二手房量价开始逐步回落，而新房市场依旧开启“量少批量放货”模式！

(资料图片仅供参考)

4/5批次批次同步认购，尤其是5批次官宣不久，便开始同日11盘认购的盛况！

供应量激增更直接的结果：很多新盘大概率均无需积分！很多高积分盘被直接分流！

上海楼市内卷的尽头无疑是购房者获益！

参考4批次，目前10盘触发积分，其中嘉定算是这轮次“黑马”

入市4盘，3盘触发积分，更有双盘认购破千，共吸纳超3000组客群！

近期理想之地，65.5分积分爆出更惊艳不少购房者！

相当于基础分60分：+55个月社保；基础分50分：+155个月社保；

参考同批次已曝光积分新盘，仅次于杨浦缦云上海81.68分

另外，纵观整个嘉定TA更是佼佼者的存在！

数据显示，从去年至今嘉定60分以上的新盘屈指可数！而参考裸分理想之地可以说是TOP1的存在！人家首开870套房源，能获此成绩可谓相当惊人，当然不排除项目前期蓄客时间久，产品本身的优势外，和所属板块的价格属性脱不开关系。

所以，今天我们就来聊聊嘉定！

1，今年嘉定市场如何？

2，5批次是否有好的选择？

3，2023年嘉定还有哪些新盘，怎么选择？

嘉定冷热不均，量少质优！

从批次层面来看，抛开项目不说，五批次供应是当下最低的一次，第四批次1681的强供应成为今年之最！

光嘉定万科理想之地就有870套大体量供应，1681套房源超其余四个批次总和。

从数据层面显示，嘉定今年再次展现供不应求状态！1-5月供求比最低可惊人达到0.4:1

相当于3个人“抢”一套房！

但从体感上来说，更多的或是冷热不均，这点在嘉定市场尤为明显，只要有多个项目同时推出，大家必然会集中扎堆在较好的那个，如果是同板块同位置，楼盘与楼盘之间的优缺点更会被严重放大！

举个例子：

比如，马陆板块的嘉悦云上、金地西郊悦章

两盘距离很近，最大的区别在于周边小环境

距离轨交的距离、距离宋校的距离...等等细节被无限放大，有时候不是产品不好，而是细节之上，强者站上位！

或许换个批次，金地西郊悦章的成绩也会理想很多！

PS：从最后成绩来看，嘉悦云上高分无疑，这里笔者为金地西郊悦章拉一票，当下选TA的理由很简单——无需积分！

更适合短期自住过度，5年内有可能置换的朋友

而且不触发积分，意味着可选范围更多，能买到更好的楼层，购房者的灵活空间更多。

另一方面，还有积分问题，中高积分随心所欲，低积分刚需客苦于尴尬处境

像在未来城尚未开售之前，笔者与销售沟通到，部分购房者裸分处在55-58分之间，被理想之地尴尬劝退；而距离不远的嘉悦云上也同样积分够不着，当时同批次大概率会入市的仅有都匯云境，购房者又会认为地段上远！

不是积分不够、就是地段远了些、又或于预算超预期！

购房者的苦恼直接摆在了明面上！

所以，在如此市场困惑下，怎么选到合适的新房，无妨一起来看看！

首先，五批次“独苗”嘉定北“象屿路劲都匯云境，适合哪类人群？

1，预算有限，积分偏低，想轻松上车的刚需购房者

2，同时，依赖地铁出行！对周边教育资源有一定要求的朋友。

3，项目主推洋房+高层，在仅有的预算下能入手舒适环境。

4，算是400万级性价比不错，产品品质尚可的楼盘！

众所周知，今年二批次土拍出来部分联动价都在涨，嘉定也是。

比如之前有消息称南翔最后核心地块将从21年的5.9万，涨到6万+

菊园2020年的4.4万，直接涨到4.6万；

江桥2021年的5.75万，直接跳到6.2万！

要知道，在新城范围内，五大新城中，除了松江新城新房价格破6、高居榜首之外，嘉定新城房价动能也十分充足，土拍联动价已经破5，屈居第二。

这也意味着，原先新房价格和青浦新城亦步亦趋的嘉定新城，板块价值已悄悄领先，板块预期被高度看好。

回归正题！

纵观目前在售或待入市嘉定新盘，五批次仅有的象屿路劲都匯云境价格优势明显！

而且，该项目周边拥有中科院上海实验学校将是未来区域内首屈一指的公办学校，出门距离不远便是嘉定北地铁站。

翻看2022年的学区分布，恰巧属于范围内，虽然新房无对口一说，但期待值又多一分！

*图源上海发布，上海入学

项目规划9栋11-18层洋房+高层公寓，车位配比达到约1:1.26，此次二期不仅有约95㎡新品高层户型，约104-146㎡宽境洋房也会加推！

据悉，项目没有装修包，且品质算是同价位不错的选择。

目前项目已开启认购，从认购数据来看尚可捡漏，感兴趣的刚需小伙伴值得试试看。

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其次，2023年嘉定还有哪些选择？

整体看下来，嘉定接下来的新盘供应比较充足，尤其是几个热门板块：

1，均好性板块，嘉定新城！

事实上，整个嘉定新城的范围很大，包含多个片区！

像是嘉定新城核心区、马陆工业区、嘉定老城区...均在名单中！

这里我们主要来看嘉定新城片区及马陆片区，而这俩片区也有不同的板块价值！

比如，嘉定新城盘片区，简单点说类似于嘉定“人民广场”

内部配套相对成熟，医疗等教育资源丰富！

而马陆片区，熟悉的市场的小伙伴更熟悉些，四批次“千人摇”板块

马陆的居住氛围也比较成熟，但商业配套来看，受到印象城和嘉定新城站商业的分流，商业能级水平并不高。

但教育资源也同样非常优质，片区内有一所九年一贯制宋校嘉定实验学校。

但不同与嘉定新城片区，这里距离市区更近，也是11号线嘉定新城的首站！

此外，嘉定新城内还有一个远香湖CAZ规划！

CAZ规划区总建筑量约为531.4万㎡，其中规划居住面积约为146.3万㎡，规划商业商办面积约为284.1万㎡，规划教育科研面积约为71.6万㎡。

未来这里拥有嘉定最大的地标区、比肩马陆宋校的九年一贯制学校（上海实验学校嘉定新城分校）、或还有唯一途径远香湖中央活动区的轨交宝嘉线！

以上这些均属于嘉定新城核心区内，但内部环境的不同，也造就了截然不同的销售成绩！

大致可以参考：

此外，这点在二手房市场也略微明显！

今年整个嘉定新城核心片区内将至少有6个项目入市。

其中，马陆站“2见”——金地峯汇&保利越秀嘉悦云上，预计6批次入市！

简单来说，从预算方面：

金地峯汇二期户型简单，都是90-102㎡3房，总价在440-500万左右；

保利越秀嘉悦云上，户型是103㎡3房、132㎡3+1房、141㎡4房，总价在600-750万左右。

且从积分上，金地峯汇更为友好！

因此，500万以内妥妥的选择金地峯汇，更适合，此次加推房源南向无遮挡，采光效果更棒！

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500万以上，保利越秀嘉悦云上邻近宋校嘉定实验学校，同时远离轨交噪音，总体上积分可能会更高些。

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另外，马东产城融合区全新盘——大众交通马陆项目

2022年7月26日，大众交通旗下子公司上海大众房地产开发经营公司以12.4亿元总价竞得嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元（复华园区）02-01地块，楼面价22364元/㎡，溢价率9.09%。

项目房地联动价4.37万/㎡，根据设计方案显示，共计规划8栋14-18F高层住宅，规划住宅套数570套。

项目旁边就是学校（规划），家门口就是嘉戬公路站（规划），可以说是与地铁“0距离”，优势非常明显。

周边现有楼盘均已售罄，比如与项目相邻的金地嘉悦湾，均价为4.37万/㎡。金地嘉悦湾第三次开盘积分达到55.9分，可供参考。

2，大虹桥最后一块洼地，江桥板块！

对于预算500-700万想买新房的客群来说

同等预算下，大虹桥主城区徐泾新房更贵，积分要求更高；

又或是松江泗泾，五大新城距离略远，9号线坐过都知道；

对于北上海工作，积分不高也不低的朋友来说，几乎江桥。

城市界面不断改善、交通配套不断提升、区域规划北虹桥科创中心、北虹之星持续跟进...

而接下来推出的更是TOD新盘，由龙湖打造，更值得期待！

另外，从龙湖拍地到规划方案公示，用时仅10天，创下最快纪录，项目拟建12栋住宅、配套用房及设施。

将打造12栋13-14F的住宅、1栋2F的社区配套用房，规划居住户数700户，其中商品房644户，保障性住房56户。

3，预算300万级购房者，安亭！

这里看似不起眼，但近些年也一直支持并参与着嘉定的供应量！

安亭，致力于努力将产城融合进行到底，板块位置虽然偏僻，但靠近汽车城产业，根本不愁没有客源！

按照规划，这里将打造“国际汽车城”和“国际生命健康城”，预计未来人口将达到32万，其中20万为汽车产业人员，而这群人也提供了板块内强有力的购买力！

不仅如此，成熟的产业在持续导入更多精英，同时也将带动板块的消费和基础建设，也让更多人愿意扎根于此！

而对于外区客来说，这里也在持续用“低总价地铁房”吸引刚需客群置业于此，从过往成绩来说，成效真不错！

像前几年的路劲上海派、中骏璟尚...差不多250万左右买到外环外地铁住宅！

比如，该项目是整个安亭新镇一期中最后一片待开发地，0.3-0.4超低的容积率的万科掌心原舍，还有深业安亭的2个项目，都适合考虑！

笔者建议：

1，目前着急上车积分不高的朋友，又追求地铁出行可以先考虑五批次的都匯云境！

2，追求各方面配套资源尚可，积分中等建议先看下马陆新盘，实地感受项目之间的区别再作定夺！

实在偏爱嘉定新城片区的理想之地，这次又被PASS的购房者，后续还有2批次预计积分要求会稍低点。

另外，看中规划发展潜力，江桥板块！

嘉定这些年的进步我们有目共睹，教育资源的落地、轨道交通的规划！这里承接着越来越多的刚需购房者。

未来还是否有新盘能刷新积分记录，我们很是期待~

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