上海商业地产市场逐步回归常态，各类市场经营活动有条不紊，持续释放复苏信号。4月11日，仲量联行发布2023年第一季度上海房地产市场回顾与展望，上海商业地产出现很多积极信号。

办公楼市场：带看量增加

今年第一季度带看量和问询量显著增加，然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略，故租赁成交相对缓慢。市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。

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在中央商务区，新天地板块的凯德晶萃广场竣工，为市场带来45900平方米的供应。该项目的较高预租率使得中央商务区空置率稳定在10.8%，环比仅上升0.6个百分点。前滩板块的四方城部分楼栋竣工入市，建筑面积共计33100平方米。新项目的活跃租赁表现，以及邻近中央商务区板块的租赁复苏，共同带动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点至24.1%。

中央商务区租金下降有所放缓，然而市场预期仍较为谨慎，租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，但部分超甲级办公楼仍彰显韧性，租金已率先上升。非中央商务区整体租金环比下降0.5%，尽管邻近中央商务区板块以及热点板块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。

仲量联行朱熙东表示，在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。在非中央商务区，第一季度净吸纳量录得59300平方米，其中内资金融服务业和生命科学行业是主要需求来源。出于节约成本的考量，部分企业从中央商务区迁至邻近的非中央商务区的优质新项目。

投资市场：投资者信心恢复

今年第一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元同比增长0.65%。整体市场延续2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

机构投资者的成交金额占全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐，两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，然而就成交数量而言，长租公寓在所有成交中占比达到23%。

办公物业成交仍以自用型买家为主导，四宗办公物业交易均由自用买家购得，以满足其总部办公需求。自用买家类型呈多元化趋势，涵盖省市国企、民间组织、私营民企等。

仲量联行孙翎表示：“中国不断出台宏观利好政策，包括不动产私募基金的试点以及公募REITs的扩容，拓宽不动产领域的融资渠道，同时为市场注入了更多动力，加快恢复投资者对中国市场的信心。”

酒店市场：奢华型酒店陆续亮相

今年2月份，上海接待了176700名国际游客，比去年同期增长了26.3%。截至2023年2月，每间可出租客房收入同比显著增长21.6%至482元，主要得益于入住需求的恢复。入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%，同时日均房价也增长了2.3%至937元。

今年，上海将再次迎来酒店供给潮，预计有3696间客房入市。上海西岸美高梅酒店在2023年2月23日开业，弥补了徐汇滨江板块高端酒店的空缺。

一些换牌改造的地标奢华型酒店也即将亮相，包括由四季酒店换牌的阿丽拉酒店、由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店。此外，上海还将新增前滩金普顿酒店、中山公园凯悦尚萃和凯悦嘉荟酒店等。

在宏观经济因素的影响下，国内酒店投资市场投资人持谨慎的投资策略，买卖双方的价格预期回归理性。随着境内及入境休闲旅游和商务旅行的需求大幅回升，国内门户城市及度假城市酒店市场的前景和恢复力将重燃投资人的信心，带动投资人视时机入市交易，预计2023年将迎来多笔优质酒店资产成交。

仲量联行周涛表示，上海与其他外国需求市场之间的商务出行、旅游度假等国际交流将变得更加活跃，将进一步带动上海酒店市场的复苏。

新民晚报记者 杨玉红

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