昨天看到华润有巢REITS发行认购超过300多倍，说明资本市场对于这类长租上市金融产品很追捧，而我最近考察了上海几大保租房后，明显感受到这类租赁产品还是受到了冷落！

上海下半年新开的几个保租房，无论从地段、产品、空间、软装、配套、价格等明显优于2021年开盘的保租房，但是实际上，他们的出租率都没有高于60%，到底出现了什么问题嗯？

(资料图片仅供参考)

我认为，最大的问题是供给端出现了问题！

2022年，上海遭受近20年以来最大的一次疫情重创和公共危机，由此导致了部分人口的流失，具体流失人口的数字无法精确统计，但是从租赁市场来看，流失率是非常之高！

2022年10月底，上海的平均出租率已经回落到83%，租金价格同比至少下降了8%，外环附近跌去15%，像以前热门不愁租的板块，如陆家嘴、新天地，降价比比皆是，而且还没到租赁的淡季，不少公寓为了出租率，只能以价换量，特价房层出不穷！国企保租房，因为价格受到严格限制，价格没有弹性空间，所以只能被动等待客人为主。

一方面，租赁市场面临着人口流失，而另一方面供应量急剧增加。

目前上海有107个R4租赁住宅在开工兴建，还有100多个准备启动，像城开集团期限的汇社区和莘社区，共计3373套，若换成实际间数数量接近5000间。

城投宽庭江湾社区，11月底即将开盘，集中推出1700套，而距离2公里左右，又是城投宽庭的湾谷租赁社区，也有800多套。

10月，V领地浦江镇推出的保租房，一个社区3000套，11月，闵行梅陇新黄浦筑梦居推出的保租房，一个社区1300多套，南房集团厅西路的1000套租赁住宅，还有更多大体量的保租房，都不一一赘述了。

同时，社会上还有更多小体量的租赁住宅还在不断供应。租赁房源的大量供应，租赁人口的流失，那么最终导致了租金价格的持续下跌！

我在几个月前的文章就提出过，上海的租金进入拐点，由过去12年的上涨进入到下跌通道之中，可能要持续到2026年，而2025年上海的保租房保有量将创历史新高！

2020年，上海已经取代北京，成为中国最大的长租市场。上海租赁市场不景气，那其他城市也不好做。伴随着长租的上下游，要面临相当长时间的煎熬，上市融资都可能成为泡影！

既然保租房难租，那政府为啥还要大力发展呢？

这个就不是市场化行为了，因为政府要大力健全住房保障制度，而保租房的出现正好能实现这个闭环，所以，今天在全教授看来，保租房就是一个半公益事业！

能发行保租房的REITS，充其量是解困或者脱贫，根本不是什么致富之路！

我是爱说真话的全教授，三言两语把行业说透，我无法帮大家实现盈利，但我能帮你少进坑，抽出时间，报名参加12月8日下午我发起举办《中国租赁住房沙龙》（

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作者全雳，房东东公寓学院创办人，河南公寓管理协会名誉会长，多家省级房屋租赁专家委员会顾问、长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划和研究，五年发表文章超过600万字行业文章，累计为长租行业培训近4000多名学员，还先后为万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等知名地产企业进行长租公寓的内部培训和专项咨询。

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