见过黄牛排队抢几百块的迪士尼玩偶，见过代购排队抢上万块钱的限量款球鞋，但排队抢上千万的豪宅，可真是不常见。

是什么样的豪宅，让亿万富豪甘愿顶着上海30多度的烈日，在户外大排长队？

云锦东方

(资料图)

上海豪宅新顶流？

据现场购房者的描述，现场进行认购的是云锦东方第三期的楼盘，由于开盘前没有任何通知，在刚开始认筹的5月12日当天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

不过，随着云锦东方开盘的消息在富人圈子里传出，有更多的人闻风而动，5月12日下午，云锦东方的认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

云锦东方楼盘宣传图

5月16日上午是云锦东方认筹截止的最后半天，早上8点50，入口处就已经排起了百米长队。

根据云锦东方工作人员预估，在后两天半，认筹总人数就预估千人，认购率超过900%，远远超过2:0的入围比。

云锦东方的认购，说白了就是有钱人在套利，让众位购房者顶着烈日排队的是这个项目超千万元的“倒挂”。

公开信息显示，位列上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，面积在176平米到467平米不等，备案均价高达16.49万元/平方米，即使是最便宜的一户，总价也超过了2457万元。

云锦东方楼盘宣传图

单看这个房价，不过又是上海顶级豪宅的价格罢了。但真正吸引人的，是云锦东方的二手房源价格。

根据房屋销售网站的数据，云锦东方在今年2月份的一套二手洋房的成交单价超过了23万元/平米，而在3、4月份成交的两套别墅，单价高达26万元/平米。而本次认购的云锦东方三期中，洋房的均价为13.2万元/平米，别墅均价为17.82万元/平米。

也就是说，一手房和二手房的单价差，约为10万元/平方米。哪怕是以面积最小的176平米户型来计算，一旦购入转手卖掉，就能赚到近两千万的差价，比一些小型上市公司一年的净利润还要高。

这样摇中就能躺赚2000万的划算买卖，手里有点闲钱的人都不想错过。

其实，云锦东方自2013年开盘以来，就盯准了上海金字塔尖的富豪们。观察者网采访了上海中原地产首席分析师卢文曦，他表示，“市区、滨江、豪宅、大平层，构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难，但云锦东方全做到了。”像云锦东方这样兼具稀缺性地段和大户型属性的项目并不多见。

云锦东方楼盘宣传图

在官方宣传语里，云锦东方不掩饰自己对上流圈层的重视：位于徐汇滨江，毗邻美术馆和演艺中心，是“一个有纽约上东区区位，比弗利山庄居住品质，戛纳生活氛围的东方国际住区”。

云锦东方的居住区景观设计，也主打法式园林“精细、华贵、高端的主题，采用中正、对称、几何式的平面布局，景观细节上融入Art Deco元素，结合法式元素，如园亭、廊柱、雕塑、铺地、喷泉、花钵等烘托纯粹的法式组团景观。”

这样优质的豪宅楼盘自然吸引了不少明星入住，2020年，互联网上就有李佳琦豪掷1.3亿，买下了云锦东方的一套780平米的顶层复式的新闻。去年上海疫情期间，他给小区捐赠物资的消息也证实了这一点。

据说，唐嫣罗晋夫妇、胡歌，也都是云锦东方的明星住户。

谁在抢？谁能抢？

据悉，云锦东方这期开放认购的房产对购买者要求十分严苛。

除去500万元的认筹金外，还需要进行冻资，其中首套900万元、二套2900万元，要求现金活期存款，且冻资期限超20天。外加一年内的资金流水、经营流水单都要由现场的工作人员一一查验。有人总结，认购云锦东方的人，要交60多份纸质材料。

此外，由于上海楼市调控规定，当项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）时，就会触发积分制。在2021年底，云锦东方三期推出95套房源的时候，只有298组认购，有196组客户达到了入围积分89.52分。

上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘：翠湖天地五期

而这次云锦东方的豪宅，现场中介表示，社保基本上要交满20年才有可能入围。

认购现场除了等候的同行者，还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等，当然也少不了想要捡漏的豪宅中介和投机的黄牛。

除了能帮你提供基础资金的资金黄牛，现场还有代持黄牛，有满分积分人选“帮忙”认购，“人家摇中了，离婚，再跟你结婚，完了再去离婚，再把资产判给你。”

甚至出现了为你提供“一日夫妻”的婚配黄牛：帮你介绍高积分的结婚对象，甚至现场拉郎婚配，让意向认购者原地变身“满分户”。

网上流传一份房产中介的“征婚”海报，要求“必须是上海户籍且征信良好；五年内不能有上海房产购买记录；年龄在40-55岁，男女不限，退休不行；社保从2003年1月至今没断过；名下在上海没有房产，2011年之前与父母共同拥有的房产不算。”

有人在微信群爆料，他在现场观察到有领着结婚证来认购，却连对方叫什么名字都不知道的“新婚夫妇”；被拉来做一日夫妻的“满分户”，一次假结婚就能获得20-50万元的酬劳。

上海浦江一线江景豪宅

不过，这里可是上海，除了钻空子的黄牛和中介，符合购房条件的富人仍然一抓一大把。现场有不少有真实购房需求的认购者。

21世纪经济报的记者采访到现场一位购房者，他买房是为了刚需置换，刚卖掉了两套房，凑了2900万的冻资，认筹时交的500万元还是前一晚临时借的。

而另一位刚需“打新”人，则是有着高达95分的社保积分，有一定的财富积累，想要买一栋自己心仪房源的上海新中产。

其实从五六年前开始，这些有着丰厚财力的80后就已经成为了上海豪宅的主流买家。一位豪宅经纪人李小浩在接受“一财网”采访时提到，自己的客户大多来自金融界，主要以80后为主。就算是在2015年，成交价1000万元以上的二手豪宅中，80后买家的比例也占到了40%。

认筹人数暴增，意味着分母变多了，中签率也就大打折扣，具体有多少幸运儿中选，还要看6月初的审核结果。

上海豪宅市场

富人们抛售与抢购的游戏

超过900%的认购率，让云锦东方毫无悬念地成为今年迄今（甚至近几年）上海豪宅市场最为火爆的项目。纵观2022年全年，位于浦东的森兰壹公馆是认购率最高的一个项目，但它的认购率也不过617%。

上海新房市场认购率超过400%已经见怪不怪，毕竟相对于普通住宅，“顶豪”市场本身就比较小，可供选择的不多，需求却一直比较旺盛。

目前，上海浦东前滩、徐汇滨江、北外滩等核心区域都存在“抢房”热潮，因为上述地区的项目产品本身就是天花板，且存在明显一二手房倒挂现象。

抢豪宅的人不少，卖豪宅的人也没闲着，今年上海同样出现了豪宅“抛售潮”。

与汤臣一品齐名的翠湖天地自从今年3月份开始挂牌率明显上升，徐汇滨江的6个豪宅项目、内环北外滩的豪宅项目，也在今年出现了不少挂牌出售的房产。

上海陆家嘴汤臣一品

豪宅中介介绍，由于今年上海市中心入市的新盘较多，不少房龄较老的楼盘业主都开始出售老房，希望能够置换“打新”。一些房龄超过20年的楼盘比如瑞虹新城一期，挂牌价已经跌破了10万元/平米。不少业主就是通过置换掉这些老牌豪宅，用资金去购买新豪宅。

在经济观察报的采访中，多位豪宅表示，除了一些改善型置换需求，即“老换新”或“小换大”，还有一部分购买了豪宅的业主在现有豪宅价格“滞涨”的情况下，选择出售当前的住房以购买新盘，这被认为是一种更为高效的资金安置方式。

在这种情况下，就连一些刚买到手两三年的豪宅也被挂牌销售。即使挂牌价较之前有所下跌，这些业主必然从上海的豪宅市场上赚到了不少钱。

外滩壹号院、海珀外滩的挂牌量从一两套攀升到了四五套，这些豪宅的总价较房主买入时的价格几乎翻倍，一些业主觉得最快的一波钱拿到了，就准备离场。

当然了，真正买得起这类豪宅的人也不缺这一套房子。认购豪宅，等待升值，卖掉套现，不过是有钱人的游戏罢了。

参考资料：

21世纪经济报：王子淇“打新”云锦东方：上海豪宅一二手倒挂超千万元

中国基金报：上海太疯狂！亿万富翁排队买房，打中稳赚2000万！更有“抓人结婚”！

经济观察报：谁在抛售上海豪宅？

撰文：枳柚

图源网络，版权归原作者

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