奉贤新增3幅宅地！“花海地块”预计攀至5.5万/㎡？更有5批次待入市新盘解析！

5月10日上海官宣了今年的二批次涉宅用地，共计25幅，合计约120万方。

(相关资料图)

日前，关于该批次宅地的出让预告已经发布：

交易活动将分2批次进行，于7月底结束二批次宅地出让。

其中，笔者注意到相比之前新增了奉贤3幅地块，均位于新城范围内，2幅位于16单元，1幅位于08单元。

*对于这三块宅地的解读我们放在后面聊

其实提到奉贤，笔者脑子里浮现最多的是中铁湖光逸景、保利明玥宸光、奉发云境、奉发名邸

从1/2批次的成绩单来看，比预期好不少：

奉发名邸连续2次加推，触发积分，直接清盘；

中铁湖光逸景，屡开屡罄；

奉发云境，触发积分，首开即罄，也是5月新房成交TOP7！

同时保利明玥宸光，392套房源，认购率也高达84%，最后196套房源预计5批次入市......

然而，随着核心单元的盘盘热销，还有个现象市区客户变多了！

这里吸引的不仅是本地刚改客户、还有的就是全市刚需客群！

参考2022年，奉贤新城新盘认购人次一共3799人次，其中2113人次来自奉贤本地，占比55.6%，而上海其他区县只有397人次，占比10.5%，新上海人（非310人群）占比仅有33.9%。

另外，从奉贤的GDP增长速度中也可见一斑，遥遥领先松江、青浦、嘉定，普陀、宝山、闵行等地！

可以说现在的奉贤正值“高速发展期”！

那么，当前市场下，奉贤新房买在哪？怎么选？

五批次待入市新盘有哪些？

或者说未来还有哪些选择？

咱们一条条来看！

奉贤置业首选新城！核心区8/10单元均可优选！

奉贤置业首选新城，这一点毋庸置疑，这里是奉贤资源集中度最高、开发速度最快、配套成熟度最好的地方，也是现阶段奉贤唯一有地铁的地方！

地铁5号线纵贯南桥，15号线南延伸即将开工，在南桥设环城北路站、东方美谷站、望园路站3个站点。未来15号线南延伸段通车，南桥将成为名副其实的“双轨区”。

对于不熟悉奉贤的朋友，奉贤新城知道！南桥知道！

但殊不知政府早就将奉贤新城规划细成了22个单元板块，在这里每个版块具有各自的规划定位和特色！

简单解读下，顺着5号线沿线，以景点、学校为例：

比如金海湖、上海之鱼所在8单元、奉贤中学，奉贤中心医院所在的10单元，南桥百联所处的11单元等。

8单元，上海之鱼-金海湖已经成为了奉贤区乃至全市人民周末的休闲好去处，网红花海泡泡公园等公园群，还有城市博物馆等功能项目。

奉贤人民遛娃休闲的好去处。

10单元的奉贤中学，是上海市实验性示范性高中，2022年，该校官微数据显示，奉贤中学有18位学生考进复旦、23人考进交大，其他不完全统计有：同济15人、华师大22人！

而围绕着奉贤中学所打造的附属中学、小学，也展现出了强大的教育质量。

另外，还有16单元，将成为奉贤新城的顶流置业区域！算是当下发展势头较为猛烈的“潜力股”，也是未来供应集中地，主要以产业为核心——数字江海、东方美谷，也是商品房非常集中的一个区域，这两年教育资源也引入了不少！

投资400亿、未来之城、城市大脑...乍一眼看过去像临港103一样，之前的中建海樾府就在那。

综上，笔者认为，想置业奉贤更推荐选择以上这几个点，不是说其他位置不好，仅是大家各自板块定位不同，类似于临港首选101、102片区差不多。

聊完这些，我们再结合第2批次奉贤宅地+五批次待入市新盘！看看怎么样？

首先，土地市场上！

2批次待拍的3幅宅地，恰巧处在8/16单元，也坐实了奉贤未来开发力度最强的两个单元！

08单元地块，预计联动价5.5万/㎡，有所涨价，相比此前奉贤新城公司项目联动价高了些。

就在上海之鱼地标内，地块容积率低仅约1.2，生态环境不说了！金海湖改善级别墅又将上新！

占地面积：87447㎡，容积率1.2，建筑面积：104936.4㎡，建筑高度不大于24米（局部40米），住宅套数840套，套均面积约125㎡。

奉贤另外两幅宅地均位于16单元！从17年的桐南美麓到23年的奉发项目，房价均在缓慢升级中！

其次，在五批次待入市名单中我们看到3盘身影！

奉发左岸晶邸VS保利明玥宸光VS奉发贤荟悦邸

光从位置来看，保利明玥宸光会是这三盘中综合水平更高的！

1，项目距离5号线地铁站较近，实打实地铁盘

2，北侧就是上海之鱼，未来独享湖泊景观+生态绿地！

3，项目所在10单元，紧贴着中铁·湖光逸景，稀缺属性拉满！

根据规划，10单元临湖区（苏贤港以北）已无待开发住宅，今年1/2批次土拍官宣中也未出现10单元内部的住宅地块。

往后的10单元的新房供应仅在苏贤港以南，而上海之鱼这座生态地标才是真正不可复制的核心配套，距离越近的社区，不论是从生活质感，还是地段价值，都更具优势！

所以，这才是保利明玥宸光更吸引的一点！

此次项目是最后收官196套房源，97、143㎡3/4房，均价4.18万/㎡，算算3、400万即可上车！

而想追求低密舒适生活，16单元的奉发左岸晶邸更适合你，联动价4.2万！

算是继奉发名邸后，奉贤新城后又一稀缺城区别墅供应，项目周边配套：上海外国语大学附属中学+小学，医疗有美谷医疗组团，国妇婴已开业，复旦儿科预计今年开工...

资源上仅差了轨交，不过未来有15号线南延伸规划，届时，16单元至环城北路站，或许会在1km以内，可以关注下。

根据规划，南延伸将从15号线紫竹高新区站引出，向南过黄浦江至奉贤区，途经9所高校、3个国家级科创园区，将在奉贤东方美谷核心区设有2个站点，并预计与轨交5号线望园路站形成同站换乘，全长约11公里。

另外的奉发·贤荟悦邸位于奉贤庄行，33396元/㎡的联动价，以及预计首开建面约71-100㎡高层；建面约89㎡洋房；建面约146/169㎡叠加合理预估：

该项目高层总价或仅约200w起！可能是这三盘中价格最亲民的一位！

项目还紧邻12年一贯制教育体系，步行可周边商业街区、大润发等！

同时，地处奉贤新城“绿环”核心！

项目容积率仅约1.4，高层+洋房+叠墅的配置！

对于轨交依赖度不大的客户来说，自住属性还是比较高的。项目目前开放了售楼处！感兴趣可以前去看看！

总结：

1，预算充裕，首推保利明玥宸光2期196套房源，周边配套资源好+地铁房，人居高地名副其实，10单元抢位不多，抓紧窗口期!

2，还有点小预算想买在新城内，本地人改善自住的16单元奉发左岸晶邸

3，刚需上车，追求低密！看中居住环境，奉发·贤荟悦邸！

除了以上5批次预备入市的3盘，事实上，接下来奉贤即将火力全开，简单整理了目前在售及待入市新盘名单：

当中，今年首批土拍中铁建西渡项目！1个月不到时间，地块方案已公示，联动价4.285万/平，最快预计3季度上市！

该地块距离5号线西渡站仅约300米，未来将是一块名副其实的纯轨交房。

而隔了一条黄浦江，5号线向北3站的上海地产颛桥项目联动价6.2万，3站地铁竟然有2万单价差距，性价比一下就出来了：

据了解，地块用地面积6.61公顷，容积率1.8，可提供不少于1189套住宅，其中中小套型住宅面积不低于总建面的60%。（中小套：多层，≤90㎡，小高层，≤95㎡，高层，≤100㎡）

西渡作为市区轨交入奉第一站，近年来商品房住宅供应较少。

香榭国际的18年入市的2期高层房源均价在3.8万左右。根据链家网的数据，近期2套高层的成交价在4万左右，最高41852元/平。

该全新地块同样将打造为高低配社区（高层+别墅），该项目或将凭借近市区+轨交优势，受到市区刚需客户的青睐。

另外，奉贤新城还在续销中的新盘，其中不乏早期触发积分的中铁湖光逸景、中建海樾府均有少量房源在售！

对于奉贤来说，今年的选择其实很多，光5批次就有的大家好好掂量~

无论是10单元的保利明玥宸光、还是16单元的奉发左岸晶邸...等等新盘都将是重点关注的对象！

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