引 言

2023年8月1日-8月4日，亿翰智库在上海隆重举办“2023中国产业资源战略峰会”，期间重磅发布《2023中国产城运营商综合实力50强》研究成果。

— 2023中国产城运营商综合实力50强 —

(相关资料图)

榜单解读

随着“十四五”规划的逐步落地，产业新城的打造逻辑正从传统的“大而强”向“特而专”进行转变。因此，在区域协同发展的大趋势下，我们提出产业新城的未来是回归初心，去构建产城运营服务的综合模型。

因此，我们此次《2023中国产城运营商综合实力50强》测评研究中，重点引入了“模式”维度，并丰富了“能力”维度，最终与“规模”与“品牌”两个传统维度共同形成亿翰产城运营商的“四维评价模型”。

图：《2023中国产城运营商综合实力50强》评价模型

TOP50四维评价分析

（1）TOP50规模维度分析

规模维度，包含资产规模和经营情况两个方面，其中在资产规模是重点考量指标。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有15家：

其中，山东高速集团有限公司以13225.5亿元的总资产以及优秀的经营情况获得A+评级，其次成都兴城投资集团有限公司、天津泰达投资控股有限公司、青岛城市建设投资(集团)有限责任公司分别以10744亿元、4597亿元、4160亿元的总资产水平及较为优秀的经营情况获得A评级，重庆两江新区开发投资集团有限公司、广东粤海控股集团有限公司、湖北省科技投资集团有限公司等也基于较高的资产规模及经营质量获得A-评级。

从各梯队的总资产水平来看，前十企业平均规模为4995.8亿元，前二十企业平均规模为3441.3亿元，前三十企业平均规模为2722.4亿元，前五十企业平均规模为1856.7亿元。

（2）TOP50能力维度分析

能力维度，包含信用评级、区域产业贡献、招商拓展、园区运营四项。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有18家：

其中，中关村发展集团股份有限公司、上海张江(集团)有限公司、西安高新控股有限公司获得A+评级。本次主要选取主体信用评级为AA-及以上的运营商。中关村发展集团股份有限公司、上海张江(集团)有限公司的区域产业贡献、招商拓展能力、运营能力三项均衡且突出，而西安高新控股有限公司在拥有较好的招商拓展能力和运营能力的同时，其区域产业贡献表现非常优异，整合高新区内产业资源并对区域内中小企业进行人才、金融、政策等多方面扶持，对高新区的产业发展及升级转型做出了巨大贡献，因此也获得A+评级。

（3）TOP50品牌维度分析

品牌维度，我们整理收集了2023年来各家产城企业的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有17家：

其中，上海张江(集团)有限公司、北京未来科学城发展集团有限公司、知识城(广州)投资集团有限公司凭借过往深厚的发展口碑以及近期大经营战略带动的产城业务发展等品牌优势，获得A+评级。

（4）TOP50模式维度分析

模式维度，由于考虑到产城发展模式正在不断变化，我们特地引入“模式维度”，来衡量产城运营商发展模式的可持续性。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有14家：

其中，上海张江(集团)有限公司、重庆两江新区开发投资集团有限公司获得A+评级。上海张江(集团)有限公司聚焦轻重结合，同时不断探索资产证券化等发展模式，具备长期的可持续性发展能力；重庆两江新区开发投资集团有限公司在推进轻重结合模式和资产证券化发展的同时，也在不断加强产业投资板块以获取更具潜力的资本收益。

未来展望

近年来随着中国经济的逐步崛起，发展产城特色、形成产城融合的有机发展模式已经成为全面城镇化必然走向。针对产业新城的未来发展方向，亿翰主要有以下几点展望：

展望1：合作共建 - 传统开发模式空间已逐渐收窄，未来机会性业务的比例必然会逐步下降，多元主体联合将逐渐成为主要的合作方式。如运营商与链主企业联动，为其量身定制产业空间；运营商与大院大所合作，带动区域产业升级，挖掘区域产业发展的潜在动能，推动区域经济高质量发展。

展望2：业务方向 - 从“大而强”到“专而精”。2022年以来，推动并加快专精特新企业的发展已逐渐成为各地产业发展的重点之一。未来“专精特新”的运营打造模式将成为产城运营商的重要转型方式。运营商通过聚焦细分领域打造自身核心优势，与政府共同去深耕某一产业链，推动中小企业规模化集聚，构建产业生态基础，从而吸引链主企业进驻完成产业链补链，推动区域产业升级。能够沉淀下来，在纵向区域/产业做深做精的企业才能走的更远。

展望3：协作模式- 高质量发展模式要求下，管委会和平台公司做好分工协作是关键。项目的高质量发展要通过政策、产业、资源、资本、体制机制、运营服务等关键要素的相互作用来实现协同。管委会应深刻把握产城融合的发展趋势和特征，立足区域资源，把好战略方向、做好布局和产业规划；平台公司则要把握好管委会的战略部署，加快自身业务结构、投融资模式、经营机制、管理体系的改革和创新。这也需要平台公司重建与管委会的关系，让平台公司既要算社会效益的“大账”，也要算企业经济效益的“小账”，以平台公司为中枢，建立“承上启下、多方整合”的新型协作机制。

展望4：盈利逻辑 - “存量运营”时代，轻重并举模式更具可持续性。随着我国产业结构的逐步转型，政府规划、城市更新、产值税收等限制对项目的影响也会逐渐提高，产城运营商盈利已逐步向“物业租售+产业投资+增值服务”的多元复合模式转变。在此基础上，以全周期资产运营为代表的轻重并举运营模式将成为市场新贵。而产业新城项目底层资产种类丰富，自带公募REITs基因，已逐渐成为公募REITs重点发行对象。但对产城项目来说，REITs只是工具之一，数字化、科技化、智能化等新兴技术的赋能是精细化运营的关键发力点。

附榜单表格版

《2023中国产城运营商综合实力50强》

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