2022年四季度上海部分法拍房成交情况（胡金华整理）

作为房地产限购政策最严厉城市之一的上海，法拍房市场曾经是购房客为数不多的“捡漏”的地方，但随着2021年初房地产“沪十条”的发布，将“单身户籍限购一套、家庭限购两套；非户籍单身无购房资格，家庭限购一套且满足相应社保条件”扩展到法拍房领域之后，曾经红火的法拍房市场如今也遭遇了寒冬。

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1月4日，《华夏时报》记者独家从权威渠道获得的2022年四季度上海法拍房成交数据显示，在2022年最后三个月内，上海法拍房行情十分清淡，无论是住宅还是商用房挂牌的数量都明显增加，但流拍率却超过四分之一，住宅成交溢价率不足一成，绝大多数法拍住宅折价成交，而商用法拍房几乎每周都是零竞拍，偶有寥寥几套商铺也是折价成交。

“其实法拍房交投清淡现象从去年10月初就已经显现，我们每周都会统计司法拍卖房源和成交记录，总体来说是逐月递减，市场观望情绪浓重。这与疫情前上海法拍房市场火热相比，可谓是冰火两重天。以前有投资者会囤积法拍房源，现在这些投资者已经难觅踪影，就是有资格竞拍房源的刚需也转向一二手市场了。”1月5日，上海一家法拍平台相关负责人婉婷（化名）接受《华夏时报》记者采访时坦言。

而值得关注的是，曾经手握重金参与法拍房竞拍囤积房源的投资客也被“套牢”，手中房子出不了手。不过即使面对如此情况，也有资深业内人士向《华夏时报》记者透露，针对法拍房市场的限购政策不会放开。

上海法拍市场冷清

“我手上还有两套房子，都是2019年左右从内部获得的法拍房源，准备捂几年再出手。没想到三年疫情下来，数千万资金只出来了一部分，还有大部分套在里面，由于急需用钱，我只好先把浙江嘉兴和江苏南通的两套投资性房子在去年下半年挂牌卖了，也没有赚到什么钱。假如今年一季度市场还不好的话，上海的两套房子也准备低价卖出，能赚一点儿是一点儿吧。”1月5日，长三角地区一位房产投资客刘晖（化名）向《华夏时报》记者坦言。

刘晖透露，当时他筹措了两千多万元，买下了四五套上海的法拍房源，都是溢价1.3倍左右成交的，有住宅也有商铺，好在这几套房源都在市区，如果在远郊可能要被深套。

事实上，这只是当前上海法拍房市场的一个缩影，如今以刘晖为代表的本地法拍房投资客几乎已经销声匿迹。

而本报记者获得的2022年12月21日—27日最后一周上海法拍房房源成交数据显示，当周共有65套法拍房源推出，其中住宅43套，商业房产22套；有28套房源暂缓推出或流拍，11套为商业房产，17套为住宅，这些暂缓推出或流拍的原因主要是参与竞拍者为零。与此同时，在成交的法拍房交易记录中，溢价成交的仅有三套，两套溢价成交均为超过110%，另有一套溢价185%成交的商业地方则是位于黄浦区成都北路的全幢房子，成交价格达到1.7亿元。

此外，记者还从当周法拍房成交记录中发现，有六套超过10人参与竞拍的位于上海浦东新区莲溪一村的住宅房是陕西省西安市中级人民法院挂牌拍卖的房产，由于地段好，使得参与竞拍者达到双位数，而其余成交的法拍房只有数人参与竞拍，折价率也在八折左右，即使上述六套成交的陕西法院挂出的房源，也未出现溢价成交，最高成交价格也只是挂牌价的8.7折，而且这六套房源的起拍价均在三百万元以内。

“一叶知秋，总体而言，这一周的成交行情主要是有一个过亿的标的支撑着，整个四季度的法拍房行情基本也是如此。总价低的‘老破小’法拍房容易出手，因为这些房源颇受一些刚性住房需求客户的欢迎，现在低于三百万元的商品房，面积又达到六七十平米的难以寻觅。反过来说，远郊的或者是总价过高的住宅及商铺则很难成交，这也是为何有接近一半的法拍房源出现了流拍。”1月6日，上海一位常年参与司法拍卖的法律界人士高文峰向《华夏时报》记者分析指出。

“我们也总结了去年10月份上海法拍房市场环比的情况，10月上拍130套，真实成交101套，其中流拍27套，撤回2套，共计29套，占比23%，7折以下共计8套，占比6%；7折到8折共计13套，套占10%；8折到9折共计34套，占比26%，9折到评估价26套，占比20%，超过评估价20套，占比15%。环比的情况是参拍人数下降折扣有所下滑，这和当前的社会经济环境息息相关。从成交的价格上来看，环比降低8%，平均折扣率降低了7%，参与竞拍人数也环比减少了18%；而折扣率的变化也能反映市场的冷热，比如10月份七折以下评估价成家的环比增加60%，7—8折成交的环比减少18.8%，8—9折成交的环比增加21.4%，九折至评估价成家的降低3.7%，评估价以上成交的降幅达到44.4%。”婉婷对本报记者表示。

婉婷坦言，他们公司去年11月和12月的环比数据没有做，因为做了出来给客户看也不好，即使现在，他们也只给客户提供最新的法拍房房源情况，而不去做数据梳理了。

政策能否放松？

上海法拍房市场“遇冷”已是不争的事实，而市场所关心的是在当前房市大环境之下，上海所执行的限购政策是否在今年有所松动。

“其实我观察上海法拍房市场有四五年了，由于我和我妻子都是非沪籍，名下只有一套小房子，想着能够再有一套小房子，可以供以后孩子读书或者接双方父母过来上海住，可惜没有及时参与法拍房源。虽然在2021年上海法拍房也进行了限购，两年内我也发现很多法拍住宅房源不太好，现在只能等等看上海的购房政策会不会有所变动。”1月6日，“新上海人”张佳接受《华夏时报》记者采访时坦言。

业内人士也表示，有张佳这种购房心态的刚性需求者并不在少数。

不过，上海链家一位卖了近20年房的资深总监亚楠（化名）告诉本报记者：“期待上海限购政策或者针对法拍房市场的限购松动，基本不现实。因为从全国来说，上海的房地产交易市场表现还是比较坚挺的，尽管整个上海的二手房成交套数同比下降了超过40%，但是一手房市场全年成交接近十万套，与去年持平，这还是在上海去年封控接近三个月的情况下成交的结果，今年上海大约也推出十万套新房，预计能够满足市场需求。至于二手房市场，随着买卖双方的议价空间出现，叠加防疫政策的放开，可能在今年一季度成交量会上升。”

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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