批量的新房供给，让豪宅买家们冲入了打新市场，但同时也预示着二手房房东、中介与接盘侠的价格博弈战，将开始打响。

一位熟悉上海豪宅市场的经纪人表示，总的来看，目前8000万以下豪宅市场的价格，整体依旧呈现降价趋势，“如果还是保持今年2、3月份的成交价格，这样的豪宅是很难卖掉的。只有挂牌降价幅度在10%-15%左右，才会被市场迅速消化掉。”

翠湖天地、外滩壹号院、海珀外滩等多个豪宅的二手都出现了挂牌量骤增、价格下调的现象。

上海中原地产数据显示，二手房方面，5月上海2500万元以上的豪宅市场共成交78套，环比下滑25.71%；成交均价为12.88万/平方米，环比下滑7.75%。

上海本地的一位豪宅中介告诉「市界」，“目前豪宅的价格相比之前更好谈一些，不少业主急卖，议价空间也更大，高端住宅的急售情况明显增多”。

围城外的人想冲进去，围城里的人想逃出去，进出之间，上海豪宅的命运又会如何呢？

（作者 | 李 逗，编辑 | 孙春芳）

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