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(资料图)

最近，两个一线城市都发生了两个不起眼的楼市调整。

事情不大，但是需要我们注意。

第一、深圳开始大规模的供应人才住房。

第二、上海用住房公积金支付保障性租赁住房房租限额提高到了4500元。

这很可能是中国楼市发展的两个节点性事件。

同时，其引发的变化，很可能将是超越楼市正常周期的。

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11月9日，深圳住建局发布通告。

内容就是关于六个人才住房项目，开始向深圳符合要求的人才进行配售。

（请注意这个用词“配售”，既不是分配，也不是销售，而是配售）

公告对于六个项目的申请条件、房源安排、选房规则、配售流程等有关事项，进行了详细的规定。

第一、总配售数量4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套。

第二、规定的人才条件，包括学历和技能要求，户籍要求，社保要求、现有房屋情况等等。

总之，并不算很高，对于全国人才聚集的新深圳市民来说，并不难。

另外，对于资格要求，明显可以看出来深圳住建局的用心，因为他详细的规定了一条。

——申请人或者共同申请人在深圳市不能拥有住房，而且自公告发布日五年之内未在深圳转让过或者因为离婚分割过自有住房。

至于为啥，你懂得。

第三、按照家庭人口要求，单身居民、2人户，3人户，可以申请两房户型，领军人才，4人以上家庭可以申请三房。

另外，根据米宅珠三角大渔老师提供的消息，这批人才房的政策是持有十年就可以补地价转成商品房。

而且现在这批房源的价格，大约是同地段新房商品房的五折到六折。

两句话，概括这批房源的效果。

1、现在深圳市场上的唯一热点新房打新，瞬间不香了。

2、比新房市场更冷，更差的二手房房东，彻底心凉了。

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几乎是同一天，上海也出了一则公告。

内容比较简单，实际上就是为了帮助符合条件的承租职工交房租，每户家庭（含单身家庭）每月提取金额不超过当月实际房租支出，最高月提取限额为4500元。（根据查阅的资料，原来这个数字大约是2000元）

当然，上海这种公积金代房租的也不是无条件的。

主要条件就是需要符合连续足额缴存住房公积金满3个月，在本市无住房公积金贷款、无委托提取住房公积金归还住房贷款等生效中提取业务条件的。

不过，满足上面的条件之外，还有两个门槛。

第一、是在上海本市合法就业、在职工作；

第二、是在本市存在住房困难，人均小于15个建筑平方。（15个建筑平方，你就可以理解为一间房）

用一句话形容，这个政策结果，会有更多的上海人（特别是新上海人），依靠公积金就可以完全负担的起政策性住房的租金，而不用必须购买商品房。

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那么，我为什么说这两件事有着比较强烈的指向意义呢？

因为，这两个城市实际上把下一步楼市发展的重点，都放在了政策性住房。

谁都知道，政策性住房的力度加大和救市政策的效果是对冲的。

因为，在一段时间内，购买力是恒定的。

房屋的购买力，无非是三个方向。

第一、正常商品房

第二、正常二手房

第三、政策性保障房（包括廉租房）

如果大规模新建配售或者供给政策性住房，势必会分流正常商品房和正常二手房的购买力。

这种加大政策性保障房的供给楼市调控政策，一般是用在楼市热度过火，需要降温的情况下，比如2016年，2017年，或者2021年的上半年。

这都容易理解，因为这是调整楼市，降温楼市的手段之一。

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然而，这个手段用在了2022年的下半年，就不是那么容易让人理解。

因为，这个时间段正是楼市的下行期，而且很显然下行期市场尚未到底，而且是全国性的下行期，不是某个区域的下行期。

深圳不去说的了，已经躺平一年半了，按照我们深圳同事的话来说，除了有倒挂的打新有点热度以外，基本上二手房都是凉凉的状态。

很多项目挂牌价虽然高，但是二手房销售按照参考价卖房的已经是常态了。

2021年都在嘲笑政府参考价，2022年全部参考参考价。

市场比较好的上海，现在也在渐渐冷却。

这是2022年截止到现在的数据，上海新房成交套数也开始明显下跌。

虽然价格没有大的松动，但是也出现了一定的疲态。

很显然，从楼市繁荣的角度看，现在市场是不需要供应太多保障房的机会，反而是应该收缩这个规模，才能起到稳房价，稳预期的效果。

然而，深圳和上海，这两个城市却选择了这个时间点，大规模的加大了保障房的供应，这又是为什么呢？

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很显然，国家有着更深次的考虑，而这种考虑很可能已经跳出了房地产行业。

上个月，深圳提出自己的“居者有其屋”的计划，为了解决深圳的居住问题，市政府提出到2035年，深圳讲新增170万的住房供应，其中60%以上是保障性住房，（即公租房、安居房、人才房），三者各占20%，共计越100万套。

其中公租房租赁价格为市场的30%，安居房价格为市场50%，人才房的价格为市场的60%。

而刚刚深圳拿出的6个项目就属于人才房。

同时，这一批的房源也是深圳推出的首批人才房配售。

我们再看看上海，按照上海公布的计划。

“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；

到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，以缓解新市民、青年人的住房困难。

上海能不能达到这个目标我们先不都说，我们就从一个细节表明国家的苦心

——为什么把上海这个政策性保障房的信息，放在了中国政府官网流动性展示。

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上海和深圳，都是一线城市，同时也是中国楼市政策指向性非常有代表性的城市。

因为，它们都有共同的两个特点。

一、产业发达，尤其是先进制造业发达。

二、土地稀缺，深圳在这个方面可能更严重一些。

毫无疑问，这两个城市大规模的保障房政策，第一保障的是民生居住，第二保障的是产业。

因为，只有保障了新深圳人、新上海人的居住权，那么才会有越来越多的“移民”，来到这个城市，才能保障产业的持续发展。

在我们的面前，就有香港这个活生生的反例。

所以，这已经不单单是个楼市问题，更是一个产业问题，一个发展问题。

同时，这个问题，又是一个超越周期的问题。

啥意思呢？

规模化，稳定，持续的供应政策性保障房，应该是城市的责任，而不简单把它看做是调节商品房市场热度的工具，市场热的时候加大供应，市场冷的时候持续供应。

那么，为啥又是“深圳和上海”开了头一炮？

国家的意图很明显。

当，不到2000平方公里的深圳，能用自己的土地，建保障房解决2000万人的居住问题。

当，人口2500万的中国第一大城市上海，同样建保障房解决自己人口居住问题。

那么，你为啥不能？

全文完。

1、大湾区存量房白皮书—53页。

2、大湾区房地产行业2021年年报—20页。

3、大湾区教育产业发展状况—45页

4、解读大湾区发展现状和投资机会—67页。

关键词： 一线城市