日前，备受关注的上海东站建设传来新消息。据上海电视台报道，上海东站将于3月开工建设，建成后将成为仅次于上海虹桥站的上海第二大铁路客运站。

(资料图片仅供参考)

与此同时，将上海东站纳为重要组成部分的东方枢纽，也有了新动作，重量级国资联手，“上海东方枢纽投资建设发展集团有限公司”于2月16日正式成立。被看作是浦东版“虹桥枢纽”的东方枢纽即将揭开面纱。

消息一出，赢得各方拍手称赞。伴随着这一利好，时隐多年的祝桥板块又重新走入大众视野。

2016年，对于祝桥来说，是高光的一年，吸引了来自省级、国家级乃至世界的目光。

那一年，上海东站落户祝桥，直接使祝桥一跃成为上海一线板块，成为未来浦东的综合交通枢纽；那一年，祝桥被定位于四个新兴区域之一的航空城，直接上升为与陆家嘴、张江平级的重点发展区域，提出要培育千亿航空产业，承载50万人口。

而就祝桥楼市而言，也“赚足了眼球”。

那一年，经过583轮举牌，金地以88亿拿下祝桥“地王”，成交楼板价33023元/平，可售楼板价达到41280元/平，溢价率达到285.8%，远远超过周边楼盘的售价。

那一年，新“地王”的诞生引发了祝桥开发商的一次集体狂欢，同样也引发了“蝴蝶效应”，热销和涨价像“波浪”一样在祝桥扩散开去，来自中国指数研究院数据显示，祝桥板块的新房出清周期从2015年6月的45个月直线下降至8个月。

与此同时，根据当时媒体报道，2016年1-6月间，前3个月祝桥板块房价处于上涨阶段，两月增幅8.13%，4月-6月开始呈波浪形走势，4月回落1.74%，5月上涨7.1%，6月仍回落1.87%。

在板块房价逐渐走高后，楼市热度明显下降。

以板块内新房公元2040（备案名：金地云筑）为例，项目于2019年3月份首开，推出666套房源，均价约4.48万/㎡。来自东方公证处数据显示，公元2040在认购时间共吸引了99组意向认购，认购率约15%。

虽然品质尚可，但对于买家来说，4.48万/㎡买祝桥，显然很难下定决心。

在强销期（开盘后3-6个月）之后，单月成交过40套都非常艰难。本身推盘量有足足660套。

直到2020年3月20日，上海公办学校划片学区公布的时候，公元2040的对口学校被划定为进才中学东校，这才关注度飙升。当时有数据显示，3月份，公元2040来访量及成交量稳居全市前五。

并不是所有热销都能复制，尤其是在板块房价逐渐走高的情况下。

2022年12月份，板块内森兰海天明筑开盘，均价约5.4万/㎡，较公元2040，2021年的开盘均价4.5万/㎡，上涨了20%。

其官微显示，项目于11月19日开启认购，在认购期间仅收到40组意向购房客户，认购率约9%。

截止到目前，上海网上房地产显示，森兰海天明筑425套房源已网签393套房源，2个多月时间，网签去化约7.5%。

不止是新房，退潮之后的祝桥板块，二手房交易量也并不是很活跃。近几个月，整个祝桥镇的二手房交易量在10套左右，二手房基本没有流动性。

另外，有数据显示，2018年1月-2022年12月，祝桥板块二手房成交价跌幅比为24.1%，排名第5。

上海东站开建，能带动祝桥楼市回暖吗？答案为难。

距离上海东站开建的消息传出已经月余，然而上海网上房地产显示，森兰海天明筑今年2月份，并无任何签约，这意味整个2月份项目1套房源都没卖出去。

其实，祝桥板块楼市之所以退潮并不仅仅是单方面的影响，而是由多种因素促成的必然。

看祝桥板块的宣传，相当美好。在上海浦东人民政府官网上如此描述祝桥，未来的祝桥，更加令人期待。枢纽祝桥，联通内外；航空祝桥，辐射全球；活力祝桥，高端要素和流量资源在这里赋能集聚；美丽祝桥，绿色低碳；宜居祝桥，“15分钟服务圈”向大民生领域拓展深化。

在开发商的宣传中，祝桥是这样的，商飞总装基地、各大航空公司总部逐渐形成临空产业集群，多条市域交通线建设逐步凸显国际枢纽职能，伴随一个个规划的落地与出台，一个世界航空城的呼之欲出。

更有自媒体这样宣传祝桥，祝桥的未来，是世界级航空枢纽的诞生，或将超越虹桥，将与法国的图卢兹、美国西雅图这样的航空城并肩。

如果这些规划能够实现，祝桥的未来无疑是很美好，但从规划到现实距离还很遥远。现如今，走在祝桥的街上，将视野向东西望去、一眼是雨后春笋般的商品房小区，一眼是残破和物理割裂。

祝桥镇实拍

而上海东站开建虽然已经箭在弦上，但是辐射能力有限，仅仅是沿海铁路上海段的主要客站，规划接入沪苏通铁路二期、南沿江高铁、北沿江高铁、沪乍杭铁路。另外，虽然规划有4条市域铁路接入，但并非地铁。

更何况和大虹桥相比，祝桥板块无论是级别还是天赋，都有不小的差距。

规划级别上的差距，大虹桥的规划是副市级别，而祝桥只是浦东区下辖的规划，更何况浦东目前的开发重点，在金色中环的张江、金桥、御桥等。

第二、地段天赋上的差距，大虹桥距离市中心仅15公里，且紧邻发展成熟的长宁，闵行，价值传递和人口导入会更迅捷。

而祝桥距离市中心超过30公里，东面临海，西面靠近的都是人气薄弱发展迟滞的板块，几乎没有价值拉动力。

整个祝桥国际航空城的规划相当于在沙漠中造绿洲，难度巨大。一个典型的例子就是祝桥的“四个球”梦想谷。整体规划10.8万㎡，由1.6万㎡的沉浸式商业街区与3.8万㎡的12个主题酒店群组成，效果图看上去很美好，然而已停工多年。据说已经有人接盘，但还未重新启动。

梦想谷效果图

梦想谷现状实拍

结语：

要知道，虹桥商务区发展到今天，带动它的并不仅仅只是虹桥交通枢纽，还有国家会展中心等重点战略项目。

更何况虹桥在交通、商业、办公、产业已经较为成熟的情况下新房售价不过6万/㎡，现在祝桥规划刚刚起步没多久，房价就高达5.4万/㎡，即使有潜力，也被提前挖掘的太多。

要不要用一个远超当下价值的价格去换一个遥远的未来，值得深思。

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