本文来源：时代财经 作者：钟黛

从年头谈到年尾，融创中国（1918.HK，下称“融创”）上海董家渡项目归宿落定。

天眼查显示，融创日前已将其持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权，转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，后者持股比例分别为64.678%、25%，转让完成后，融创持股比例降至10.322%。该公司为上海董家渡项目公司。

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今年2月曾有消息传出，融创拟将上海董家渡项目卖给信达，后无下文。时代财经获悉，融创的融资业务人士曾对投资者表示，交易谈不拢的原因，在于信达开出了“骨折价”。

“‘金融16条’与‘第三支箭’等利好政策频出，这次项目融资合作实际也是金融支持地产快速、实质性的落地。”一名知情人士对时代财经表示。

该名人士介绍称，本次交易不是项目出售，而是股权融资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。融创将继续操盘董家渡项目，并保留使用融创品牌，会在未来融资偿还后回购股权。

“AMC+银行+房企，围绕优质项目落地股权融资合作，这一模式设计具有创新意义，后续或对融创其他项目的处置工作具有示范意义。”该人士称。

融创上海董家渡住宅项目施工现场，时代财经摄于2022年12月1日

项目剩余货值或超500亿

董家渡项目为上海外滩最后一宗待开发土地，位于黄浦区核心位置，紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路等。

2019年，融创从泛海手中收购上海董家渡项目公司的全部股权，交易总对价为148.87亿元。

董家渡项目共包含10号、12号、14号三个地块，共计约12万平方米，主要用途为住宅和商用，升值空间可观。在与泛海交易时，董家渡项目拆完了10号地块，融创还需继续支付12号、14号地块的拆迁费用。

而截至2022年1月，12号地块已完成拆迁净地，项目进入开工。现场房屋征收办公室信息显示，到今年6月，14号地块三期的二轮征询签约进度已达99.90%。

目前，上海董家渡项目正在“边拆边建”。

融创接手后，已在该区域开发了豪宅项目融创外滩壹号院，项目于2019年7月和9月两次开盘，共售出440多户，均价12.1万元/平米，套均总价约4000万元。

上述知情人士称，此前入市的融创外滩壹号院一期，销售额超150亿元。董家渡项目总建筑面积约68.8万平方米，未售部分对应货值超过500亿元。

12月1日，董家渡项目现场施工工人对时代财经介绍道，三期和四期住宅项目主体结构已封顶，建筑墙体、内装和幕墙差不多快要修建完成；一和二期住宅项目主体结构已封顶，建筑墙体、内装和幕墙有待修建。

融创上海董家渡住宅项目三期和四期，时代财经摄于2022年12月1日

融创上海董家渡住宅项目一期和二期，时代财经摄于2022年12月1日

此外，区域内的商业项目融创·外滩壹号汇已于2021年11月开业，由融创商业负责运营及管理。

70个项目已申请“保交楼”基金

日前，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成了上述股转交易。

根据各方签署的合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资。

上述知情人士称，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行融资。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

近期，地产融资利好政策频出。上述人士介绍称，除了董家渡项目股权融资外，融创在全国20个城市近70个项目，也申请到“保交楼”纾困基金。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，被称为“金融16条”。

该通知提到，鼓励信托公司支持房地产企业和项目的合理融资需求。

同时，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

此外，其明确，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；债券融资方面，按期兑付确有困难的，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，通过协商展期、置换等安排，主动化解风险。

时代财经从债券投资者处获悉，目前融创境内债务重组方案和境外债务重组方案均在谈判中。

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