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□刘蒙（西安交通大学）

近日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，《条例》将于2023年2月1日起施行。根据《条例》，上海将加大对个人“二房东”监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。（11月23日 澎湃新闻）

群租，顾名思义就是把毛坯房子分隔成一个个独立的房间，再简单装饰装潢一下，然后以便宜价格把房子出租给很多人的现象。上海市出台这个《条例》是对混乱群租市场的“叫停”。但是“叫停”群租市场后，原先住在群租房中的人员应该如何处理？如此数量庞大的群租客他们后续应该搬去哪里住呢？群租客选择条件简陋的群租房，自然是因为他们只能负担起价格便宜的群租房。如果之后没有相应的配套解决措施，只是简单的禁止“群租”，只会引发群众更多的质疑，寒了底层民众的心。

实际上这并不是政府第一次“出手”对“群租”进行整治和管控。早在2017年，南京、合肥、广州等地就已经出台相关规定，对群租的人均租住面积、转租证明等作出了规范和约束。2019年7月，北京新版的《北京市住房租赁合同》中也明确规定禁止群租房。如今上海也通过《条例》禁止群租。管理或禁止群租市场当然是好事。要知道在我国大城市，群租房已经成为了一个普遍现象，但也随之引发了一系列的安全问题和管理问题：首先就是治安安全，由于居住在群租房的人员十分复杂，容易引发偷窃、吸毒等治安问题；其次是消防安全，由于住房质量低下，条件简陋，乱拉电线、乱接水管、偷电偷水现象比比皆是，隐藏着漏触电与火灾的严重隐患，稍有不慎，就会引发灾难；还有卫生安全，由于多人群居，容易造成空气浑浊，一旦居住在群居房内的人得了传染病，其他人员的身体健康是难以保障的，尤其是我们现在还处于疫情期间。除此以外还会侵犯相邻业主的权益，加大物业管理的难度，租赁双方的权益难以得到有效保证等。群租房所派生出来的一系列问题成为大城市发展和前往大城市就业的普通人的“阵痛”，国家和当地政府必须予以重视。

禁止“群租”是好事，但上海如果仅仅只是禁止群租的话，是无法从根本上解决问题的。“禁止群租”最后也只会沦为一句口号，不能真正落地实践。要想找到问题的症结所在，解决市场群租乱象，首先我们要知道群组产生的原因：第一，城市化进程中的大规模人口迁移和城乡二元结构及城市间的经济发展不平衡。两者推动大量农村人口或小城镇人口涌入大城市，而住房供应跟不上外来人口的快速增长，那么“群租”的泛滥也就在预料之中了；第二，城市快速攀升的房价与外来人员收入水平的不对称性。随着我国城市化进程不断加快，城市建设快速发展，房价也逐年走高。但外来务工人员和到大城市找工作的大学毕业生工资收入都比较低，这就为群租现象的蔓延形成了需求上的动因；第三，政府公共管理方面的不足和缺位。城市政府对外来人口管理没有形成有效思路，房屋租赁市场还亟需规范和发展以及房屋租赁管理新问题的大量涌现和法律的缺位等。这种种原因催生了“群租”这一特殊现象，如果这些问题得不到解决，群租问题只会“野火烧不尽，春风吹又生”。

政府出手整治群租市场当然值得高兴，但如果仅仅依靠禁止群租房屋的执法理念往往只能在短期内收到良好成效，治标不治本。而且容易出现群租“回潮”现象，从而陷入治理-回潮-再治理的恶性循环中。因此政府要从群租现象产生的原因入手，借鉴国外群租现象治理经验，加强对我国群租市场的管理。我们要做到的是“广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，而不是“一间广厦，大庇天下千万寒士俱愁颜”。

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