2023年3月8日，位于上海闵行的象屿招商·公园1872北区认筹结束，144套房源认购了超过800组，最终的认购率接近556%，登顶上海积分制以来的认购率排行榜。

而这只是招商在上海在售或即将销售的项目之一，2017年至今招商蛇口在上海一路“狂飙”，据不完全统计招商上海公司共获取65个项目，成为在上海扩张速度最快的房企。

从2017年招商蛇口提出要“重返上海”，如今七年将至，招商蛇口做到了吗？

【资料图】

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重返上海，积极拿地

时间回到2017年11月23日，招商蛇口在上海举办了一场声势浩大的上海战略发布会。

时任招商蛇口总经理助理、华东区域总经理的蒋铁峰，向全国媒体介绍了招商蛇口华东区域“一核五圈四带”的战略布局，重点强调的就是“上海核”。

2017年11月23日“招商蛇口上海战略”发布会

随后招商蛇口华东区域尤其是上海公司，开始了加速扩张之路。

2022年，凭借丰富的土储优势，招商蛇口问鼎了上海操盘面积及销售金额“双冠”，并且与第二名形成了很大优势，而在2021年招商蛇口还排名第二位。

数据来源：克而瑞

总爷最近研究了不少机构关于招商蛇口的研报，找到了一组很有趣的数字。

数据来源：广发证券

自从2017年以来，招商蛇口华东区域的拿地金额，一直占据了集团公司很高比例，2022年甚至占到了集团拿地金额的39%，可见招商蛇口对华东区域的重视。

一方面，近几年民企暴雷不断，上海土拍资金要求高，几乎成为了国央企的舞台。另一方面，围标事件后万科、中海、华润三家房企被限制拿地，市场竞争进一步减弱。

因而招商蛇口凭借融资优势，重仓押注上海，在上海土拍市场可谓是如鱼得水。

招商不但自己拿地，还不断联合其他开发商拿地，这几年与象屿、南昌市政、香港置地等都有合作，通过联合拿地分摊资金压力，扩大操盘面积。

根据克而瑞数据，2022年上海新房成交金额6344亿元，同比增长9%，是成交金额唯一出现增长的城市。

招商蛇口华东区域，正在引领招商蛇口一路“狂飙”。

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产品升级，全面布局

2021年，在“重返上海”的基础上，招商蛇口上海公司将战略升级为“重返上海心”。

“重返上海心”战略升级后，招商蛇口再次聚焦上海中心区域，在上海重点打造高端产品线“玺”系列项目。

招商蛇口海报

2022年5月4日，为了更好地覆盖刚需刚改需求，招商蛇口上海公司又推出了“璀璨系”产品。

包括虹桥璀璨公馆、蟠龙府、招商璀璨公馆、招商璀璨城市、虹桥璀璨领峯等五大“璀璨系”产品进入市场。

至此，以“公馆系”、 “玺系”、“璀璨系”为代表的招商，产品遍布上海，总爷这两周走访多个招商项目，产品上确实有不少亮点。

1、象屿招商·公园1872：网红轨交盘

认购率接近556%的象屿招商·公园，成为了闵行的现象级网红楼盘。

一方面是因为项目坐拥轨交和产业配套，又有低总价优势，另一方面也离不开开发商在产品端的打造。

象屿招商·公园1872效果图

开发商产品团队，在相对狭长的地块内，利用空间布局，设计了包含落客公园、归家公园、中央公园、鲸象儿童公园、运动公园、慢生活公园的6大公园场景。

象屿招商·公园1872效果图

项目的自身优势+开发商产品力，实现了楼盘的热销。

2、弘安里：神秘的顶豪楼盘

招商和绿城上海地产联合打造的弘安里项目，距离北外滩核心区，只隔了一条海宁路，距离外白渡桥、外滩源、苏州河都在直线约900米范围内，位置绝佳。

弘安里效果图

这个项目可以说是2023年上海最受瞩目的豪宅产品。虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅，而且合计只有45套，稀缺性拉满。

这个项目作为招商目前操盘的最高端产品，总爷非常期待最后的落地效果。

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毛利低，项目面临挑战

目前招商蛇口2022年年报还没出，总爷查看了2021年年报，华东区域的营收在集团占比22.94%，位居第一位，引领着集团发展。

不过，华东区域的毛利率却只有11.54%，位于倒数第一。

数据来源：招商蛇口2021年年报

总爷分析，招商蛇口华东区域重点就是上海和杭州，而这两个城市都是典型的地价高、限价严，虽然去化迅速，但是盈利空间其实有限。

另外总爷也发现，2022年下半年后，上海新房市场其实是有比较大的变化，

近几批次入围积分有不断下降的趋势，昔日的热门高分盘减少，热门区域需求被海量的供应不断分流，开发商的压力不小。

总爷走访的几个招商上海的项目中，也有项目面临挑战。

1、招商虹桥公馆三期：顶流红盘也有压力

招商最具代表性的虹桥公馆，位于招商最熟悉的青浦徐盈路板块，三期去年底首开，首开无需积分便可入围，认购率还不到130%。

虽然今年第二次认购触发积分，但是开盘节奏和去化速度明显放慢了。

要知道在2021年，虹桥公馆二期还是顶流红盘，一房难求。

数据来源：互联网

受市场环境变化影响，虹桥公馆去化速度变慢，但是清盘应该问题不大。

2. 招商璀璨湖畔：没有轨交的郊区盘

2022年7月，南昌市政公用+招商蛇口以14.9亿元联合拿下这块位于嘉定远香湖板块的地块，楼面价约2.57万元/平，溢价率高达9.24%。

这块地虽然位于远郊，但是没有地铁配套，距离11号线嘉定新城地铁站步行需要3公里。

招商璀璨湖畔效果图

没有地铁，周边城市界面一般，结果不尽如人意，据总爷了解项目已经悄悄开启了分销渠道，而且效果并不理想。

这只是整个上海新房市场的一个缩影，市场压力正在悄然而至。

招商上海前期拿下不少限价地，如果不能快速去化，利润空间将进一步压缩。

总爷认为：市场好的时候，你拿什么地都是对的、市场不好的时候，才能看得出哪块地在裸泳。

招商蛇口在上海一路“狂飙”后，迎来机遇的同时，也会面临更多去化和交付的挑战。

随着万科、华润、中海的解禁回归，以及龙湖等优质民企满血归来，无论是土拍市场还是销售市场，招商蛇口也会面临更多的竞争。

招商蛇口还能在上海继续一路“狂飙”吗？总爷拭目以待。

对于招商蛇口的机遇和挑战，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。

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