在热点城市的尤其是上海楼市中，一直有一个让很多人疯狂的概念：

一二手房价格倒挂！

有倒挂尤其是在中心城区和高总价的倒挂盘，大多都能引起抢购热潮。

(资料图片)

俗称：打新！

一如股票的打新一样，不是打击，而是砸钱购买！

其中既伴随着新鲜和兴奋，也伴随着参与，更有围观心理。

打新，打的是欲望，更是人心！

能够买到高倒挂率楼盘尤其是高总价高倒挂的楼盘！无疑像是天上掉了个大馅饼！

2023年上海二批次新盘如约而至，倒挂状况几何？一起来瞅瞅吧！

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倒挂楼盘是哪些？一览表奉上！

先来简单解释下倒挂计算方法：

新盘倒挂比例=二手房还原价/新房价格-1

二手房还原价即这个新楼盘参考周边楼盘区位品质价格等各种因素还原得出的此新盘在二手房市场上应有的价格。

这个一二手倒挂的计算方式其实是毋庸置疑的，但价格的选择标准很重要。

笔者所采用的新房价格，是该新盘公示的均价，而二手房还原价则是参考中周边二手房价格和各种楼盘要素得出，主力参考该新盘直线1.5km以内二手商品住宅挂牌均价，以及新盘物业费、绿化率、容积率、车位比、周边是否有地铁、所在板块评分、学区数量等因素综合生成！

由此，我们得到二批次29个新盘的倒挂比例，也得到了一张非常漂亮，一目了然的“新房倒挂表”!

最后一栏为倒挂比例，其中彩色部分为二手房高于新房，如周边区域无实质参考楼盘，我们采取留白。

上表中前滩百合园、中国铁建·花语天境因含有别墅类别，未做倒挂比；安联湖山悦、横沔玖境瑞府、宝业活力天境、宝能公馆1288周边无对比楼盘或不足以参考，未做倒挂比；临港滴水湖区域周边距离对于二手房影响较大，且二手房挂牌价参考度有限，未做倒挂比；另有部分楼盘因其他因素未制作倒挂比。

02

倒挂楼盘大解析

其实，倒挂比例严重的楼盘都是有迹可循的。我们来一起分析几个典型楼盘吧！

TOP1 瑞仕半岛璟庭：倒挂比例39.4%

瑞仕半岛璟庭，这个项目虽然没有森兰的学区加持，但它离6号线东靖路站不到500米，浦东正宗的地铁盘还是很香的！

而且它还有森兰稀缺的叠墅产品！浦东中等积分，600-800万预算的小伙伴可以去项目上看看，合适的话就冲！

瑞仕半岛璟庭周边对标楼盘包括：森兰名轩、海韵茗庭、证大家园、东方城市华庭、伟业金锦苑、东方丽景、仁恒森兰雅苑、森兰星河湾等。

列出部分高行二手次新房成交状况，除了仁恒森兰雅苑外，绿城御园、森兰星河湾、金地未来城、中冶尚城等楼盘的二手房也都超过了9万元的单价了。

注：成交均价为估价，非网签价

高行的发展，与其地理位置和产业加持密不可分，也是近年来上浮较快的板块之一。

TOP2 百汇园三期：倒挂比例34.9%

这次二批次入市的百汇园三期，在去年入市时，引动了千人认购，入围分高达94.96分，入围裸分达75.2！这样的积分门槛，中低积分人群“只可远观”了。三期作为百汇园收官压轴之作，热度相当高。

但这次喜逢世纪前滩天御和前滩百合园入市，会分流掉一部分高分人群，百汇园三期的分数可能会有所降低，预计裸分70分有望入围！

百汇园三期实景

百汇园的还原价主要参考百汇园(一期)、百汇园(二期)、尚海湾豪庭、保利西岸名轩、云锦东方三期、海珀旭晖等楼盘。

百汇园的热度从二手房成交上也可以看出来，2022年，多金买家更愿意买在徐汇滨江，接下来是徐家汇。其中最受欢迎的当属尚海湾豪庭、嘉御庭、百汇园。

TOP3 世纪前滩天御：倒挂比例34.8%

世纪前滩天御，是前滩21地块的住宅项目，前滩21地块位于前滩太古里商业旁，总体量高达约60万㎡，是一个集购物中心、企业办公和住宅为一体的综合型项目。未来妥妥的地标。

世纪前滩·天御是前滩最后一个住宅项目，极其稀缺。总共有4幢高层约642套房源，首次推出384套，面积跨度大，最小的是116㎡的两房，总价起点是1500万左右。

它楼下就是太古里，脚底下三轨交汇，而且光面积段极其豪奢，可谓是“前滩”最豪！

近两年，前滩开始有了大面积的三房、四房户型，特别是此次的天御，户型种类有116㎡两房、165、170、187㎡三房、245㎡四房、340、355㎡五房。

七个户型，几乎能满足市面上绝大多数改善、终极改善类需求！

世纪前滩天御的对标项目包括：晶耀名邸、,中粮前滩海景壹号、福晟钱隆广场、前滩晶萃名邸、万科济阳苑、前滩华唐名邸、前滩东方逸品、前滩东方悦耀等。

注：成交均价为估价，非网签价

TOP4 天汇玺：倒挂比例33.2%

从即将入市的内环内新盘来看，千万级还能上车内环内新盘的“优质机会”并不多！

而位于内环苏河畔的天汇玺首开二批次入市！对于购房者来说置业内环的机会点又来了！

从二手市场角度来看，天汇玺仅约10.52w元/㎡也有着巨大优势。

天汇玺对标楼盘包括：中海臻如府、上海星港、蔚蓝水岸名苑、江南名庐、苏堤春晓名苑、新湖明珠城、绿地海珀玉晖等

同板块内的优质次新盘新湖明珠城刚刚成交的一则二手房案例，2004年的一期房源，其二手成交价也已经达到了约10.7w元/㎡！

来源于中介app截图

注：成交均价为估价，非网签价

天汇玺除了价格优势，依然有其他方面的优点，比如临近一江一河规划的“苏州河畔”，开发商则是保利发展与招商蛇口、新世界中国强强联手，建面约106-141㎡3-4房，上车更容易等！

TOP5 中国铁建星樾云栖：倒挂比例32.5%

中国铁建星樾云栖位于泗泾。主打的就是一个性价比，中铁建星樾云栖，450万左右就可上车了，非常适合9号线沿线上班的低预算刚需。

星樾云栖的对标楼盘包括：保利翡丽公馆、同济晶萃、融创壹号公馆、金地自在城、建发玖珑湾、金地玺悦、绿地香缇等。

注：成交均价为估价，非网签价

星樾云栖除了价格优势外，也有其他几个有点，比如配套完善、环境宜居，以及有轨交优势，未来可以便捷的换成12号线和17号线，央企品牌保障，低总价等，也给了项目不少加成。

当然，除了以上楼盘，还有其他楼盘的倒挂也都可圈可点，在此不做一一分析了。

高倒挂，预示着红盘热销，买到就是赚到；

低倒挂或无倒挂，则预示着新盘缺乏性价比，去化艰难。

购房者潜意识里早已经算好了“一本账”——新房子不能比二手房贵，不然买了就是“站岗”。

但实际上，楼盘是否倒挂只是一个衡量标准，房产在未来依然有很多不可测的因素，比如规划变动，市场冷热，周边小区的价格变化，周边产业的变动等等。

而房子真正到二手流通时，流通率也是关键的一环，买入后能卖出这个价格，才能算真正的倒挂！而很多红盘卖出要六七年之久，中间的不可测因素也有很多！不管全款还是贷款依然有一定的持有成本。

无论是是否倒挂，买新房，依然要以居住为主，从自身条件考量！

适合的才是最好的！

关于第二批次新盘

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