​6月已过，7月初开，转眼之间就到了2023年的下半年，虽然6月最终数据还未全部公布，但仍能从已了解的信息，感知到刚刚过去的2023上半年上海楼市，整体呈现出了怎样的状态。

(资料图片仅供参考)

先扬后抑 冷热不均

土拍：平均溢价率超7% 创历届之最

楼市上半年最大的亮点莫过于4月份的一批次土拍，历时4天，19宗地，成交总建面198.86万㎡，成交总价518.83亿元，成交楼板价26090元/㎡，溢价率约7.3%。

本次参拍企业达50余家，是上海实行集中土拍以来参拍房企最多的一次。其中，莘庄大地块参拍房企28家，创近三年地块热度新高，土拍触顶率高达79%，同比2022年一批次上涨46%，环比2022年四批次上涨45.6%。

成交数据：3月99.86万㎡达顶后 开始下探

相比于上半年表现优异的土拍市场，今年上半年的新房市场冷热不均显得尤为明显。

从58安居客研究院统计得出的数据来看，上海与其他城市的表现基本一致，整体呈先扬后抑的走势。

其中，一月淡季不淡，二月领涨全国，金三成色十足，四月开始下探，五月未见好转，六月不温不火。

​数据显示，今年1-6月份（截止6.24）全市新房累计售出42966套，均价为64307元/㎡，成交面积超484万㎡，在3月份达到99.86万㎡峰值后，开始下探。与2022年下半年相比，新房成交面积环比缩水24.33%。

具体到板块来看，1-6月新房成交量最高的十大板块为：徐泾、临港新城、嘉定新城、顾村、吴泾、南桥、松江新城、三林、金桥、泗泾，具体数据如下：

新房：1-5批次供应34512套房源

具体到5个批次来看，虽频次较高，但供应量不大，仅第5批次供应套数超过7千，其余批次基本在6900套以内。

​1批次25盘，主要位于郊区，主打刚需、刚改，2批次29盘，涵盖刚需、改善及高端项目，3批次29盘以400万至600万刚需为主，4批次24盘，从270万刚需到7000万+顶豪都有，5批次26盘，又以外环外的刚需项目为主。

​从市场反映来看，高倒挂热门豪宅依旧受到市场追捧，上半年诞生百汇园三期、前滩百合园（88弄）、前滩百合园（288弄）3个超高入围分。

从认购率来看，上半年购房者关注度最高的三个板块分别是徐汇滨江，闵行吴泾和浦东唐镇。

整体表现：冷热不均 分化加剧

整体来看，今年上半年前面4个批次4成项目触发“积分制”，而五批次仅2盘触发积分，算是上海实施积分制以来，结果最差的一次。

不同楼盘之间冷热不均，越靠近市中心，一二手倒挂越高的楼盘热度越高，外围项目则去化不佳。

热如云锦东方，引发"结婚黄牛"、"代持黄牛"、"资金黄牛"等打新乱象，受此影响，第五批集中供应楼盘中没有10万+项目出现。

冷如部分新盘认购率低于10%，青浦甚至出现10%首付项目。

下半年楼市前瞻

上半年上海新房市场中心城区基本上热度不减，外围项目则去化不佳，侧面上也可反映出上海新房市场分化加剧，热度有所下降，需求略显疲软。不过，还是有80%左右的项目可以实现开盘“日光”，证明上海市场消费力仍在。

6月LPR虽迎来下降，并达到新机制以来利率最低值，一定程度上提振了市场信心，但并未达到市场预期，市场各方对政策仍抱有更多期待。

虽然下半年的上海楼市无法预测，但笔者依旧相信上海保持整体上升的趋势不会改变，仍会获得购房者与开发商的青睐。

但在以“稳”为主的基调之下，相信下半年的上海政策会保持稳定，或许不会出台重磅调整，不过针对目前市场上存在争议的漏洞或有微调。

下半年已经开启，六批次名单也已公布，随后将开启认购，大家可以提前关注起来了，加入社群，了解六批次入市最新进展。

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