环球关注:北京豪宅主战场,恒基天汇何以逆市立潮头?
来源:中国房地产报 发布时间:2022-10-15 08:58:44

10月8日,上海杨浦区政府官网发布了杨浦区平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要。根据会议纪要内容,该地块的房地联动价为21万元/平方米,突破上海自实施房地联动价以来的全市纪录。

事实上,上海近两年豪宅价格屡创新高。公开资料显示,上海新天地顶豪翠湖四期销售单价已接近30万元/平方米,滨江片区中粮海景壹号也以超过30万元/平方米的单价成交。而据一位熟悉上海豪宅市场的中介经理人透露,30万元/平方米仅是上海顶级豪宅的中等偏上价格,还未达到最高的天花板。

相比之下,北京楼市始终执行较为严格的限价政策,此前北京获批预售高点是2017年的中骏天宸,预售均价每平方米13.5万元。直到今年恒基天汇的面市,13.8万元/平方米的销售均价(其中一个楼栋售价14.02万元/平方米),才打破了5年来北京新房价格天花板,创造出北京新房有史以来最高批售价格。


【资料图】

在北京限价政策明显偏紧环境中,为何恒基天汇可以逆势而行,突破14万元/平方米豪宅天花板?作为豪宅引领者,恒基天汇的底层逻辑是什么?它的到来,又能为北京豪宅市场带来哪些惊喜?

恒基天汇项目效果示意图

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千亿市值零借贷,

世界品牌强力保障

在北京三批次集中供地结束不足一周,四批次的准备工作就已经开始。截至目前,北京四批次累计预挂牌7宗地块,其中有2宗位于朝阳,另外大兴、通州、房山、延庆、开发区各1宗。

从地块来看,朝阳2宗地块区位属性最优,指导价也最高,8.5万元/平方米。2宗地块处于常营板块,无配建或公建,容积率均为2.5。两地块属性虽然较优,但销售上限仅8.5万元/平方米,不足以建设成为高端豪宅项目,且在朝阳新盘多、存量高,周边多个版块8万元/平方米价格狙击下,未来项目品质如何仍未可知。

不止上述两地块,自集中供地以来,为落实国家房地产调控政策要求,北京引入了房屋销售价格引导机制,以及竞拍政府持有商品住宅产权份额的竞拍规则,从多方面规范土地市场价格,防范高价地的出现。因此北京集中供地的热门地块,均被调低竞价上限,且制定出针对性竞价附加条件,比如海淀树村两地块及朝阳太阳宫地块,均为新型共有产权商品房,且存在不同程度的配建。

此外,在多地块、多批次集中供应下,开发商周转速度明显加快。合硕机构首席分析师郭毅表示,往年北京很多项目从拿地到入市的时间周期在6个月左右,当前北京新盘最快45天取得预售证,项目开发周期大幅加快。

低溢价拍地叠加高周转开发节奏,开发商必然会在产品设计的精雕细琢上妥协,以求速过。这也就导致现今市场很难出现令人惊艳的豪宅产品。而恒基天汇的出现,则与之形成鲜明对比。

2019年5月28日,恒基以30.2亿元总价拿下的孙河别墅区T地块,容积率1.1,楼面价近7万元/平方米。与当下北京新房拿地数月就开盘的高周转不同,恒基拍地后并不急于快速开发进入市场,而是沉淀3年反复打磨后才正式推出恒基天汇。

耗时3年不计成本精雕产品,是恒基对产品品质的坚守,也是其资金实力雄厚的底气所在。公开资料显示,截至2021年12月31日,恒基总市值达4210亿元港币。在稳健经营下,恒基未确认任何银行借款融资成本(包括其他借贷成本),零借贷压力、充裕的现金流,使恒基发展更为健康可持续。

从地产板块来看,上半年市场下行及疫情叠加影响下,恒基成长韧性凸显,其在土地储备、销售收入及租金收入等方面均取得亮眼成绩。截至2022年6月30日,恒基内地物业销售营业额约44.23亿港元,同比增长91%,内地租金总收入10.81亿港元,同比增长6%;上半年,恒基上海徐汇滨江地标项目—星扬西岸中心建设完成,位于广州星寰国际商业中心的购物广场亦如期竣工;在智慧建筑方面,恒基加大科技创新力度,一举摘得多项建筑科技奖项,为其项目品质提供多重保障。

从香港传世豪邸香港天汇到荣获LEED V4铂金级认证的北京环球金融中心,从荣膺诸多绿色建筑荣誉的香港The Henderson再到“星系”作品,恒基的每一个项目都代表了区域市场的品质天花板和地标。恒基天汇也是恒基兆业品质传承的一个典范,不论从外立面、建筑户型园林,还是隐蔽工程和建设施工极力尽善尽美,做到了整个北京的产品标杆。

香港国际金融中心实景图

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三年精雕细琢,

真材实料匠造建筑品质

著名建筑师、普利兹克奖得主王澍曾说过,2050年中国全部高层都会坍塌。在他看来,很多城市都面临着特别严重的建筑垃圾问题。“混凝土到时酥掉,没用了。拆掉它是极浩大的工程,这个问题在全中国都存在!”

为快速回笼资金,加快房地产周转速度,部分开发商偷工减料、缩短周期,房屋质量自然堪忧。在去年“3·15晚会”上就曾爆出一些不法加工厂使用废旧钢筋,经过设备的加热、拉长、裁切等步骤,生产出国家明令禁止的“瘦身”钢筋,以一年万吨规模流入工地。

建筑工程质量关乎项目品质呈现,更关乎业主生命安全。国家住建部及北京市住建委多次发出文件公告,严格落实房屋质量查验、压实开发企业主体责任等举措。

基于此,恒基天汇严格把控建筑质量关,水泥含量、钢筋含量,石材、金属用料,均超越常规市场建筑。仅地下施工期间,模板、木方近万吨使用量居北京市住宅项目最高;混凝土含量是常规项目近1.15倍,钢筋含量是常规项目1.25倍左右。

恒基天汇产品细节示意图

市场普通建筑只有约120毫米~150毫米,恒基天汇将楼板厚度做到了270毫米,其厚度是普通住宅的一倍以上,更是北京首次采用涂料柔性防水技术的建筑,在建筑四周、顶部做到无拼接、无缝隙的全方位防水,以毫米为单位定制精准化防水体系施工,大大延长房子的生命周期。

不止于地面,恒基天汇针对地下,通过车库顶板找坡、增加排水沟、增加雨水集水井、安装水泵等方式保证地下空间顶板排水效果。

每一个细节处理,都是恒基几十年施工管理经验的运用和认知。“ECM”项目管理制度,使恒基每一个部位、每一道工序,甚至每一方混凝土、每一根钢筋的施工过程都能在施工管理上得以体现。

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颠覆传统认知,

定义新生代豪宅生活

在建筑质量引领市场的同时,恒基天汇更凭借惊艳产品,打破北京豪宅标准,比肩全球顶级豪宅。在这个项目中,恒基天汇摈弃了过往豪宅设计惯用的装饰繁复金璧辉煌等手法,采用国际化的简雅风格凸显空间的精英品味,因为设计师已经深刻体察到新时代的富豪们对豪宅的审美变化。

财富的积累与社会上的成功给了新生代富豪们足够的自信,他们不再需要那些张扬的、繁琐的、炫耀式的符号来凸显自己的地位,而是更加关注内在的精神世界及切实需求,私密、温暖、现代化、国际化以及独特个性成为他们对居所的核心要求。

仅1.1的容积率,为产品设计开启了各种可能性。30栋建筑呈“品字型”错落排布,让每一户居者都能最大化地享有极致采光与观景视野。一层一户的大平层和叠拼别墅,以更高的入场门槛,营造更加纯粹与私享的圈层。

现代简约的建筑之上,超白玻的平滑界面与石材的奢华质感,在铝板的几何线条勾勒下,呈现出极简的高级美感。恒基天汇建筑转角处的弧形玻璃,在光影交错间表达出优雅灵动的韵律,给人耳目一新的视觉观感。

恒基天汇弧形转角与超白玻外立面

在产品设计上,无承重墙的创新设计,是恒基天汇对传统户型的彻底颠覆。独有无梁的室内结构设计,让居者可以根据生活所需和家庭变化,随心设置1~4居不同的空间布局,360°的环幕格局,把更多的空间主动权留给生活在其中的家人,也是前所未有。

不同于市场任何产品,恒基天汇的产品形态兼具大平层与别墅双重优势:既拥有别墅的多层居住属性,地下空间、组团花园带来的私密生活尊享;又拥有平层的空间舒适性,广阔的空间视野与生活无缝对接。无论是对墅居生活心驰神往,或对大平层情有独钟,一栋建筑都可以轻松容纳全家人的生活理想。

恒基天汇兼具平层与别墅双重优势

在疫情频发的当下,恒基天汇将安全健康理念也融入产品设计中,将建筑核心筒外移,排风排烟排水等系统分户独立,避免交叉污染等一系列潜在风险;入户防疫也增加了消杀系统,把好安全回家第一关;其次在新风管道中创新增加了除菌设计,保证室内空气质量健康安全。

安全,是财富人群置业选择的重要考量因素,也是恒基天汇产品考量的重中之重。为了保障财富家庭的安全与私密,恒基天汇在社区周边配备电子围栏、监控及报警系统,24小时巡更,园区内设有紧急呼叫按钮、摔倒监控报警,车库配备防劫持系统,单元入户门设有人脸识别系统,室内高品质的系统门窗均配有儿童锁,重重科技系统,全方位护佑业主安全。

从健康、智慧,到安全、服务,恒基天汇精准洞察新生代财富人群的生活痛点,精细到“毫米级”的空间服务,重新定义顶级豪宅的生活真谛。而其超越居住想象,引领北京豪宅市场的惊艳产品设计,则如皇冠顶端的璀璨宝石,熠熠生辉、价值独蕴。

流程编辑:刘亚

审读:戴士潮

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