最近有朋友问我，前滩16-20多万的单价，到底有没有泡沫？

(资料图)

其实没有。

因为前滩的地段和房龄放在那里。

地段差点的张江，标杆小区也要14-15万了；

房龄整体偏大的联洋，也是一水儿的15万以上的小区；

外环外的唐镇，标杆小区也要10万+了；

这么看来，前滩16万+的单价，一点都不离谱。

其实浦东的房价，从内到外，从刚需到改善，已经形成了严密的体系。

什么地段，什么人群，基本一目了然。

今天我们一个一个聊。

先说周浦和康桥，这两个基本一体，所以也经常被统称为周康。

周康是浦东南部的刚需大本营，房子以动迁房和老商品房为主。

配套也对刚需很友好，地铁有11号线、16号线、18号线，通达性很强，但不少小区覆盖不到。

学校有澧溪小学，澧溪中学，二梯队双学区，完全够用。

商业有周浦万达，和一众小的商业体，不缺烟火气。

这边最低300万，就可以上车两房，500万可以买电梯三房。

最重要的是，张江南扩，直接让周康受益，也因为这个因素，周康在过去一轮小牛市中，涨幅很可观。

但对改善而言，周康的城市界面可能就不太够看了。

比周康更刚需一点的地方，是航头、新场、惠南这些地方，基本都没什么花头，万年不涨。

再说唐镇、御桥、三林这几个地方。

相比周康，这几个地方要高级一些，是刚改或者改善的地段，商品房价格普遍在7-12万之间。

这几个地方，要么交通便利，要么城市界面好，要么房子品质好，要么教育资源强，可以说各有所长。

唐镇在地图上看虽然是外环外，但开车到很多地方都十分方便，2号线能级也很高，直通浦东浦西各大核心区。

这里的扛把子是绿城玉兰花园。

御桥在浦东是一个以XQ出名的板块，建平实验地杰校区，浦东二梯队。

这边的商业也很发达，有百联东郊购物中心、复地活力城。

什么高压线、垃圾焚烧场（已停烧），都不妨碍御桥涨。

万科海上传奇是御桥的标杆，价格也在11w左右了。

三林地理位置优越，到浦东和浦西都很方便，另外还承接了前滩外溢。

三林的产品线丰富，从刚需动迁房到改善商品房，满足不同价位段人群的需求。

这边万科金色雅筑的小三房很受欢迎，中房樱桃苑品质也很高，户型要大不小。

然后就是森兰、张江、北蔡这几个地方，是浦东改善的地段。

张江的产业能级不用多说，各种高端人才集聚，但张江本身房子就少，外溢的购买力就买爆了周边几个地方。

这里的标杆是张江汤臣豪园和万科翡翠公园。

张汤的xq一顶一，万科翡翠公园的小区和社区品质一顶一，学校也不差，可以说这两个小区在整个张江难觅对手。

目前单价都在13万-15万。

北蔡地理位置好，是浦东中环内的一个大型居住板块。

这里的精华地段是大华锦绣华城，品质最好的是十四、十五街区和大华斐勒公园。

北蔡的商业均匀分布，在城市界面和烟火气之间做到了均衡。

对浦东的中产来说，这是一个没有明显短板的地方。

森兰号称第四代国际社区，属于高行板块，是高行居住品质最高的片区。

这里绿化环绕、住宅低密，十分宜居，吸引了外高桥和金桥的大批有钱人。

杨浦很多改善客，也买在森兰，森兰仁恒、绿城、星河湾品质真的能打，也对小区房价构成了根本支撑。

这里的缺点是商业和交通配套都偏弱。

再往上，就是浦东的顶级改善或者豪宅地段了，分别是联洋、碧云、花木、前滩、陆家嘴这几个地方。

联洋和碧云是第二代国际社区。

因为开发早，这两个板块整体房龄都偏大，但居住氛围高端，学校实力强劲，居民层次高，所以瑕不掩瑜。

这两个地方的区别，喜欢热闹选联洋，喜欢安静买碧云。

联洋的标杆是仁恒河滨城，房龄接近二十年了，但小区品质高，单价稳在15w以上。

碧云最新的房子碧云尊邸，有个房东产证还没办，就赚了两千万。

20w的单价，是对碧云充分的认可。

整体来说，碧云的房源分化还是比较严重的，既有维诗凯亚、云间绿大地这样的纯别墅小区，也有世茂湖滨这样的公寓加别墅，还有罗山花苑这样的老房子。

花木是上海第一代副中心，号称小陆家嘴，金融业基础深厚。

这里的高层标杆是绿城锦绣兰庭和浦东星河湾，单价在14-16w。

4A级的世纪公园，是花木和联洋的一大优势。

前滩是浦东的新贵，近些年概念都飞上天了，浦东最新的宇宙中心。

这里的产城融合做的很棒，可以让人感受到全新的都市形态。

前滩的房子房龄很新，普遍单价都在16万以上，有些房子户型很垃圾，但不妨碍它贵。

陆家嘴不用多说，浦东乃至上海牌面，这里的大平层已经高不可攀，汤臣一品、中粮海景壹号都是土豪专属。

盛大金磐和仁恒滨江园相对来说价格会友好很多，但想看江的话，价格也是辣手的。

层次再往上，花木的别墅区，九间堂和御翠园，从煤老板到Jack马，房子都买在这里。

东郊别墅区，华洲君庭，业主圈层直接拉满。

另外就是浦东不少板块都有属于自己的富人区：

比如康桥的别墅群，大名鼎鼎的绿宝园就在这；

北蔡大华的伊斐墅、洛斐墅；还有唐镇那边的别墅群。

可以看出，浦东的房价，是真正地遵循产业+资源（教育）逻辑，再加上那么一些地段因素。

因为这里是新上海人的天下。

如果你想在浦东买房，认准两条线，准没错：

1）滨江带

2）金色中环

回到文章开头的问题，你说前滩有没有泡沫？

如果前滩有泡沫，那就是浦东整体都有泡沫，上海的房价都有泡沫。

如果你认同这句话，那当我没说。

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