在二手房的交易过程中，我们经常会听到一个词——“换手率”，乍一听挺专业，实际上理解起来也很简单

【资料图】

二手房换手率一般用于评价房子的流通性，就是一顿时间买卖的多少，通常会伴随“时间段”和“范围”两个定语出现，时间通常是以年为单位，范围通常以小区为单位。

换手率某种程度上能够反映一个小区二手房市场交易的活跃度，以及房产的流通性！

此前，我们已经讲解过换手率的计算方式！

换手率=成交套数/总户数，即某个小区一年内成交的二手房套数除以小区总户数乘以100%。

比如汤臣一品一共是279户，2021年二手房成交了9套，那汤臣一品的换手率就是9÷279≈3.23%！

换手率像是一个观测指标，相较于挂牌量价、成交量价，它能更深度地反映出小区房子的交易偏好、成交周期！

如果一个小区的换手率高，这就意味着在这段时间内，小区的流动性非常好，成交活跃且交易周期短，市场的追捧效应明显。小区内的房子投资变现的能力就越强，比较容易找到新买家。

相反换手率低的话，小区房子转手相对困难、买卖周期长，房价未来上涨幅度可能比较小，但这并不是十分绝对的。还可能存在小区比较稳定，房子品质高，业主自住率高，不舍得出售的情形。

说到这里，那换手率在高低好坏的评判上，有没有一个标准呢？

自然是有的，一个城市住宅的换手率通常在2%-4%区间较好！

而上海二手房的换手率近年来也多在这个区间，上海小区的真实换手率是多少？

为了更详尽的探究这个问题，我们调取了上海2021年5988个相对标准的二手房小区换手率信息（文中的样本小区总量即单年度的相对标准小区，指的是小区住宅套数在300-1500套之间），于是得出：

2021年上海标准二手房小区换手率为3.43%！

今天，我们就进一步来揭秘高换手率楼盘的秘密，因为多年来上海整体换手率多在3%上下浮动，我们设定小区换手率6%以上作为高换手率标准！

通过对2021年高于6%换手率的楼盘进行解析，从环线、区域、板块、总价段和单价段，看一看高换手率楼盘有哪些特征！

在标准二手房小区里，2021年高换手率楼盘为532个！占比约8.88%！

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高换手率楼盘的年度分布

高换手率小区有啥特征，首先我们从时间维度对比一下不同年份的高换手率小区是否有差别！

实际上，不同年份的高换手率小区数量差别还是蛮大的。

2015年，二手房成交小区中成交300-1500房源量小区总数为5158个，其中6%以上高换手率小区就有1446个，占比28.03%；这个数据在2016年有所下降，但2016年高换手率小区依然有1280个，占样本总量（5354个小区）的23.91%。

然而，到了2017年，形势急转直下，2018年高换手率小区仅有98个，占样本小区比重1.8%；2018年更惨，高换手率小区仅有88个，占样本小区比重1.58%；2019年，高换手率小区有272个，占样本小区比重4.75%。

直到2020年后，高换手率小区才有所回复，2020年高换手率小区有573个，占样本小区比重9.76%；2021年高换手小区532个，占样本小区比重8.88%。

我们也可以看到2015-2021年之间，高换手率小区经历了跌宕起伏的绝对数量和相对占比。这和当时的市场环境息息相关，2015-2016年，对于全国楼市都是一个大年，而之后政策收紧，提高首付比例，不允许补缴社保等等，2017-2018年上海楼市降温，大大减缓了二手房交易。

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楼龄特征：次新房深得喜爱

为了便于分析高换手率楼盘的特征，我们采取占比适中，时间临近的2021年的高换手率楼盘做画图分析，2015-2020年的高换手率楼盘做文字说明。

其中从楼龄上看，2021年高换手率小区的楼龄中，次新房占比最多，约占比51.5%,次新房标准我们选择的是2008年之后建成的小区。

而2015-2020年次新房在高换手率小区中的占比分别是：15.2%、20.9%、45.8%、82.9%、61.3%、51.6%。

所以，楼盘的新旧程度很大程度上影响着换手率的高地，在二手房交易量平稳的年份，次新房小区深得广大二手房购房者喜爱！

在二手房交易量火热的年份，老公房、早期商品房、次新房都可以雨露均沾！

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属性特征：大年商品房，小年动迁房

接下来是研究动迁房了，在2021年的高换手率小区中，动迁房小区占比最高，达到了39.3%。

而在2015-2020年动迁房在高换手率小区中的比例分别是：11.1%、14.4%、38.7%、72.7%、48.5%、32.6%！

所以，是否动迁，也影响着小区换手率，在交易量旺盛的年份，动迁房小区在高换手率小区中占比无足轻重，在交易量普通和萎缩的年份，动迁房小区往往在高换手率小区中占比较高！

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高换手率楼盘的价格区间

高换手率小区在价格上有哪些特征呢？

通过我们对2021年二手房成交小区楼盘价格梳理，得到如下的结论。

2021年高换手率小区单价段半数以上集中在2-4万元的单价区间，占比63.35%！

而自2015年至2020年单价段在2-4万的高换手率楼盘占比分别是52.77%、47.81%、37.76%、76.14%、67.28%、49.91%！

所以，总体上看，高换手率楼盘的单价区间多是在2-4万区间的。而2015-2017年期间，0-2万单价段区间高换手率楼盘也有不少！

在总价段分析中，我们可以看出，换手率高的楼盘，集中在套均总价200-400万总价区间中，尤其是2021年，200-400万套均总价段楼盘占据了高换手率楼盘的61.47%。

在2015-2020年期间，200-400万总价段楼盘占比分别是41.14%、36.76%、39.8%、75%、57.35%、51.13%，在各年份均有较高占比，尤其是2018年，占比高达75%。

从高换手率楼盘的分析中我们可以发现如下特征：

2021年高换手率楼盘（换手率6%以上）约占楼盘总数的的8.88%，高换手率小区随着不同的楼市行情也有着跌宕起伏的变化，在楼市成交旺盛的年份，高换手率小区增多，在楼市成交萎缩的年份，高换手率小区减少。

高换手率小区和楼龄有着密切关系，2021年，高换手率小区中次新房小区占比高达51.5%，其余年份占比也较高。

高换手率小区和楼盘属性也密切相关，高换手率楼盘中动迁房小区占比较较高，2021年达到39.3%，在交易量旺盛的年份，动迁房换手率降低，在交易量萎缩的年份，动迁房换手率增加。

同时，高换手率小区和小区内楼盘的单价总价息息相关，单价在2-4万区间的小区在高换手率楼盘中占比较高，总价200-400万总价区间中在高换手率楼盘中占比较高。

当然，换手率的影响因素众多，居民结构、地理位置、教育环境、就业环境、周边配套、价格等都是影响小区整体换手率高低的重要因素。

最后，想要置业的伙伴，在买房过程中可以将换手率作为一个参考因素，具体情况还是要综合社区实际价值，做出正确判断！

关键词： 二手房交易 上海楼市 汤臣一品