相对于新房市场，二手住宅今年呈现深度调整。开局延续受到传统淡季影响低位运行，原本市场期待的的小阳春行情遭遇全市封控，前五个月中呈现低开低走格局。六月社会运行全面恢复，前期积压的需求开始释放，今年7月也成为唯一一个成交量过2万套的月份。虽然四季度开始有“买房退税”，但效果似乎不明显。整体来看，下半年成交呈现“阴跌”走势。截止到11月30日，二手住宅成交14.59万套，预计12月份成交约1.4万套，今年成交量和去年相比打了6折。

(资料图片)

图：上海二手住宅成交量走势

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

价格松动，刚需支撑市场

市场需求不足导致价格下行，尤其是金九银十的缺位进一步打击市场信心。从国家统计局的数据来看，10月份二手房价格指数首次出现环比下跌，而且跌幅达到0.4%，11月份环比跌幅还有所扩大，达到0.5%。直观感受上，不少房源价格开始松动，尤其是房龄大，质量不高的房源，年初议价空间只是在3-4%，下半年基本在8%，有的甚至达到10%。从年末的法拍房市场也能感受到这份寒意，一些成交案例价格是评估价的8折左右，极端达到7.7折。

二手房刚需化是存量市场中最大特点。今年总价3百万以内的刚需房源占总量62.93%，这一占比比去年增加2.39个百分点。可见在市场面临波动的情况下，刚需还是存量市场中最坚挺的力量。

基于刚需产品的特性，外围远郊区域成为市场交易占比最多的地方。从区域分布来看，大浦东排名全市第一，宝山、闵行分列二、三。宝山闵行排名要超过松江、青浦、嘉定这些区域一方面，从区域来看，这些地方轨道交通、生活配套等已近成熟，区位和配套还有房价达成平衡。而且就区域本身而言，今年也有大量新盘推出，不少买家是置换客，出掉手中房源贴部分钱就能买到同区域内新房。

图：各区成交量及同比走势

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

从成交排名前五的项目来看，大量动迁安置房交易活跃。相对于虽然也是首次置业买家多，但是对房屋品质有一定要求。相比较而言，动迁房户型设计、品质比前几年有明显提升，尤其对“老破小”而言，电梯、停车位、物业管理水平存在明显优势。

表：二手住宅成交面积前五

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

量、价齐跌原因：政策持续发力+新房分流

存量市场调控难度大，但不意味没有方法。自去年下半年针对二手房的两大政策后，上海存量市场成交一直处于疲软走势。今年这一政策持续发挥效用，虽说在实际感受上，部分产品在“三价就低”的认定上有调整，但总体而言，二手房成交仍受政策牵制，杠杆使用还是受到制约，因此没有表现机会。

今年新房投放量大，而且是“有效供应”，即投放的产品多是位于五大新城等热点板块，不仅刚需能购买，首次改善也有不错选择余地，新房和二手房之间形成直接竞争。不像以前一些板块长期没有新盘供应，只能选择区域内二手房。目前进行一次二手房买卖，房东会税费转嫁，对买家而言，交易成本大约是房价的8%左右，无形之中二手房的实际房价还要高一些。相比之下，新房价格收到管控，而且“买新不买旧”的传统想法自然会给二手房带来重要。

此外，前3年平均每年有大约3万套左右的旧改，其中绝大部分会选择购买二手房。而今年大规模旧改停止，这股购买力大幅削弱，需求不足。

说到底还是供求关系决定，市场中选择面多了，二手房价格根本不具备竞争力。而且一个月不到1.5万套的量不足以支撑当前价格，下跌是必然结果。

政策未来预判：信心修复，探明底部

就政策预判而言，明年不会有太多变动，以“稳”为主。楼市调整还是要遵循市场规律，而且市场有自己的运行节奏。今年下半年二手房调整进入“量、价齐跌”的阶段，通常这一阶段的时间周期在半年左右。因此时间节点推算，至少要到明年的3月份，市场最佳的结果就是明年上半年探底成功。

量在价先。从近期新增挂牌来看，一直处于低位，直接牵制后续交易。而且挂牌价格在经历一轮下行后，短暂企稳。房东不愿意再度打折让步，毕竟近期楼市利好政策多，有助于提振信心。而买家还有观望心态。因此，近期博弈进入新的阶段。以1.5万套的成交量来看二手房还不具备价格上涨的基础，而且从走势来看，没有连续3个月以上成交量维系在2万套/月以上的成交量，房价也不具备反转走势。因此，明年上半年价格继续会调整，下半年伴随成交量企稳反弹，价格也会企稳、修复。

当然，根据以往上海调整的经验来看，一旦出现大量低于市场价8折的房源，价格基本见底。所以对于打算明年置业的朋友而言，是不错的时间窗口期，一旦有价格一步到位的房源出来不要错失机会。

关键词： 二手住宅 上海楼市