现在去浦东买房,是不是冤大头?-每日观察
来源:魔都财观 发布时间:2023-03-15 08:51:32

最近有朋友问我,前滩16-20多万的单价,到底有没有泡沫?


(资料图)

其实没有。

因为前滩的地段和房龄放在那里。

地段差点的张江,标杆小区也要14-15万了;

房龄整体偏大的联洋,也是一水儿的15万以上的小区;

外环外的唐镇,标杆小区也要10万+了;

这么看来,前滩16万+的单价,一点都不离谱。

其实浦东的房价,从内到外,从刚需到改善,已经形成了严密的体系。

什么地段,什么人群,基本一目了然。

今天我们一个一个聊。

先说周浦康桥,这两个基本一体,所以也经常被统称为周康。

周康是浦东南部的刚需大本营,房子以动迁房和老商品房为主。

配套也对刚需很友好,地铁有11号线、16号线、18号线,通达性很强,但不少小区覆盖不到。

学校有澧溪小学,澧溪中学,二梯队双学区,完全够用。

商业有周浦万达,和一众小的商业体,不缺烟火气。

这边最低300万,就可以上车两房,500万可以买电梯三房。

最重要的是,张江南扩,直接让周康受益,也因为这个因素,周康在过去一轮小牛市中,涨幅很可观。

但对改善而言,周康的城市界面可能就不太够看了。

比周康更刚需一点的地方,是航头、新场、惠南这些地方,基本都没什么花头,万年不涨。

再说唐镇、御桥、三林这几个地方。

相比周康,这几个地方要高级一些,是刚改或者改善的地段,商品房价格普遍在7-12万之间。

这几个地方,要么交通便利,要么城市界面好,要么房子品质好,要么教育资源强,可以说各有所长。

唐镇在地图上看虽然是外环外,但开车到很多地方都十分方便,2号线能级也很高,直通浦东浦西各大核心区。

这里的扛把子是绿城玉兰花园。

御桥在浦东是一个以XQ出名的板块,建平实验地杰校区,浦东二梯队。

这边的商业也很发达,有百联东郊购物中心、复地活力城。

什么高压线、垃圾焚烧场(已停烧),都不妨碍御桥涨。

万科海上传奇是御桥的标杆,价格也在11w左右了。

三林地理位置优越,到浦东和浦西都很方便,另外还承接了前滩外溢。

三林的产品线丰富,从刚需动迁房到改善商品房,满足不同价位段人群的需求。

这边万科金色雅筑的小三房很受欢迎,中房樱桃苑品质也很高,户型要大不小。

然后就是森兰、张江、北蔡这几个地方,是浦东改善的地段。

张江的产业能级不用多说,各种高端人才集聚,但张江本身房子就少,外溢的购买力就买爆了周边几个地方。

这里的标杆是张江汤臣豪园和万科翡翠公园。

张汤的xq一顶一,万科翡翠公园的小区和社区品质一顶一,学校也不差,可以说这两个小区在整个张江难觅对手。

目前单价都在13万-15万。

北蔡地理位置好,是浦东中环内的一个大型居住板块。

这里的精华地段是大华锦绣华城,品质最好的是十四、十五街区和大华斐勒公园。

北蔡的商业均匀分布,在城市界面和烟火气之间做到了均衡。

对浦东的中产来说,这是一个没有明显短板的地方。

森兰号称第四代国际社区,属于高行板块,是高行居住品质最高的片区。

这里绿化环绕、住宅低密,十分宜居,吸引了外高桥和金桥的大批有钱人。

杨浦很多改善客,也买在森兰,森兰仁恒、绿城、星河湾品质真的能打,也对小区房价构成了根本支撑。

这里的缺点是商业和交通配套都偏弱。

再往上,就是浦东的顶级改善或者豪宅地段了,分别是联洋、碧云、花木、前滩、陆家嘴这几个地方。

联洋和碧云是第二代国际社区。

因为开发早,这两个板块整体房龄都偏大,但居住氛围高端,学校实力强劲,居民层次高,所以瑕不掩瑜。

这两个地方的区别,喜欢热闹选联洋,喜欢安静买碧云。

联洋的标杆是仁恒河滨城,房龄接近二十年了,但小区品质高,单价稳在15w以上。

碧云最新的房子碧云尊邸,有个房东产证还没办,就赚了两千万。

20w的单价,是对碧云充分的认可。

整体来说,碧云的房源分化还是比较严重的,既有维诗凯亚、云间绿大地这样的纯别墅小区,也有世茂湖滨这样的公寓加别墅,还有罗山花苑这样的老房子。

花木是上海第一代副中心,号称小陆家嘴,金融业基础深厚。

这里的高层标杆是绿城锦绣兰庭和浦东星河湾,单价在14-16w。

4A级的世纪公园,是花木和联洋的一大优势。

前滩是浦东的新贵,近些年概念都飞上天了,浦东最新的宇宙中心。

这里的产城融合做的很棒,可以让人感受到全新的都市形态。

前滩的房子房龄很新,普遍单价都在16万以上,有些房子户型很垃圾,但不妨碍它贵。

陆家嘴不用多说,浦东乃至上海牌面,这里的大平层已经高不可攀,汤臣一品、中粮海景壹号都是土豪专属。

盛大金磐和仁恒滨江园相对来说价格会友好很多,但想看江的话,价格也是辣手的。

层次再往上,花木的别墅区,九间堂和御翠园,从煤老板到Jack马,房子都买在这里。

东郊别墅区,华洲君庭,业主圈层直接拉满。

另外就是浦东不少板块都有属于自己的富人区:

比如康桥的别墅群,大名鼎鼎的绿宝园就在这;

北蔡大华的伊斐墅、洛斐墅;还有唐镇那边的别墅群。

可以看出,浦东的房价,是真正地遵循产业+资源(教育)逻辑,再加上那么一些地段因素。

因为这里是新上海人的天下。

如果你想在浦东买房,认准两条线,准没错:

1)滨江带

2)金色中环

回到文章开头的问题,你说前滩有没有泡沫?

如果前滩有泡沫,那就是浦东整体都有泡沫,上海的房价都有泡沫。

如果你认同这句话,那当我没说。

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