上海首批次土拍落下帷幕，最终22家房企，拿下19宗土地，总金额518.83亿元。

作为全国最稳健的市场，上海土拍吸引了50家房企的积极参与。

(资料图片)

土地牌桌上，大型国央企毫无悬念地成为主角，地方国资也纷纷抢滩上海。

而作为昔日主力的民营房企，彻底被逼到了牌桌边缘。只剩下龙湖、大华等几家还活跃在牌桌上。

01

国央企，也得拼手气了

本轮上海土拍到底有多热？

总爷整理了上海集中供地以来，上海每批次土拍的“一次性报价”和“底价成交”比例。

本次上海土拍，15宗土地进入“一次性报价”环节，占比高达79%，创下新高；4宗土地以底价成交，占比21%，创下新低。

总爷整理：2021-2023上海土拍情况

总爷总结了这两年参拍房企的数量，本次50家房企参拍，也达到新高。

总爷整理：2022-2023上海土拍参与房企数量

相比于2022年一批次40幅地块，本次19块地数量已经大幅减少，但是却吸引了50家房企竞拍。

为了更直观地体现，总爷计算了各批次土地的平均参拍房企数量。

总爷整理：2022-2023上海土拍平均参与房企数量

今年地块平均报名房企数量远超以往，达到了惊人的9.2家。

因为土拍过于火爆，建发、越秀、中铁建等国央企，都参与了10块以上竞拍。

即使是央国企带着百亿保证金前来，也有不少铩羽而归。

总爷总结了运气最差的三家房企，分别是绿城、国贸、中海。

总爷整理：2023上海首批次土拍落榜TOP3

解禁归来的中海，信心满满地参与了8块土地，但是却铩羽而归。

上海土拍由央国企主导，已经成为大家的共识。

但即使是财大气粗的国央企，今年想在上海攻城略地，也得看天吃饭。

02

外地国资，要来分一杯羹

总爷发现，也许是上海市场的稳健底盘，吸引到不少外地国资。

浙江交控、南通瑞城等有些陌生的名字，出现在了榜单中。

青浦龙联路07-02地块，由于充足的利润空间和火爆的大虹桥市场，吸引了20家房企现场竞价，包括中海、碧桂园、中铁建等各大房企都进行了参与。

因为参与房企数量多，一度出现系统无法出价，导致拍卖中断的情况。

青浦龙联路07-02地块土拍现场

这块地一直等到当天晚上10点，最终华发和南通瑞城联合体幸运竞得，成交总价19.194亿元，溢价率约9%。

南通瑞城是海润集团下属子公司，而海润是南通海门国资。

另外一个明星地块，桃浦社区H6-5地块吸引了11家房企竞价，包括华发、保利、中海等房企。

最终浙江交控和象屿地产联合体幸运拿下，成交总价37.78亿元，溢价率约9.51%。

浙江交控是浙江省属大型国有企业，资金实力雄厚。

在上海市场，地方国资通常是和大型国央企绑定，以联合体的形式进行竞标。

根据总爷了解，这些地方国资在项目中更多是财务投资视角，不会过多参与项目，自然也成为了目前很多国企央企最青睐的合作伙伴。

由于市场稳健、资金回收快的特点，上海市场会吸引更多外地国资。

重仓上海，几乎是当下所有房企，甚至是部分地方国资的一致战略。

03

民企，被逼到牌桌边缘

总爷将每块地拿地开发商做了复盘，发现本轮土拍：

民营房企只拿到可怜的3块地。

总爷整理：2023上海首批次土拍汇总

为了避免争议，总爷将万科和金地归类为混合所有制房企了。

总爷按照保证金20%的竞拍规则粗算了下，本轮上海土拍参拍资金可能在5000亿左右。其中，财大气粗的国央企参拍资金大约4500亿，占比高达九成。

当前环境下，民营房企凑出来500亿参拍已经实属不易。

万科，无疑是本轮土拍最大的赢家。排名靠前的中铁建、保利、建发等也都是上海市场的老朋友了。

总爷整理：2023上海首批次土拍汇总

而民营房企们，已经被逼到了牌桌边缘。

像龙湖这样具备强大商业和TOD能力的民企，可以底价拿下商住混合地块。另外就是新华、天和这样的郊区深耕房企，可以拿下一些远郊地块。

由于资金限制，绝大部分民营房企选择报名1-2幅地块。但是总爷发现，上海本土房企大华报名了6幅地块。

作为上海本地民营房企的代表，大华3月刚刚在北京从42家房企中脱颖而出，拿下昌平朱辛庄地块，一时间风头无二。

大华拿下北京昌平地块

在大本营上海，大华并没有延续北京的好运气，本次没有斩获。不过大华稳健低调的资金实力，确实让行业刮目相看。

被逼到牌桌边缘的民营房企，如果在一线城市继续无法获取项目，未来的生存空间会越来越小。

如果被逼转到三四线城市拿地，甚至可能会造成恶性循环。

总爷很不希望看到这样的情景，毕竟百花齐放、百家争鸣，才能贡献更多好的产品。

04

民企，如何突围？

在这样的生存环境下，民营房企如何在一线城市突围？

首先，有商业能力的民企，可以借助商业能力拿地。

4月18日，龙湖+建华联合体以24.8亿拿下嘉定商住办地块。TOD+商业的双重属性，让龙湖迎难而上0溢价拿地。

龙湖，贡献了民企基于商业能力拿地的范本。

其次，通过深耕部分郊区板块，民企也可以赢得一定空间。

4月19日，民企安徽新华拿下金山亭林地块。早在2014年新华就进入金山，开发过新华御湖上园、新华御府等多个项目。

新华在当地有不错的口碑，属于板块深耕的典型。

因为目前市区竞争激烈，如果民企在远郊板块深耕并赢得一定口碑，也是不错的选择。

最后，一二线城市多尝试碰运气，也成为很多民企无奈的选择。

比如今年重启投资拿地的碧桂园，聚焦一二线核心城市和核心区域。虽然本次在上海遗憾没有拿地，但不久后碧桂园在杭州28.25亿斩获了滨江区优质地块。

碧桂园28.25亿拿下杭州滨江区地块

东边不亮西边亮，多些尝试自然会有收获。

对于很多民营房企，在经历了行业低谷后，今年都在逐步恢复正常运营和投资。

而能不能在一二线城市拿到项目，会成为能否留在牌桌上的关键。

对于民企在一线城市拿地困难，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。

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