回顾今年首轮土拍，莘庄的两幅宅地毫无疑问是“C位”，两宗地块均位于莘庄商务区内，板块内各项生活配套醇熟，加之靠近轨道交通12号线七莘路站，因而受到不少房企“青睐”。

两宗莘庄宅地引来近30家房企竞拍，最终建工&保利拿下莘庄13A-10A、13A-13A地块，中企拿下莘庄16A-07A地块，联动价均是8万/㎡。

(相关资料图)

作为城市副中心，莘庄在闵行一直是老大哥的地位，但在TODTOWN天荟和金辉海上铭著之后，新房已断供多年，此次终于要迎来新房入市，让大家好不激动。

而且这2个地块有12号线地铁站可直达漕河泾、南京西路，周边商务楼、产业园众多，客群非常多。

如今，两个莘庄的新项目都公示了规划方案，预计最快今年四季度就会面世。笔者今日也去项目周边实地探访，今天就跟大家聊聊踩盘情况。

1、现场实探

莘庄新项目所在的位置是莘庄商务区，虽说是商务区，但它并没有热闹的氛围，路上没有太多的行人，但共享单车巨多！说明这里的打工人不少啊。

莘庄商务区是莘庄打造城市副中心的重要载体，投资和潜力都巨大。“十三五”以来，这里集聚高新技术企业43家、市级科技小巨人（培育）企业1家、区科技小巨人企业5家、科创新锐企业2家、区级研发机构2家。集成电路产业、总部企业、现代服务业集群效应初步显现，区域经济增长势头迅猛。

这里产业发展得是不错，但有一个比较突出的问题：缺乏生活气息。

项目周边除了维璟印象城和对面公租房楼下的商业之外全是办公楼，生活气息相当匮乏啊！

可能是因为人气不足，这些店铺还有空置的，这些开着的店铺，只有在午休的时间才生意兴隆，非休息时间则是门可罗雀。

靠近春申湖，可能是两个莘庄项目的卖点。春申湖湖岸一片碧绿间，开放着色彩缤纷的花朵，就像一幅生趣盎然的田园风景画，让人不禁陶醉其中，流连忘返，美景是炎炎烈日踩盘的安慰剂。

值得一提的是，春申湖上将有“大动作”，据莘庄镇党委书记吴敏华透露：春申湖四岛将建设成为标志性的文化设施，包括演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆等，目前正与中国第一个获得“建筑界诺贝尔奖”普利兹克建筑奖的建筑设计大师对接，请他为四岛进行整体设计，届时一定能实现建筑和内容的完美结合。”

近日相关草案也已公示，变化如下：

不得不说，这个规划很高明，因为与在湖中央造商办相比，做文化设施更利于改善莘庄商务区缺乏生活气息，对提升板块的宜居、人气的聚集都是很有帮助的。

另一方面，莘庄商务区交通优势明显，目前在建的嘉闵线和12号线西延伸，在这里十字交汇，建成后，对将来这里能汇聚居住人口打下了基础。

但这一片区除了中企、保利&建工这两块地，只有公租房、人才公寓，因此学区基本是不用指望了。

下图是保利&建工莘庄项目的现场实拍，已经有施工队进场了，动作还是比较快的。照片中的高楼是城开莘社区，是闵行的人才公寓，已经有不错的入住率了，看来这里对居住人口还是有吸引力的。

根据项目规划设计方案，项目总计容面积27211.55㎡，有2栋26层住宅，建筑高度79.55m，1栋8层公租房住宅，建筑规划高度24.95m。

保利&建工莘庄项目的优势是离地铁站较近，同时靠近春申湖，地铁+湖景两手抓，预计之后热度会更高。但项目的建筑面积较小，可售住宅不多，上车难度比较大。

下图是中企莘庄项目的现场实拍，地块被钢板围起来了，施工队还没进场。

根据项目规划设计方案，项目拟建7栋10-18F高层住宅、1栋8F保障性住房以及若干配套用房。

该项目距离地铁站有一定距离，优势是面积比较大，可售住宅比保利&建工莘庄项目多，上车概率更大。

综合来看，莘庄这两个新盘最明显的短板就是学校，但项目靠近调整规划后的春申湖，还是让人觉得未来可期的。

2、莘庄置业分析

接下来跟大家聊聊莘庄。说到莘庄，大家会想到1号线的终点站，想到堵在莘庄立交上的痛苦，想到堪比市区的繁华……

莘庄是一个很有“奋斗色彩”的板块，在上世纪90年代初，莘庄还是一个无名小卒，随着1号线从锦江乐园延伸到莘庄，莘庄就此拉开了“逆袭”的序幕，一点点地补齐配套，发展至今已经拥有了非常完善且成熟的基础配套，成为了新一代的城市副中心。

如果用脚投票的话，莘庄绝对是沪西南外环外最受购房者认可的板块之一，而且莘庄的房价也是外环外的高地之一。

那么在莘庄置业，都有什么优势呢？

首先是能享受非常便利的交通条件。莘庄是1号线的起点站，这条线路一路向西北延伸，途径上海南站、徐家汇、人民广场等核心站点，贯穿上海中心城区，迅速快捷到达上海各个角落。同时，5号线的起点站也设在莘庄，与1号线无缝链接，连接了春申、颛桥，到达闵行开发区和奉贤新城等地区。

莘庄北部还有“换乘王”12号线，起点站在七莘路，七莘路也是莘庄商务区的入口所在，极大地便利了在这边工作人群的出行和通勤。

公路交通方面，莘庄还有大名鼎鼎的莘庄立交桥，与外环线、沪闵高架路、沪昆高速、沪金高速等盘桓交接，可以直达市中心、浦东腹地、大虹桥、奉贤等地，是上海西南的重要交通要道，所以它也非常堵~

得益于优越的交通条件，大量的居住人口进入莘庄，进而成就了如今配套完善的莘庄，这是置业莘庄的第二个优势。

如果说交通优越和配套完备只满足自住的功能，那么莘庄的产业优势则带来了无限的发展可能。

莘庄的地理位置非常优越，东北方向是漕河泾开发区，西北方是大虹桥商务区，西南方有松江工业区和G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区，紫竹科技园区，然后莘庄本身也拥有莘庄工业区和莘庄商务区，能够吃到众多的产业红利，颇有点“嘴大吃八方”的感觉。

从未来看，莘庄是上海的4大城市副中心之一，规划站位很高，未来莘庄主城副中心将成为上海主城区西南城市客厅、G60科创走廊的主城区桥头堡、闵行南北两大区域核心之一、闵行行政文化公共活动中心，并成为面向闵行主城片区、上海西南近郊地区的区域级综合服务中心。

未来莘庄还将接入嘉闵线（在建）、中运量f3等轨交线路，交通通达度将进一步提高。

总的来说，莘庄拥有天然地理位置优势，便捷的交通，又有足够的产业赋能，大型商业组团。再凭借城市副中心规划，莘庄是既有当下，也有前景，未来可期！

3、莘庄的二手房市场

莘庄是一个外环外的板块，但他的二手房价格比一些浦东中环板块还要高。比如TODTOWN天荟，成交价在去年就突破14万/㎡。

如今来看，TODTOWN天荟的成交价稳定在12万/㎡左右。

TODTOWN天荟算是个例，我们可以看莘庄另外两个具有代表性的次新房——金辉海上铭著和好世鹿鸣苑，价格均稳定在10万/㎡左右。

再来看莘庄的早期商品房，莘庄早期商品房成交数据：

早期商品房楼龄基本都在15年以上，但如果有好学区，成交价格基本都稳定在8万/㎡以上，上表中的小区绝大多数都对口闵行一、二梯队的学校，故而价格客观。

再看近5年莘庄的房价涨跌幅，其二手房的涨幅超过20%。你不要小看这个涨幅，莘庄这些年鲜有供地，从而少有kfs去炒作，它的二手房价格可以说是水分较少，都是靠实打实的资源涨上去的。

总体来说，莘庄的次新房是卖上10万/㎡是没啥问题的，而莘庄的新房联动价才8万/㎡，这不是现成的红包等着捡吗？

总结：

1.莘庄本身是一个人口聚集地，居住需求旺盛，但其新房断供已久，这就已经决定了莘庄的新房项目热度不会低！

2.莘庄新房所在的莘庄商务区，是莘庄2035年的核心增长极，未来前景可期，值得入手。

3.据当下的工程进度，莘庄的新房预计最早在今年四季度入市。

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