近日，上海土地市场网发布上海市2023年度第一批住宅用地拟出让地块详细清单，涉及11区19宗地块，总面积94.42公顷。公告显示，上海将根据年度供地计划，分批公布拟出让的商品住宅用地项目清单，本批次地块最晚于2023年5月前组织出让公告。19宗地块特征明显，从地块分布来看，五个新城仍然为供地大户，占比近7成。

市中心地块供应体量有限

此次19宗地块中，老牌城央徐汇、静安、普陀各拿出1幅地块，地块面积均较小。徐汇与静安地块分别为0.89、0.43公顷，普陀区为3.4公顷。三块土地容积率均为2.5，大概率未来建成中高层社区。尽管城央地块数量较少，但质量较高。

(资料图)

徐汇地块位于田林板块，徐汇区作为上海老牌市中心，新房一向稀缺，近年来区域内新房供应量屈指可数，尤其稀缺改善型房源未来将是热门项目。西侧靠近上海协和双语高级中学（古北校区），东侧为内环高架，但距轨交15号线较远。其紧挨古北，周边宅地与新房价格都已突破10万/平方米，徐汇康健地块的联动价达到10.2万/平方米。参照周边已经建成的锦馨苑、虹桥城市花园、中星美华屯等，该地块周边已形成相对完整优质的社区氛围，且距离上海儿童博物馆、上海宋庆龄陵园、古北国际广场较近，拥有完善的商业和文化配套设施。

普陀区地块与徐汇地块同为普通商品房，本次拟出让名单中，普陀区桃浦街道又迎来新宅邸，其出让面积为3.4公顷，容积率为2.5，以附近于2011年竣工的怡佳公寓为参照标准，目测新地块将建造成高层住宅社区。比起去年的金茂、宝华、中环等地块，新出的这块宅地有明显轨交优势，距离15号线祈安路站的直线距离约500米。

静安中兴社区地块热度持续

首批拟出让的宅地中，中兴社区地块格外抢眼，事实上，中兴社区已于2022年出让多幅地块，C070202单元306-0地块，作为本批次名单中占地面积最小的用地，占地仅0.43万方，是一块商住混合性地块，其中住宅占比80%，商业占比20%。该地块面积虽小，但作为近年连续供应的内环区域，热门板块必属它无疑。交通便利，板块东侧就是地铁8号线中兴路站，西侧为南北高架路。紧邻中兴公园，学校包含静安区闸北第三中心小学、市北初级中学、市北中学，绿化环境与教育资源充足。该板块将成为未来各企业重点关注竞争的对象。

在板块新房市场方面，有待加推的中兴路一号，价格约12.98万/平方米，以及联动价13.3万/平方米的万科翡翠雅宾利四期，周边的天汇·世纪玺为12.31万/平方米。可见未来中兴路板块新房供应量充足，兼之完善的文化与商业配套设施，中兴社区成为持续热门的市中心板块。

五大新城供应占比近7成

五大新城仍旧是此次主力供应区域，总体占比66.66%，除临港缺席外，其他区域均有供应。其中青浦区拟出让3块用地，共计24.39公顷；嘉定区同样供地3块，面积达14.83公顷；松江与奉贤紧随其后，出让面积为11.87公顷和11.85公顷。

在嘉定，此次拟出让的菊园和江桥地块位置的品质相对有所提高。三幅地块合计能供应的房源套数在1700套以上。区位配套上，菊园两幅地块步行即可到达在建中的嘉闵线，距11号线嘉定北站也不远；靠近日月光商圈，东侧有上海市民办桃李实验学校，南侧有嘉定区中心医院，商业、教育金和医疗资源完备。周边新房市场中可参考的金地峯范项目均价在4.6万/平方米。而嘉定另一江桥板块位于曹安公路南侧，靠近轨交14号线与建设中的嘉闵线，新房拥有双轨交保障。

奉贤区金汇地块为商住用途，周边项目如禹洲天境璞悦为3.4万元/平方米。西渡街道地块东至扶兰路、南至建设用地、西至规划河道、北至西闸公路，面积6.61公顷，容积率1.8，为住宅用地。拥有轨交5号线西渡站、沪金高速，并且紧邻西渡公园，地理位置相对占优。

此次公布的板块中，青浦区盈浦街道和松江广富林街道是本批次中唯二超过十公顷的用地，占地面积额分别为15.59万方、11.87万方。二者均为商住（办）综合性用地。其中，青浦区盈浦街道竹盈路南侧出让地块作为此次面积最大的一宗地，靠近青浦卓越世纪中心。另外二宗青浦地块中，西虹桥龙联路北侧07-020地块，靠近青浦世外，西侧为盘龙天地一期，蟠龙天地作为炙手可热的徐泾标杆项目，目前参考均价为6.15万/平方米。该地块容积率2.0，住宅套数较少，未来入围积分或将再攀高峰，热度不亚于市中心板块。西虹桥小涞港西侧的52-20地块位于别墅区内，容积率1.2，未来成为别墅产品可能性居高。

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