云锦东方被叫停后，上海第五批新房不见市区“高端盘”

受云锦东方事件影响，上海第五批新盘少了一些“高端”选手。

6月7日，上海网上房地产官网披露了近期将上市的新建商品住房项目一览表（2023年第五批次），本次上海上市26个新盘，共76.6万平方米，合计7087套房源，分布在浦东、徐汇、闵行、宝山、嘉定、奉贤、金山、青浦、临港9个区域。

与以往不同的是，本次上新楼盘单价均不高，并无10万元以上的项目。业内普遍认为，这是由于此前“网红盘”云锦东方认购时传出的“假结婚”“黄牛代持”等违规操作导致的。

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上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《国际金融报》记者，本次“高端盘”缺位，但总体供应量较此前有提升，且以刚需、改善项目为主，市场成交或会提速。

刚需改善提量

具体来看，上海第五批新盘入围比为2的有4个，分别是浦东新区的荟萃庭，闵行区的建发璟院，宝山区的经纬学府阳光/学士逸居以及经纬祥泰苑/和泰苑。

其中均价最高的是建发璟院，为8.91万元/平方米，与一期价格一致。该楼盘位于中外环间，为地铁12号线上盖项目，距离东兰路站零距离，公共交通极为便利，且其背靠漕河泾产业园区，不少互联网大厂聚集于此，潜在购买力较强。

4月24日，建发璟院一期开盘，推出512套房源，最终认购数超2500组，认购率近500%，入围分数线达72分，仅次于同批次的御沁园及钱江大家文澜府。本次项目加推87-159平方米的产品，共280套，均价不变、供应减少的情况下，有行业人士推测积分或会上扬。

其次是浦东中外环间的全新盘荟萃庭，取证均价8.6万元/平方米，而周边20年房龄的小区二手房单价还在8万-10万元间，存在一定倒挂。其为地铁上盖TOD综合项目，6号线、12号线双轨交汇，本次供应99-152平方米的3-4房，共416套。荟萃庭的优势在于双轨交汇以及自带的商业配套，劣势也同样明显，商业配套也伴随着周边人员流动性大的问题，且容积率偏高，无法打造较为舒适高端的住宅环境。

宝山区的两盘相邻，均为经纬置地开发的项目，合计供应57套新房，其中宝山经纬学府阳光/学士逸居推33套，取证单价6万元/平方米；经纬祥泰苑/和泰苑推24套，取证单价5.4万元/平方米。此前，经纬学府阳光曾一度陷入停工旋涡，多次延期交房，开发商经纬置地也多次列入被执行人名单，在此背景下，两盘去化压力不小。

认购入围比为1.8的项目占大头，共有14个，市场关注度较高的是唯一一个徐汇项目——雍汇庭，取证单价7.91万元/平方米，较房地联动价8.1万元/平方米还要低上不少。

其位于徐汇华泾板块，地处外环外，毗邻徐汇体育馆，临近地铁15号线华泾西站，本次推出101平方米的3房产品。市场推测雍汇庭首开均价较低是因为本次推出的楼栋距离地铁盾构线路更近，同时也距离150米超高层商办更近，或将影响到采光，而后续推出的楼栋距离稍远，且得房率也比本批次的高，所以会制造一定的价格差。

此外，颛桥紫薇花园、虹桥公馆三期、象屿招商公园1872、奉发云境等都是此前曾有推盘并触发积分制的项目。

认购入围比1.3的项目有8个，多位于金山、青浦、嘉定以及奉贤，单价在3万-5万元不等。

“整体来看，第五批投放的产品不错，或将出不少网红盘。”卢文曦分析，5月上海市场的成交量有一定收缩，本次刚需、改善项目的供应提升应该会带动成交。

据克而瑞统计，5月，上海商品住宅供应面积为80.80万平方米，环比上涨13.48%，但受供应结构影响，热盘出现比例大幅降低，加之冷门项目去化困难，对于成交助力不多，当月住宅成交金额环比下跌13.06%至484.49亿元。

云锦东方“后遗症”

可以明显看到的是，本次10万+的“高端盘”缺位，单价最高的项目尚不到9万元，这一情况还是首次出现。过往，即便内环内空窗，但10万+的中环产品也会有零星供应，以保持供盘结构完整。

“很明显是受到了云锦东方事件影响。”卢文曦说，等这个事情解决了，后续供应还是会跟上的。

5月中旬，位于上海徐汇滨江的新盘云锦东方开启认购，受限价影响，项目一二手房价存在明显倒挂，“买到躺赚2000万”的诱惑吸引了大批持币买家涌入抢购，为了获得购房资格、拉高积分确保可以买进，“黄牛代持”“一日夫妻”等违规手段赤裸裸摆上了明面。

有数据显示，云锦东方推出105套房源总认购数超过700组，认购率达667%，且市场预计入围分将接近满分。

这更将云锦东方推至风口浪尖，关于假结婚、代持的投诉不断涌向相关部门。